*앵커 : 전영신 정치외교부 차장

*출연 : 박상언 유엔알 컨설팅 대표

*프로그램:BBS 뉴스파노라마 (월~금 6pm, 101.9Mhz)

[인터뷰 오늘] 주거정책심의위원회 앞둔 부동산 시장

전 : 민간택지에 대한 분양가 상한제 적용 지역이 이르면 이번 주에 결정됩니다. 정부는 오는 6일 모레죠. 주거정책심의위원회를 열어서 민간택지 분양가 상한제 적용 지역을 결정하고, 결과를 발표할 예정인데요. 박상언 유엔알 컨설팅 대표와 관련 이야기 나누겠습니다. 박 대표님 안녕하십니까.

박 : 네. 안녕하십니까.

전 : 네. 일단 먼저 민간택지 분양가 상한제가 무엇인지부터 한 번 더 좀 간단하게 설명을 해주시죠.

박 : 분양가 상한제가 이제 공공택지에 이미 적용되고 있는데요. 이번에 그 민간택지에서 분양가 상한제 적용을 해야 되겠다는 게 정부의 안인데요. 택지비하고 건축비에 건설 업체 적정 이윤을 보태서 가격을 상정한 뒤에 그 이하로만 주택을 분양하라 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

전 : 예. 강남 집값만은 잡겠다라는 게 지금 정부 부동산 정책의 키워드잖아요. 그런데 왜 오히려 강남 집값만 계속 올라가는 겁니까?

박 : 지금 뭐 아무래도 또 금리가 워낙 낮고요. 또 부동자금의 1400조 이상, 사실 이런 것도 영향도 있겠고, 최근에 이제 특목고, 특목고가 일괄 폐지를 하겠다 이런 교육부의 정책이 나온 뒤로 아무래도 강남 8학군을 중심으로 실제적으로 가격이 오르고 있고요. 그 지난달에 서울 아파트 가격이 9.13 대책 이후에 가장 많이 상승한 것으로 나왔고요. 특히 강남 아파트 중에서도 신축 아파트 중심으로 가격이 이제 급등을 했습니다. 그래서 강남에서는 뭐 특히 반포동 아크리버 파크 같은 경우는 중소형 아파트 가격이 3.3제곱미터 당 1억 원을 현재 넘어선 것으로 지금 나오고 있고요. 특히 신축 아파트가 급등하다보니까 상한제 시행의 직접적인 타겟인 재건축 단지도 더군다나 가격이 오르고 있는데요. 강남 대치동 은마 아파트 같은 경에도 ? 70제곱미터가 지난 7월 달에 17억 원 정도에 팔렸는데, 지금은 19억 6000에서 20억 사이에 도달한 것으로 나타나고 있습니다.

전 : 그러면 민간택지 분양가 상한제 적용하면 이런 아파트 값 잡을 수 있는 건가요?

박 : 아무래도 지금 상한제 적용을 한다고 해서 재건축 아파트가 실제적으로 공급이 좀 제대로 안 되다보면 오히려 신축 아파트, 이미 공급된 신축 아파트라든지 분양권 가격이 오히려 수혜를 보지 않을까.

전 : 그러니까 기존 아파트 가격이 올라간단 말씀이신 거예요.

박 : 그렇죠. 아무래도 분양가 상한제를 시행하다 보면 공급이 그만큼 적어질 것으로 예상이 되고 있고. 그 다음에 이미 상한제에서 벗어난 이 아파트들 있죠. 내년 4월까지 입주자 모집 공고가 가능한 이런 단지들은 이제 가격이 뭐 1, 2억씩 최근에 다 올랐지만.

전 : 풍선효과죠.

박 : 그렇죠. 풍선효과 때문에 가격이 좀 더 오르지 않을까 이렇게 보고 있는데요. 준천 재건축이라든지 개포동 1단지, 그다음에 흑석동의 일부 재개발 구역 같은 경우는 이미 풍선효과 때문에 가격이 분양가 상한제 예고 이후에도 가격이 계속 오르고 있다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

전 : 그러니까 민간택지 분양가 상한제 카드는 부동산 특히 강남권 집값을 좀 안정화시키기 위해 정부가 꺼낸 카드인데, 이거 카드 꺼내기도 전에 벌써부터 회의적인 반응이 나오는데, 이것 계속 해야 됩니까?

박 :그렇습니다. 그 분양가 상한제가 사실 아니더라도 주택도시보증공단 허그에서 주변 시세보다 좀 맞춰가지고 분양가를 책정하라고 이제 조합에 분양 보증을 조건으로 거의 뭐 준강제적으로 하고 있거든요. 그래서 분양가 상한제가 이중으로 하다 보니까 아무래도 그 일반 조합원보다는 그 청약을 받은 사람이 로또를 맞는 격이 됩니다. 그래서 최고 강남에서는 뭐 당첨이 되면 10억 로또가, 이런 볼 수 있다 이런 게 파다하기 때문에. 분양가 상한제 이후에 뭐 경쟁률이 수백 대 일을 넘어서는 이런 결과가 나오고 있고요. 그래서 이런 부작용이 오히려 많지 않을까. 아까 말씀드렸다시피 이미 분양가 상한제에서 벗어난 단지라든지 그다음에 신축아파트라든지 분양권 같은 경우는 오히려 훨훨 날고 있거든요. 물건이 거의 없습니다. 그래서 이게 조금 부작용이 많은데, 정부에서는 계속 시행하려고 하니 걱정이 많고요. 개인적으로 지금 생각할 때는 그 강남이라든지 서울 지역의 아파트 가격이 오르는 것은 그 매물이 상당히 부족합니다. 매물이 부족한 이유가 양도세 증가로 인해서 지금 오히려 다주택자들이 매물을 내놓지 않습니다. 그다음에 두 번째로 임대사업자 등록이 8년, 10년짜리 등록을 해놨기 때문에 오히려 정부에서 임대 사업자들을 권유를 해놨기 때문에 지금 내놓을 수 없는 입장이죠. 차라리 그래서 시장에서 매물이 자유롭게 나올 수 있도록 역발상으로 차라리 내년 상반기까지 양도세를 조정해서 조금 완화시켜준다든지, 임대사업자들을 조금 조기에 정리한다더라도 벌금을 예전대로 깎아 준다든지, 그 임대사업자도 기간을 안 채우고 팔게 되면 천만 원에서 삼천만 원으로 올라버렸거든요. 그러다보니 팔려는 사람도 벌금이 너무 많아져가지고 무서워서 다시 거둬들이는 이 현상이 나오기 때문에 오히려 정부에는 매물이 나오게 하는 역발상 정책이 필요하다고 볼 수 있습니다.

전 : 예. 어쨌든 모레 주정심이라고 하죠. 주거정책심의위원회 정부가 열어서 민간 택지 분양가 상한제 적용 지역 결정하겠다라고 했는데, 지금 거론되고 있는 후보 지역들이 있잖아요. 어디어디에 적용될 것으로 보세요?

박 : 지금 뭐 정부에서 핀셋 규제라고 해서 실제적으로 나오고 있는데. 대표적으로 강남 사구하고 마용성, 마포, 용산, 성동 지역이 상한제가 적용될 가능성이 크다고 보고 있는데요. 그중에서도 동별로 지정한다고 봤을 때는.

전 : 아 구 단위가 아니라 동별로.

박 : 그렇습니다. 그래서 서초구 반포동하고 강남 개포동, 용산 한남동, 송파구 잠실동, 강동구 준천동, 그리고 과천까지 지금 시장에서는 예상을 하고 있습니다. 또 이번에는 조정될 대상, 해제를 신청한 지자체에 대해서도 해제 여부도 같이 검토할 예정이기 때문에 이번에 해제된 지자체도 나올지 주목해봐야 될 것 같습니다.

전 : 예. 조금 전에도 이번 대책에 문제가 있다고 지적을 하셨는데, 전문가 입장에서 보셨을 때 지금의 부동산 정책이 방향이 잘 가고 있는 건가요?, 아니면 부분적으로라도 궤도 수정이 필요한가요? 어떻게 보세요?

박 : 뭐 사실상 지난 정부보다는 이번 정부의 2년 반 동안 가격이 사실 더 많이 올랐거든요. 그래서 오히려 부동산 대책이 너무 이제 지금 중구난방 식으로 급조해서 사실 나오다 보니 시장이 오히려 그 틈새라든지 오히려 그다음에 금리까지 같이 떨어 지다보니까 오히려 아파트 값이 상승 시키는 이런 효과가 지금 나오기 때문에 지금 정부에서는 수요대책을 막고 있는데요. 대출이라든지 대출규제라든지 세무조사를 통해서 집을 못 사게 하고 있고 공급대책이 지금 나오고 있지만 지금 많은 사람들이 원하는 집이 서울 도심 쪽이거든요. 그러니까 이제 현재는 나오는 신도시가 서울 도시 외곽 쪽에 나오고 있기 때문에 오히려 서울 도심 집값을 더 상승시키는 역할을 하고 있다 이렇게 볼 수 있기 때문에요. 공급 대책을 조금 더 유연하게 발휘해가지고 서울 도심 쪽에 용적률을 대거 풀어줘 가지고 오히려 그 직장인들이 원하는 이런 주택을 공급하게끔 하고, 그다음에 재건축 조합에 이런 욕적률 혜택에 따른 이득은 뭐 여러 가지 쉬프트라든지 임대아파트로 환수하게끔 이런 정책이 좀 나와야 하지 않을까. 그래서 싱가포르나 홍콩처럼 용적률을 도심에서 대폭으로, 역발상으로 늘려주는 이런 게 필요하지 않을까 보고 있습니다.

전 : 알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

박 : 감사합니다.

전 : 네. 지금까지 박상언 유엔알 컨설팅 대표였습니다.