▪︎ 출연: 김지훈 소장
▪︎ 방송: BBS대구불교방송 라디오 아침세상 ‘부동산소식’ (2023년 9월 19일)
(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)
▶︎정시훈 기자: 매주 화요일 격주로 부동산소식 알아보고 있습니다.
이 시간 도움 말씀 위해 김지훈 소장 연결돼 있습니다.
소장님, 안녕하십니까?
▷김지훈 소장: 네, 안녕하십니까.
▶정시훈 기자 : 최근 주택 거래가 활성화됨과 동시에 가계대출도 급속도로 늘어나고 있습니다. 이에 따른 원인으로 '50년 만기 주택담보대출'상품과 '특례보금자리론'이 그 원인으로 지목되고 있는데요. '영끌투자'도 늘어날 뿐만 아니라 실수요자가 아닌 사람들의 대출도 증가함에 따라 정부에서는 급히 대출요건에 제한을 걸었습니다. 이에 대한 소식 전해듣겠습니다.
▷김지훈 소장 : 가계대출이 증가하고 빚내서 집을 사는 일명 '영끌'이 늘어나자 이에 주범으로 지목되는 '특례보금자리론'과 '50년 만기 주택담보대출'에 제한이 걸렸습니다.
우선 금융당국이 총부채원리금상환비율 우회 논란이 일어났던 50년 만기 주택담보대출의 한도산정 만기를 50년에서 40년으로 제한하고, 가산금리도 적용하여 대출 한도 축소에 나섰습니다. 이와 함께 일반형 특례보금자리론 역시 오는 9월 27일부터 접수 중단을 내세우며 실수요자 중심으로 운영하는 방안을 모색 중에 있습니다.
금융위원회는 13일 관계부처 합동으로 '가계부처 현황 점검회의'를 개최했으며, 최근 주택거래가 늘어나며 은행권 주담대를 중심으로 가계부채가 5~6조원 수준으로 증가함과 관련해 DSR 규제를 강화함으로써 면밀히 관리해 나가겠다는 의지를 보여준 것입니다.
▶정시훈 기자 : 금융위원회에서 진행된 점검회의에서는 갑자기 늘어나게 된 주택담보대출과 관련해 어떤 분석을 내놓았을까요?
▷김지훈 소장 : 우선 처음 말씀드린 것과 같이 가계 빚이 폭증하고 있는 원인으로 '50년 만기 주담대'를 지목했습니다. 50년 만기 주담대는 말 그대로 원리금을 50년에 걸쳐 상환할 수 있는 대출 상품입니다. 만기가 길어질수록 대출자가 갚아야 할 원리금은 늘지만 대출자 입장에서는 전체 대출 한도는 늘어날 수 있다는 이점이 있었는데요. 금융당국 조사 결과 50년 만기 주담대는 올해 총 8조3천억원 공급되었으며 그 중 6조7천억원이 7월과 8월에 집중적으로 몰렸습니다. 특히 차주 단위 심사가 상대적으로 미비한 집단대출이 4조5천억원으로 전체의 54.9%, 개별주담대 경우에는 3조7천억원인 45.1%로 구성됐습니다. 집단 대출의 경우 DSR규제가 없었던 입주자모집공고 당시 규제수준을 적용하기 때문에 평균 DSR도 50.4%로 높게 나타났습니다.
주 이용 연련층은 40~50대의 비중이 57.1%로 과반을 넘겼고, 60대 이상도 12.9%를 차지했습니다. 무주택자 비율 47.7%보다 주택을 보유한 차주의 이용비중도 더 높게 나타났습니다.
이러한 현상이 지속되자 당국은 지난달 30일 가계대출 관련 회의를 열었으며 50년 주담대를 다수 취급했던 금융사의 대출 담당 임원 등에게 DSR 산정 만기를 40년으로 계산해 달라는 의견을 냈습니다. 이에 따라 시중은행들은 해당 상품에 만34세 이하 나이 제한을 적용하거나 취급을 중단하는 등의 결정을 내리게 된 상태입니다.
▶정시훈 기자 : 그렇다면 '50년 만기 주택담보대출'을 계획했던 수요자에게는 갑작스런 결정에 혼란이 생겼을 것 같은데요. 해당 상품을 이용할 방법은 완전히 사라진 것일까요?
▷김지훈 소장 : 완전히 제한된 것은 아니며, 금융당국은 개별 상환능력이 명백하게 입증되는 경우에 한해서 실제 만기를 50년으로 설정할 수 있도록 운영한다는 방침입니다.
금융당국 관계자는 "퇴직연금 등 다른 소득이 있는지 충분히 고려해 만기를 늘릴 수 있는 여지가 있다고 생각하고 있다."고 밝혔으며 이 부분은 차주별 상황이 제일 중요하고 세세한 판단이 필요한 부분"이라고 덧붙였습니다.
이어서 "어떤 경우에는 50년 상황이 가능하고 어떤 부분에서는 불가능한 불확실성이 있다고 말씀드린다"면서도 "다만 일률적인 기준을 주고, 이 기준에 부합한다면 무조건 대출이 가능한 형태가 아니라 차주가 소득을 갖췄는지, 소득이 일정한지, 과연 주택을 거주 목적으로 활용할지를 은행의 심사를 통해서 확정해야 하는 부분"이라고 설명했습니다.
금융당국 관계자는 이어서 "정부가 먼저 50년 만기 주담대를 독려한 것이 아니냐는 지적에는 당혹감을 느낀다"면서 최근 급증한 시중은행 50년 만기 주담대는 정책무기지와 무관하게 개별은행 자율적으로 출시한 상품이기에 다주택자도 충분히 이용 가능했고, 주로 혼합형 금리로 취급되는 등 정책 금융상품과는 상이하다고 말했습니다.
이와같은 변동금리 대출에 대해서는 향후 금리 상승 가능성을 고려해 엄격한 수준의 DSR 규제가 이뤄질 수 있도록 DSR 산정 시 일정 수준의 가산 금리를 적용하는 '스트레스 DSR제도'를 도입할 예정입니다.
이에 따라 연 소득 5천만원인 차주가 금리 4.5%로 DSR 40%에 50년 만기로 대출할 경우에는 가산금리 1%포인트가 적용된다면 기존 4억원이던 대출 가능액이 3억4천만원으로 줄게 됩니다.
또한, 집단대출 등을 통해서 50년 만기 주담대를 취급한 특수은행 등에 대해 DSR 규제 특례가 제대로 운용되는지 점검해 조치하고, 금감원을 통해 가계대출 취급이 많은 은행의 취급 실태도 파악하겠다는 입장을 밝혔습니다.
▶정시훈 기자 : 그렇다면 '50년 만기 주택담보대출'에 이어서 특례보금자리론에는 어떤 제한이 걸렸을까요?
▷김지훈 소장 : 금융당국은 특례보금자리론 또한 서민과 실수요층에만 집중해서 공급요건을 강화할 예정인데요. 우선적으로 1년동안 한시적으로 공급하기로 했던 일반형 특례보금자리론 지원대상자와 일시적 2주택자에 대해서는 이달 26일까지만 신청을 받을 계획입니다.
다만 부부합산 연소득 1억원 이하 및 주택가격 6억원 이하인 서민, 실수요층 지원대상자에 대한 우대형 특례보금자리론은 공급목표를 초과하더라도 내년 1월말까지 운영을 유지하기로 했습니다.
이세훈 금융위 사무처장은 "가계부채 관리는 상환능력 범위 내에서 빌리고 처음부터 나누어 갚는 기본 원칙을 일관되고 꾸준하게 이어나가는 것이 무엇보다 중요하다"면서 50년 만기 대출 취급 과정에서 나타난 허점와 빈틈을 바로잡기 위해서는 차주의 상환가능성을 면밀히 점검하고 과잉대출로 이어지지 않도록 세심하게 관리하는 은행권의 역할이 필요하다고 강조했습니다.
▶︎정시훈 기자 : 네, 오늘도 유익한 소식 잘 들었습니다.
지금까지 김지훈 소장이었습니다.