■ 대구BBS 라디오아침세상 법률칼럼

■ 법무법인(유) 효성 배지현 변호사

■ 방송: BBS대구불교방송 ‘라디오 아침세상’ 08:30∼09:00
(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

안녕하세요. 배지현 변호사입니다.
오늘은 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 뒤, 계약 기간이 갱신되기 전에 다시 계약 해지를 통지한 경우의 계약 종료일에 대한 대법원의 판결을 살펴보겠습니다.

임차인인 A씨는 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지를 계약기간으로 하여 B씨와 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 임차인인 A씨는 임대인인 B씨에게 임대차계약 갱신 요구를 통지했고, 이러한 갱신 요구 통지는 2021. 1. 5. 임대인인 B씨에게 도달했습니다.

그런데 임차인인 A씨가 마음을 바꿔 2021. 1. 28.에 임대차계약을 해지한다고 통지하였고, 다음 날인 2021. 1. 29. 이러한 통지가 임대인인 B씨에게 도달하였습니다. 이에 임차인인 A씨는 이러한 해지의 통지가 도달된 지 3개월 이 지난 2021. 4. 30.까지의 임대료를 지불한 뒤 임대인 B씨에게 부동산을 인도하였습니다.

그러나 임대인인 B씨는 A씨가 임대차계약을 갱신한 뒤에 임대차계약을 해지한 만큼, 임대차계약이 갱신되어 새롭게 계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월 후인 2021. 6. 9. 해지의 효력이 발생한다고 주장하며, 임대차 보증금에서 2021. 6. 9.까지의 임대료를 공제하였습니다. 이에 A씨는 B씨를 상대로 받지 못한 보증금을 돌려달라며 보증금반환소송을 제기하였습니다.

이에 대하여 1심 법원은 임차인인 A씨의 주장대로 해지의 통지가 도달된 날로부터 3개월 후에 해지의 효력이 발생한다고 보아 원고승소로 판결하였습니다. 그러나 2심은 임대인인 B씨의 주장을 받아들여 해지의 효력은 새롭게 임대차계약이 갱신되는 날로부터 3개월 후에 발생한다고 보아 원고패소로 판결하였습니다. 2심 법원은 주택임대차보호법 제6호를 근거로 갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약을 종료할 수 있는 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 없다고 판시하였습니다.

그러나 대법원은 이러한 2심의 판단을 뒤집고 임차인인 A씨의 손을 들어주었습니다. 대법원은 임차인이 주택임대차보호법에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면, 임대인에게 갱신 거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신 요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생하고, 갱신 요구에 따라 임대차계약 갱신의 효력이 발생한 경우, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 언제든지 계약의 해지를 통지할 수 있다고 밝히며, 해지 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하는데, 이는 계약 해지의 통지가 갱신된 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지라고 판시하였습니다.

대법원은 이러한 근거를 바탕으로 원심인 2심 법원이 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해해 잘못 판단했다며, 원심은 임대차계약 해지 효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금을 B씨가 A씨에게 반환하도록 판단해야 했다고 판시하였습니다.

오늘은 앞선 계약 갱신 요구에도 불구하고 임대차계약 해지를 통보한 시점으로부터 3개월 뒤 바로 해지의 효력이 발생한다는 대법원의 판결을 살펴보았습니다.

감사합니다.