⚈ 출 연: 한국은행 제주본부 경제조사팀 박으뜸 과장

⚈ 진 행: 이병철 방송부장

⚈ 연 출: 안지예 기자

⚈ 방송일시: 2024년 2월 1일 제주BBS ‘아침저널 제주’

아침 8시 30분~9시

(제주FM 94.9MHZ 서귀포 FM 100.5MHZ)

⚈ 장 소: BBS제주불교방송/ 제주시 임항로 14(덕산빌딩 4층)

【앵커 멘트】

최근 한국은행 제주본부에서 제주지역 부동산시장 평가 및 리스크를 점검하는 연구내용을 발표했습니다. 이와 관련해 한국은행 제주본부 경제조사팀 박으뜸 과장님을 전화 연결해 이야기 들어보겠습니다. 안녕하십니까, 과장님?

[박으뜸] 네, 안녕하세요. 반갑습니다.

[이병철] 제주지역 부동산시장에 대한 연구를 하셨습니다. 제주도 집값이 가파른 상승세를 보이다가 최근 몇 년 사이 주춤하는 모양새입니다. 이에 따라 제주 경제에 미치는 영향도 있을 것 같은데요. 어떠한 배경으로 이러한 연구를 하시게 되셨는지요?

[박으뜸] 제주지역 부동산 시장은 타 지역과 차별화된 모습을 보였습니다. 가격적인 측면에서 살펴보자면요, 주택가격은 2010~2018년도까지 전국에 비해 2배를 넘는 상승률을 보였으나, 2019년 이후에는 타 지역에 비해 상대적으로 부진한 모습이었습니다.

제주지역의 부동산 시장은 타 지역 대비 변동성이 높고, 이로 인해 지역경제에 미치는 영향도 큰 편인데요. 보고서에서는 팬데믹 이후 제주지역 부동산 시장 현황을 분석하고, 그에 따른 리스크 요인을 점검함과 동시에 시장의 안정적 성장을 위한 정책방향을 제시하였습니다.

[이병철] 그렇다면 본격적으로 최근 제주 부동산 시장에 대해서 알아보겠습니다. 주택 매매시장이 침체 양상을 보이고 있는데요, 이러한 현상의 원인은 무엇일까요?

[박으뜸] 주택매매시장은 부진한 모습인데요. 그 원인으로는 수요 부진을 들 수 있겟습니다. 원리금 상환부담, 높은 소득 대비 주택가격 수준에 영향을 받아 수요가 부진하면서 2022년 7월 이후 하락세가 지속되고 있습니다. 한편 제주지역 주택매매시장 부진세는 주택정책 변화에도 일부 영향이 있습니다. 2023년 하반기 들어 수도권의 주택가격이 반등한 것과는 달리, 제주지역은 여전히 하락세가 지속되고 있는데요. 이는 수도권 주택규제 완화로 제주가 가진 비규제지역으로서의 이점이 약화되었기 때문으로 보입니다.

[이병철] 특히 이중에서도 제주지역은 아파트가 매매가격의 등락을 결정하는 주요 요인이라면서요. 주택 유형별 등락상황을 짚어주신다면요.

[박으뜸] 주택유형별로는 아파트가 제주지역 매매가격 등락을 주도하는 모습이었습니다. 아파트는 상승기 중 20.2% 오르고 하락기 중 7.1% 내려 전체 주택 기준보다 변동폭이 컸습니다. 반면 제주지역에서 주거비중이 높은 연립ㆍ다세대와 단독ㆍ다가구 주택은 아파트 대비 가격 등락이 크지는 않았습니다. 참고로 행정구역별로는 제주시가 서귀포시보다 2021년 이후 상승폭이 큰 모습을 보였습니다. 제주시에 아파트 비중이 높은 점, 서귀포시에 연립ㆍ다세대 비중이 높은 점이 이에 영향을 주지 않았나 생각하고 있습니다.

[이병철] 이번에는 제주지역 부동산 임차 시장에 대해 이야기 나눠보겠습니다. 최근 제주지역 전월세 시장의 움직임은 어떻게 진행되고 있나요?

[박으뜸] 먼저 가격 측면을 말씀드리면요, 주택 전세가격은 매매가격과 비슷한 움직임을 보였습니다. 그러니까 2021년 이후 상승하다가 2023년 들어서는 하락세를 보였는데요. 월세가격은 전세가격과 비슷한 움직임을 보였으나, 2023년 들어 전세가격보다는 덜 떨어졌습니다.

임대차 시장에서 특이한 점이 하나 있는데요. 전세수요의 월세 전환 가속화로 팬데믹 이후 임대차거래 중 월세비중이 크게 늘었다는 것입니다. 이는 전세대출금리 상승으로 이자부담이 커진 데다, 최근 수도권 일부 지역에서 역전세ㆍ전세사기 등에 따른 보증금 미반환 우려가 커지면서 임차인의 빌라 전세 선호도가 감소한 데 기인합니다.

[이병철] 네, 분양시장 상황도 살펴보겠습니다. 제주지역 미분양 물량 상황과, 최근 분양시장의 침체와 미분양주택 증가의 원인을 짚어주신다면요.

[박으뜸] 제주지역 미분양 상황을 간략히 말씀드리겠습니다. 미분양 물량은 2021년말 836호에서 2023년 11월 2,510호로 빠르게 증가하였습니다. 2022~23년 분양물량 중 미분양된 주택 비중을 지역별로 살펴보면, 제주가 37.1%로 대구 다음으로 높아 타 지역 대비 침체 정도가 큰 상황입니다. 공사가 끝나 사용승인이 났음에도 분양되지 못한 준공 후 미분양주택의 경우에도 제주는 그 비중이 높은 편입니다.

미분양주택 증가의 원인은 실수요와 지역외 거주자 투자수요가 모두 위축된 데 기인한다고 볼 수 있습니다. 2022년 하반기 들어 기존 주택가격은 하락한 반면, 분양가격은 공사비 상승으로 빠르게 상승하며 실수요 청약유인이 약화되었습니다. 지역외 거주자 주택거래 비중 역시 21년 이후 감소세를 보이고 있습니다.

[이병철] 최근 제주지역 부동산 시장에 대한 현황들 짚어봤는데요, 그럼 박으뜸 과장님께서는 앞으로 제주의 부동산 시장 어떤 흐름으로 진행될 것이라 내다보시나요.

[박으뜸] 주택 매매시장, 임대차 시장, 상업용 부동산시장으로 나누어서 좀 설명을 드리겠습니다. 매매시장의 경우에는 수요 측면에서 실수요 및 투자수요 회복세가 제한적일 것으로 보여 가격과 거래량 모두 부진한 흐름이 예상됩니다. 전월세가격은 입주물량이 감소하고, 매매가격 상승기대가 약해지면서 상방압력이 클 것으로 생각됩니다. 상업용 부동산은 수요와 공급이 모두 부진할 것으로 예상되는 가운데, 향후 관광객 수, 금융 여건 등에 따라 불확실성이 클 것으로 보입니다.

[이병철] 네, 그렇군요. 이렇게 제주지역 부동산 경기 흐름의 둔화로 인한 리스크들을 점검해봐야겠습니다.

[박으뜸] 부동산 시장 부진 지속은 재무여건이 취약한 제주지역 건설사의 부실위험을 키울 수 있습니다. 이는 건설투자ㆍ민간소비 등 실물경제 지표의 둔화를 유발하여 제주지역 경제회복세에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 뿐만 아니라 부동산 관련 업종에 대한 대출을 중심으로 지역 비은행 금융기관의 대출 건전성을 저하시킬 수 있어 이에 유의할 필요가 있겠습니다.

[이병철] 끝으로, 이러한 연구 결과 정책적으로 어떠한 점이 보완되어야 할까요?

[박으뜸] 단기 대책과 장기 대책으로 접근할 수 있겠습니다. 단기적으로는 미분양 주택 누증 해소, 부동산PF 관련 리스크 관리, 지역건설경기 활성화 등을 추진해야 합니다. 중장기적으로는 부동산시장 리스크가 지역경제로 확산되는 것을 방지하고, 수급불균형 상태가 지속되지 않도록 공공차원의 공급계획 추진이 중요하겠습니다.

[이병철] 네, 오늘 말씀 감사합니다. 지금까지 한국은행 제주본부 경제조사팀 박으뜸 과장님이었습니다. 고맙습니다.

[답변] 네, 감사합니다.