전국 땅값과 각종 세금부과의 기준이 되는 ‘표준지 공시가격’이 오늘 공시됐습니다.

개발지역을 중심으로 많이 올랐는데, 은퇴 고령자 보유세 인상과 함께 상가 임대료 상승 우려가 제기되고 있습니다.

취재기자 연결해서 자세한 내용 알아보겠습니다. 박관우 기자(네, 국토교통부입니다)

[질문 1 - 2019년 표준지 공시가격]
먼저, 올해 표준지 공시가격 인상 내용을 간략하게 정리해 주시죠.

[답변 1]
 표준지 공시가격은 1월 1일 기준으로 전국 표준지 50만 필지 가격을 조사한 결과입니다.

올해 변동률은 9.42%, 지난해(6.02%) 보다 3.4%포인트 올랐습니다.

특히, 실제 거래가격이 반영된 ‘현실화율’은 64.8%로, 지난해(62.6%) 보다 2.2%포인트 상승했습니다.

최근 가격이 급등했거나 시세 격차가 큰 토지를 중심으로 현실화율을 높였다는 설명입니다.

[인서트 1] 김규현 토지정책관의 설명입니다.
[2019년도 표준지공시지가는 유형과 지역가격대별 불형평성을 개선하는데 중점을 뒀습니다. 이를 위해, 최근 가격이 급등했거나 상대적으로 시세와 격차가 컸던 가격대의 토지를 중심으로 현실화율을 개선하여 형평성을 제고했습니다. 이에 따라, 전체 0.4% 해당하는 중심상업지나 대형 상업‧업무용 건물 등 고가토지를 중심으로 공시가격 변동률이 높게 나타났습니다.]

오늘 발표된 ‘표준지 공시가격’은 내일(13일)자 관보에 게시되는데, 다음달(3월) 14일까지 한달간 이의신청 과정을 거쳐서, 4월 12일쯤 ‘최종 공시’가 이뤄집니다.

[질문 2 - 고가 토지 변동률 높여]
지난달(1월) 24일 ‘표준주택 가격공시’에 이어서, 오늘 땅값. 즉 ‘표준지 공시가격’이 발표됐습니다.

그런데, 고가 토지 공시가격을 일반토지 보다 약 3배 많이 올렸는데, 실태는 어떻습니까?

[답변 2]
 고가 토지는 ‘제곱미터(㎡=0.3평)당 2천만원 이상인 토지’를 말하는데, 전체의 0.4%, 2천 필지에 불과합니다.

그런데, 대부분 노른자위에 있기 때문에, 가격 변동률이 일반토지 보다 3배 가량 높습니다.

실제 고가 토지 변동률은 20.05%, 그러나 전체 면적의 99.6%를 차지하는 일반토지는 7.29% 뿐입니다.

전체 평균(9.42%)과 비교하면, 고가 토지가 2배 수준인데, 2004년 이후 16년째 ‘표준지 공시지가 1위’인 서울 중구 충무로1가 ‘네이처 리퍼블픽’ 건물의 부속토지(169.3㎡)가 대표적인 예입니다.

제곱미터당(㎡) 공시가격이 1억 8천 3백만원으로, 지난해(9천130원) 보다 2배(100.44%, 9천170만원) 넘게 뛰었습니다.

그러나, 최저가인 전남 진도군 조도면 임야는 ‘제곱미터당 210원’으로 지난해 보다 불과 5원(205원→210원) 오르는데 그쳤습니다.

[질문 3 - 일반토지 소폭 인상]
토지 비중을 보면, 일반토지가 대부분을 차지하는데, 실제 거래가격이 반영되는 ‘현실화율’이 높아서, 올해엔 소폭 인상했습니다만, 구체적으로 어떤 내용입니까?

[답변 3]
 말씀하신대로 일반 토지는 전체의 99.6% 대부분을 차지합니다.

그러나, 상업-공업용도 있지만 역시 대부분 전답과 임야이기 때문에 공시가격은 높지 않습니다.

또, 상대적으로 고가 토지에 비해 ‘현실화율’도 높아 소폭 인상했는데, 특히 전통시장 내 표준지에 대해서는 더 작게 올렸습니다.

[인서트 2] 김규현 토지정책관의 말입니다.
[전체 표준지의 99.6%에 해당하는 일반토지(전‧답‧임야, 주거‧상업‧공업용)에 대해서는 점진적으로 개선해 나갈 계획입니다. 일반토지는 상대적으로 고가 토지에 비해 현실화율이 높아 시세상승률 수준을 토대로 소폭 인상했습니다. 특히, 영세 자영업자에게 부담이 되지 않도록 최근 경기 등을 반영하여 전통시장 내 표준지 등은 상대적으로 소폭 인상했습니다.]

[질문 4 - 시군구별 표준지 공시가격 변동률]
아무래도 땅값은 지역경기가 그대로 반영되기 때문에, 개발호재에 따라 공시가격 차이가 발생합니다.

수도권과 지방간 차이도 불가피한데, 어떻습니까?

[답변 4]
 해마다 반복되는 현상입니다만, 올해도 역시 수도권은 올랐고, 지방은 하락했습니다.

서울 공시지가 상승률은 2007년(25.43%) 이후 12년만에 최고치를 기록했습니다.

인천, 경기를 포함해 수도권 전체는 10.37%로 두자릿수 변동률을 보였습니다.

그러나 광역시는 8.49%, 시군지역은 5.47% 오르는데 그쳐, 대조를 보였습니다.

시도별로 보면, 서울(13.87%)과 광주(10.71%), 부산(10.26%)과 제주(9.74%) 등 4개 시․도는 전국 평균(9.42%)보다 높았습니다.

그러나, 충남(3.79%)과 인천(4.37%), 전북(4.45%)과 대전(4.52%), 충북(4.75%) 등 13개 시․도는 전국 평균 보다 낮게 올랐습니다.

[질문 5 - 시군구 표준지 공시지가 변동]
시군구를 보면, 서울 강남이 가장 많이 올랐고, 지역경기가 침체되고 있는 전북 군산은 하락했는데, 실제는 어느 정도입니까?

[답변 5]
 시․군․구별로 보면, 전국 평균(9.42%)보다 높고 낮은 지역이 5배(4.9배) 가량 차이났습니다.

평균 보다 높은 지역 42곳, 낮은 206곳인데, 하락 지역은 2곳이었습니다.

최고 변동 지역은 서울 강남구로 23.13%, 평균치 보다 3배(2.4배) 가량 올랐습니다.

이어서 서울 중구(21.93%)와 서울 영등포구(19.86%), 부산 중구(17.18%)와 부산 부산진구(16.33%) 순으로 나타났습니다.

최저 변동 지역은 경기침체가 계속되는 전북 군산시(-1.13%)입니다.

또, 울산 동구(-0.53%)와 경남 창원시 성산구(1.87%), 경남 거제시(2.01%), 충남 당진시(2.13%) 순으로 낮은 변동률을 보였습니다.

[질문 6 - 평가와 전망]
표준지 공시가격이 오르면서, 은퇴 고령층의 보유세 부담이 커지고, 상가 임대료가 인상될 것이라 진단이 있는데, 어떻게 평가하고 있습니까?

[답변 6]
 표준지 공시가격이 오른다고 해서, 당장 땅값이 하락하고 집값이 오르지 않을 것으로 보입니다.

하지만, 상업용이나 업무용 부동산에는 직접 영향을 주면서, 보유세 부담과 함께 임대료 상승효과가 발생할 것이라는 진단입니다.

[인서트 3] 부동산 컨설팅 ‘직방’의 함영진 빅데이터렙장의 말입니다. 

[서울 강남권을 포함해서 상권이 번화한 곳이나 유동인구가 많은 곳에서 공시가격 인상이 결국은 보유세 부담으로 이어지고, 일부는 세입자에게 전가되면서, 장기적으로는 임대료 상승으로 이어질 가능성도 있는데요. 거기에 공시지가 인상은 보유세에 영향을 주기 때문에 은퇴한 고령층에 대한 과세부담이 커질 수 있습니다.]

여기에다, 유동인구가 많은 초역세권이나 먹자골목과는 달리 비활성화 지역간 차별화도 극심할 것으로 보고 있습니다.

그리고, 은퇴자를 중심으로 수익형 부동산에 대한 관심은 이어질 것으로 보이고, 자본 이득 보다는 월세수익을 선호하는 흐름이 이어질 것이라는 진단입니다.

다만, 땅값을 포함해 부동산 공시가격 자체가 각종 세부담의 기준으로 작용하기 때문에 제한효과에 그칠 것이지만, 영향에 대해서는 보완대책을 마련한다는 방침입니다.

[인서트 4] 국토교통부의 김규현 토지정책관의 말입니다.
[공시지가 현실화로 인한 세부담 전가를 포함해 건강보험료와 기초연금 등 관련 제도의 영향에 대해서는 지난해 11월부터 관계부처 T/F를 구성해서 공시가격 상승이 건보료나 기초연금 등 관련 제도에 미치는 영향을 분석하고 있습니다. 다만, 대다수 일반토지(99.6%)는 공시지가 변동률이 높지 않아 세부담 전가나, 건강보험료 및 복지수급에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다.]

[클로징] 네, 박관우 기자와 함께 ‘2019년 표준지 공시가격 인상’에 대해 알아봤습니다.