▪︎ 출연: 부동산 전문가 김지훈 소장
▪︎ 방송: BBS대구불교방송 라디오 아침세상 ‘부동산소식’ (2024년 3월 19일)
(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)
▶정시훈 기자: 매주 화요일 격주로 부동산소식 전해드리고 있습니다.
오늘도 부동산 전문가 김지훈 소장 연결해 도움 말씀 듣겠습니다.
연결돼 있습니다. 안녕하십니까?
▷김지훈 소장: 안녕하십니까? 부동산 전문가 김지훈 입니다.
▶정시훈 기자: 지난 22년도부터 가파르게 오른 금리 인상으로 부동산 침체가 2년 가까이 이어지고 있는 상황입니다.
그 침체가 건설업과 부동산업 전반에 영향을 미치고 있는데요.
주택 거래가 급감하며 문을 닫는 부동산 중개사무소도 속출하고 있습니다.
전국적으로 매달 천곳 이상 폐업을 하고 있는 실정이라고 합니다.
더 심각한 문제는 시행사부터 건설사, 하도급 업체 등으로 위기가 전이되고 있다고 하는데요.
이에 대한 소식 전해 들어 보겠습니다.
▷김지훈 소장: 네, 말씀해 주신 것과 같이 고금리와 부동산 프로젝트파이낸싱 부실 우려로 건설 현장에 자금이 돌고 있지 않습니다.
때문에 관련된 시공사, 시행사, 하도급 업체 등 전반적으로 어려움을 겪고 있는데요.
부산의 한 아파트 건설 현장 앞에 위치한 간이식당은 외상값이 5천만원 밀려있어서 하소연을 하는 곳도 나타나고 있습니다.
보통 공사현장에 위치하는 일명 ‘함바집’은 여러 하도급 업체가 각출해 밥값을 정산하는데, 이 업체들도 공사를 총괄하는 건설사에서 공사비를 받지 못해 벌어진 일입니다.
국토교통부에 따르면 올해 들어서 건설사 폐업 신고 건수는 844건으로 집계됐습니다.
작년 대비 약 11%가량 늘어난 수치이며, 같은 기간 기준으로 10년 만에 최대치를 기록했습니다.
자금난을 견디지 못해 부도 처리된 지방 건설사도 올해 들어 총 6곳으로 집계됐습니다. 지난해 1~3월 대비 배로 늘어난 수치입니다.
▶정시훈 기자: 부동산 경기침체가 이어진지 약 3년이 되어가는데 정부의 규제 완화에도 불구하고 건설사 폐업과 부도가 이어지고 있습니다.
이 현상에 대해서 좀처럼 나아지지 않는 원인은 무엇일까요?
▷김지훈 소장: 3년 전 부동산 침체가 오기 전 부동산 가격부터 분위기가 최고조로 올랐었습니다.
때문에 많은 건설사 및 개발업체에서 부동산 호황기 때 무리한 투자에 뛰어든 것이 독이 된 것 같습니다.
그때는 수요가 엄청나게 많았었기 때문에 아파트는 물론이며 오피스텔, 상가와 같은 많은 부동산 분야에 업체가 뛰어들었는데요.
그 시기를 지나자마자 부동산 규제와 함께 금리가 치솟으면서 부동산침체가 시작됐습니다.
때문에 비싸게 땅을 매입해서 개발을 했음에도 미분양이 속출하다 보니 견디지 못하고 도산하는 업체가 계속 생겨나는 것입니다.
여기서 시행사와 건설사가 무너지니 결국 하도급 업체까지 부실이 이어지게 되면서 전체가 연쇄적으로 위기에 몰리고 있는 분위기로 보여집니다.
부동산 관련 사업은 토지 매입부터 시공과 준공에 이르는 전 과정을 관리하고 건설사는 시행사로부터 공사를 발주 받아 하도급 업체와 함께 공사를 진행하는 구조로 이루어져 있습니다.
시행사는 부동산 개발비용의 대부분을 금융회사로부터 빌리는데 이게 바로 '부동산 프로젝트파이낸싱'이라고 부릅니다.
하지만 고금리 상황에서는 미분양과 부동산 침체현상이 커지기 때문에 자금 회수가 어려워집니다.
여기서 부동산 사업의 위험이 커지게 되면 금융회사도 더이상의 대출 만기 연장을 거부하게 되며 사업장에 돈이 순환되지 않는 악순환을 겪게 됩니다.
지금이 바로 이러한 현상이 나타나고 있는 것이죠.
▶정시훈 기자: 토지매입부터 준공에 이르는 과정 속에서 자금회수와 대출 연장의 어려움이 지금의 상황을 계속해서 악화시키고 있다는 말씀이신데요.
의문점으로는 건설사의 부도가 유독 지방에서 많이 발생하고 있다는 점인데요. 이 현상에도 이유가 있을까요?
▷김지훈 소장: 전국 미분양가구의 약 85%가 지방에 집중돼 있습니다.
주로 수도권에서 아파트를 짓는 대형 건설사는 기업 자체에서 버틸 수 있는 자본이 있지만, 많은 미분양을 떠안게 된 지방 중소 건설사에서는 자금 회수가 어려운 상황 속에서 버틸 수 있는 체력이 부족하기 때문에 부도와 폐업이 유독 많은 이유이기도 합니다.
건설업의 어려움으로 일자리도 위태한 상태입니다.
고용노동부에 따르면 1월 건설업 실업급여 신청자는 2만700명으로 지난해 11월 1만600명, 12월 1만2천700명을 이어서 계속해서 증가하고 있는 추세입니다.
건설업 임금 체불액은 지난해 총 4천363억원을 기록했는데요.
1년 만에 49%나 급증한 수치를 보이기 때문에 어쩌면 예견된 현상일 수도 있습니다.
▶정시훈 기자: 네, 건설사와 더불어 또 하나의 부동산 관련 업종인 '부동산 중개업소'에서도 위기를 겪고 있다고 들었습니다.
통계상으로는 매달 천여곳이 폐업을 하고 있다는데요?
▷김지훈 소장: 네, 맞습니다. 부동산 중개업소도 건설사와 같은 위기를 겪고 있습니다.
휴업과 폐업은 지난해부터 전국적으로 매달 천여 건씩 나오고 있는데요.
공인중개사협회에 따르면 지난 1월 폐업업소는 천177곳, 휴업업소는 127곳으로 새로 개업한 중개업소 천117곳을 뛰어 넘었습니다.
1월 기준으로 폐업 업소가 신규 업소보다 많은 것은 2015년도 관련 통계 집계 이후 처음입니다.
개업하는 업소의 수치도 2018년도 1월 2천250곳과 비교하면 반정도가 줄어들었습니다.
봄 이사철 직전으로 거래가 많은 1월에 폐업이 증가한 사례는 이례적이라는 평가가 다수입니다.
건설업과 부동산업이 계속해서 어려움을 겪자 정부에서는 건설 경기 활성화를 위해서 사회간접자본 등 공공공사 예산의 65%인 12조4천억원을 상반기에 조기 집행하기로 했습니다.
하반기에 금리가 떨어지더라 중금리 수준이 지속돼 건설 경기가 단번에 좋아지기는 힘들 것이란 전망도 나오고 있으며, 건설업의 침체현상은 앞으로 더 이어질 수 있기 때문에 기업 자체에서의 자생 능력을 키우는 식의 산업 구조 변화 또한 고민해봐야 할 시기로 보여집니다.
▶정시훈 기자: 네, 오늘도 유익한 정보 잘들었습니다.
지금까지 부동산 전문가 김지훈 소장이었습니다.