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[선임기자의 시선] 다주택자 전세자금대출 전면금지...주택에 대한 인식전환 필요부동산 대책, 종부세 등 보다 강력하고 면밀한 대책 나와야
양봉모 기자 | 승인 2018.10.12 08:00
김현미 국토교통부장관

오는 15일부터 집을 두 채 이상 가진 다주택자는 은행 등에서 전세자금대출을 받을 수 없습니다.

부부 합계 연 1억 원을 넘게 받는 1주택자는 민간회사인 SGI서울보증의 보증을 통해서만 전세대출을 받을 수 있습니다.

‘9·13부동산대책’의 후속 조치 중 하나입니다.

선임기자의 시선에서 자세히 알아봅니다.

양봉모 선임기자가 연결돼 있습니다.

안녕하십니까?

9.13부동산 대책이 발표된 지 한 달이 되면서 이제 금융관련 대책이 나오고 있네요?

[기자]

전세대출 규제가 15일부터 시행됩니다.

전세자금 대출 요건이 까다로워지는 것이 골자입니다.

정부는 9·13대책으로 보유 주택 수와 소득에 따라 전세대출을 제한하는 방침을 내놓은 뒤 시행 시기를 저울질해왔었는데 그 날을 15일로 잡은 겁니다.

부동산 대책 발표 한 달 정도가 지나면서 금융재제가 필요하다는 판단을 한 것으로 보입니다.

이처럼 한 달 정도를 끈 것은 세입자에게 미칠 파장을 면밀히 검토하는 시간이 필요했을 겁니다.

[앵커]

먼저 주요 내용을 살펴볼까요?

[기자]

오는 15일부터 다주택자(2주택 이상)는 전세자금 대출을 받을 수 없고, 1주택자도 보증 기관에 따라 소득 기준이 새로 생기는 것입니다.

전세 대출금이 집 사는 데 쓰이거나 다주택자·고소득자가 전세 대출 받는 경우를 차단해 서민·실수요자들이 활용할 수 있는 여지를 넓히자는 취지입니다.

[앵커]

전세대출 규제가 시행되면서 전셋집 마련을 앞둔 세입자들은 대출 전략을 새로 짜야 할텐데요.

새로 강화되는 요건은 무엇입니까?

[기자]

핵심은 ‘보유 주택 수 기준’입니다.

부부가 보유한 전체 주택 수를 먼저 봅니다.

다주택자는 전세자금 대출을 무조건 받을 수 없다는 것이 핵심입니다.

주금공이나 주택도시보증공사(HUG) SGI서울보증 등 모두 보증을 중단한다는 것입니다.

[앵커]

이번 금융대책의 핵심은 다주택자는 대출을 안해준다는 것인데요.

연소득 1억 원을 초과하는 1주택자는 SGI서울보증만 이용할 수 있습니까?

[기자]

그렇습니다.

부부 합산 연소득이 1억 원을 초과하는 1주택자는 공적 보증기관인 한국주택금융공사(주금공)와 주택도시보증공사(HUG)를 통해 전세대출을 받을 수 없습니다.

고소득자가 공적 기관의 지원을 받는 건 적절하지 않다고 여기고 있습니다.

그 대신 서울보증은 소득과 상관없이 지금처럼 1주택자에 대해 임차보증금 최대 5억 원 내에서 보증을 해줍니다.

[앵커]

다른 보증기관에서는 안되고 1주택자의 경우 부부합산 소득 연 1억원이 넘어도 서울보증에서는 보증을 해준다는 것인데요.

서울보증 상품은 공적 기관과 다른가요?

[기자]

다릅니다.

서울보증은 공적 기관보다 전세대출 보증을 받을 때 내는 수수료인 보증료율이 높습니다.

주금공 상품은 1년에 한 번 보증금의 0.05∼0.4%를, 주택도시보증공사(HUG)는 0.128%(아파트 기준)를 보증료로 내야 합니다.

반면 서울보증 보증료는 대출자가 따로 낼 필요 없이 전세대출 금리에 포함돼 있습니다.

서울보증 보증료는 은행이나 대출자 신용등급에 따라 다르지만 통상 공적 기관보다 0.4%포인트 정도 높습니다.

이 때문에 서울보증을 통해 전세대출을 받으면 금리가 다소 높을 수밖에 없습니다.

[앵커]

3주택 보유자인데도 전세대출을 받아 전셋집에 살고 있는 경우가 있습니다. 그렇다면 그 전세대출이 내년 초에 만기가 되면 대출을 연장할 수 있습니까?

[기자]

가능합니다.

이미 전세대출을 받은 다주택자는 주택 한 채를 남기고 나머지 주택을 2년 안에 판다는 약정을 맺으면 기존 조건대로 대출을 연장할 수 있습니다.

3주택자라면 대출 만기 전에 집 2채를 처분하면 대출이 그대로 연장되는 것입니다.

다만 대출 연장은 한 차례만 가능하도록 했습니다.

[앵커]

부부합산 연봉이 1억원이 넘으면 대출규제가 있습니다만 무주택자와 부부 합산 연소득이 1억 원 이하인 1주택자는 어떻게 적용이 됩니까?

[기자]

이들은 바뀌는 게 없습니다.

다만 1주택자가 주금공 보증을 받을 때 부부 합산 연소득이 7000만 원을 넘으면 보증료율이 올라갑니다.

맞벌이 신혼부부는 연소득 8500만 원, 자녀가 1명인 가구는 8000만 원, 2자녀 가구는 9000만 원, 3자녀 이상 가구는 1억 원을 초과하면 보증료율이 올라갑니다.

[앵커]

오피스텔이나 아파트 분양권을 갖고 있어도 전세대출 제한을 받게 됩니까?

[기자]

등기부등본상 주택으로 표기돼 있으면 전세대출을 받을 때 주택 수에 포함됩니다.

일반 주택을 비롯해 ‘상가 및 주택’으로 표기된 주상복합도 합산된다는 뜻입니다.

하지만 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외됩니다.

아파트 분양권이나 조합원 입주권도 현재 거주 가능한 주택이 아니기 때문에 포함되지 않습니다.

오피스텔이나 분양권만 가지고 있다면 무주택자입니다.

[앵커]

시골의 부모님이 돌아가시고 지은 지 40년 넘은 시골 단독주택을 상속받았다면 1주택자에 포함됩니까?

[기자]

비수도권이나 도시가 아닌 농촌 지역에 있는 △사용 승인 20년 넘은 단독주택 △85m² 이하 소형 단독주택 △부모나 배우자로부터 상속받은 본적지 소재 주택도 주택 수 산정에서 제외됩니다.

[앵커]

오는 15일부터 시작되는 대출규제에 대해 사례별로 자세히 알아봤습니다만 사실 주택을 1채만 보유하고 있는 대부분의 일반인들에게는 별 상관이 없겠습니다만, 그래도 사회 전반적으로 대출이 규제가 된다면 문제가 발생할 수도 있겠는데요.

[기자]

대부분의 일반인들은 주택 1채를 가지고 있거나 무주택자인 경우가 많기 때문에 크게 상관은 없겠지만 규제라는 게 늘 그렇듯이 분위기를 가라앉게 한다는 점이 있죠.

그렇지만 천정부지로 오르고 있는 부동산을 잡기 위한 대책이기 때문에 좀 더 지켜봐야 할 것같습니다.

[앵커]

연동해서 금리 문제를 살펴봐야 할텐데요.

이주열 한국은행 총재가 연내에 금리를 올릴 가능성을 시사했다는 보도가 있었습니다만, 어떻게 돼가고 있습니까?

[기자]

그동안 금리를 인상할 때가 됐다는 말도 있었고 오히려 낮춰야한다는 말도 있었습니다만 이 총재는 금리를 올릴 수 있다는 입장인 것으로 보입니다.

대외적으로 한국과 미국 간 금리 격차가 확대되고 있고, 가계부채 증가 속도가 오히려 소득이 느는 것보다 커지고 있는 상황이어서 인상할 것으로 보는 시각이 많습니다.

[앵커]

문제는 금리인상을 해서 부동산을 잡을 수 있겠느냐는 점 아니겠습니까?

가능할까요?

[기자]

오르고 내리는 폭이 0.몇% 이러잖아요.

그렇기 때문에 그게 뭐 효과가 있겠느냐고 보는 시각도 있을 수 있지만 그게 그렇지는 않습니다.

우리가 은행을 거래할 때도 조금만 높아도 그쪽으로 몰리고, 또 대출받은 입장에서도 조금 낮은 쪽으로 자끄 갈아타게 되잖아요.

그게 심리적인건데요.

금리인상은 심리적으로 굉장히 압박이 될 수 있습니다.

뉴욕의 맨하탄, 밴쿠버, 싱가폴, 런던, 홍콩 등지의 부동산이 비교적 안정세를 보이고 있거든요.

그 이유가 바로 금리 인상입니다. 물론 세금도 포함이 됩니다만,

금리인상은 과열된 부동산 시장을 억제하는 효과가 있다는 것이 전문가들의 분석입니다.

[앵커]

금리가 오르면 은행에서 돈을 대출받아서 집을 샀다거나 갭투자를 한 사람들은 문제가 발생할 수 있겠군요.

[기자]

그렇죠.

원금과 이자 부담이 커지는 것은 당연한 거구요.

각종 대출 규제가 있잖습니까. 결국 1주택 이상의 경우에는 거의 대출이 안된다고 봐야하기 때문에 타격은 있을 겁니다.

그리고 금리인상이라는 게 꼭 부동산을 잡자는 것만도 아닙니다.

현재는 자금이 부동산에 몰려 있지만 이 자금이 다른 쪽으로 수익을 생각하게 되면 오히려 자금이 잘 순환이 돼 좋은 결과를 가져올 수도 있습니다.

[앵커]

부동산을 잡기위한 정부의 대출규제와 함께 금리에 대한 이야기를 나눠봤는데요.

문제는 천정부지로 치솟고 있는 부동산을 잡을 수 있겠느냐입니다.

선임기자의 시선으로 정리해 주시죠.

[기자]

역대 정부가 다들 집권기간 동안 17~8회의 부동산 대책을 내놓았습니다.

하지만 부동산이 안정됐다는 말은 들어보지 못했습니다.

완화대책을 내놓으면 부동산이 오르고, 규제를 하면 숨었다가 다시 폭발하는 양상을 끊임없이 반복해 왔습니다.

이는 부동산 불패라는 인식을 심어주었습니다.

결국 집이 돈이 된다는 것을 봐 온 겁니다.

문제는 집값안정입니다.

정부가 이르면 이번 주에 집값 안정을 위한 종합대책을 발표합니다.

종합부동산세 강화, 대출 규제, 1주택자 양도소득세 비과세 요건 강화, 수도권에 주택 공급 물량 확대 등이 골자입니다.

여러 가지 대책이 나오고 있지만 효과는 미미하다는 지적이 있습니다만 이번에는 투기를 몰아내고 집이 돈벌이 수단이 아니라 ‘가족이 함께 잘 사는 아름다운 공간’이 될 수 있도록 강력하고 면밀한 대책이 나왔으면 하는 바람입니다.<끝>

양봉모 기자  yangbbs@bbsi.co.kr

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