2013년은 끝없이 추락하는 부동산 산업을 살리기 위해 정부는 4.1 및 8.28 부동산대책 등을 연이어 내놨다.
과거와 달리 금융.세제.지자체 등의 관련 법규를 개정해 '부동산 구하기'에 나선 것이다.
특히 취득세 인하와 양도세 5년 감면조치 등은 주택 등을 매입할 때 꼭 알아둬야 할 사안이다.
부동산 114는 내년부터 달라지는 각종 부동산 관련 세제와 제도 등을 정리해 발표했다.
<양도소득세 일단 올해말로 끝나>
6억원 또는 전용면적 85㎡ 이하의 신규나 미분양 주택, 또는 1주택자가 보유한 기존주택을 살 경우 5년간 양도소득세를 면제해주는 제도가 올해 말로 끝난다.
또 내년부터 주택 및 상가 임차인이 우선변제 받을 수 있는 보증금의 범위가 확대된다.
이에 따르면 6억원 또는 85㎡ 이하 신규 주택 등에 대한 양도세 5년 감면 조치가 올해 말로 일몰된다. 이를 인정받으려면 올해 안에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야 한다.
또 연소득 7천만원 이하 가구가 6억원 이하의 주택을 생애최초로 구입할 경우 취득세를 완전 면제해주는 조치도 올해 말로 끝난다.
<취득세 인하>
주택 구입에 따른 취득세도 인하됐다. 9억원 초과 및 다주택자는 4%에서 3%로, 6억원 이하 주택은 2%에서 1%로 1%포인트씩 내렸다. 단 6억원 초과∼9억원 이하는 지금처럼 2%가 유지된다.
내년부터는 또 종합부동산세가 국세에서 지방세로 전환된다. 그러나 납세자 입장에서 특별히 달라지는 것은 없다.
민법상 성년의 나이가 만 20세에서 만 19세로 낮춰진 것에 보조를 맞춰 주택청약 가능 연령도 20세에서 19세로 완화된다. 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 뺀 청약 예·부금 가입 연령도 마찬가지로 낮아진다.
아울러 생애최초주택이나 다자녀가구·신혼부부 주택 특별공급 신청 때 소득산정에 포함되는 성인의 범위도 만 19세 이상 세대원으로 확대된다.
<건설사 분할모집 혜택>
건설사가 아파트 단지를 몇 차례로 쪼개 공급할 수 있는 '입주자 분할 모집' 단지의 기준도 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다.
분할 모집의 최소단위도 300가구 이상에서 50가구 이상으로 낮춰지고, 분할분양을 할 수 있는 횟수는 3회에서 5회로 늘어 건설사가 좀 더 융통성 있게 쪼개서 분양할 수 있다.
또 건설사가 지은 아파트를 2년간 전·월세로 임대하다 일반분양하면 청약통장 여부에 관계없이 선착순으로 분양할 수 있다.
부동산 허위·과장 광고에 대한 단속은 강화된다. 중개업자가 아닌 컨설팅업자나 중개보조원은 광고를 아예 할 수 없게 되고 피해 방지를 위해 광고를 할 때 중개업자의 명칭이나 소재지, 연락처 등을 반드시 표시해야 한다.
<주택.상가 세입자 보호 강화>
주택·상가 세입자에 대한 보호는 강화된다. 내년 1월부터 주택은 서울의 경우 우선 변제받을 임차인(세입자)의 범위가 현행 전세보증금 7천500만원 이하에서 9천500만원 이하로 확대된다. 수도권과 광역시도 보호 대상이 넓어진다.
또 전세에서 월세로 전환할 때 월세 이자율 상한이 14%에서 10%로 낮아진다.
상가 세입자 보호 범위도 확대돼 서울은 현행 3억원에서 4억원으로, 수도권은 2억5천만원에서 3억원으로, 광역시 등은 5천500만원에서 6천만원으로 넓어진다.
<공공 모기지론 확대>
정부 자금이 들어가는 2가지 정책 모기지인 '근로자서민 및 생애최초 주택 구입자금 대출'과 '우대형 보금자리론'이 통합되면서 문턱이 낮아진다.
통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용받으며 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 낮춰진다.
또 내년 1월 2일부터는 전세금 안심대출이 시행된다. 전세 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증하고, 시중은행 일반 전세대출보다 0.4%포인트 낮은 연 3.5∼3.7% 금리로 대출을 받을 수 있다.
<하우스푸어 대상자 확대>
하우스푸어의 주택을 사들여 임대하는 '희망임대주택 리츠' 사업 대상이 전용면적 85㎡ 이상 주택으로 확대된다. 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%)로 5년간 임차해 거주하는 제도다.
또 내년 4월부터는 지은 지 15년이 넘은 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 가구수도 최대 15%까지 늘릴 수 있는 리모델링 수직증축이 허용된다.
여러 사람이 공동 소유한 부동산이 한 소유자의 채무로 인해 경매에 나왔을 때 애초 공유하고 있던 사람이 다른 사람들보다 먼저 이 부동산을 매수할 수 있는 공유자우선매수권의 행사가 1회로 제한된다.
지금은 무한정 이 권한을 행사할 수 있는데 이를 악용해 고의로 유찰시켜 싼값에 낙찰받는 문제가 있다는 지적에 따른 것이다.
부동산 경매 때 최초 입찰가가 낮춰진다. 현재는 감정평가액인데 앞으로는 '감정평가액의 80%'로 낮춰져 경매 진행이 원활해질 전망이다.
/정리.편집=강동훈 기자