상단여백
HOME 정치
"민간택지 분양가 상한제로 아파트값 하향 안정세 보일 것...투기수요 지속 억제에 촛점"
전영신 기자 | 승인 2019.08.13 10:57

*출연 : 윤석천 경제평론가

*진행 : 전영신 정치외교부 차장

*프로그램 : bbs 뉴스파노라마 [인터뷰, 오늘]

 

전 : 투기 과열 지구 민간 택지에도 분양가 상한제가 적용이 된다는 것은 정부가 민간 아파트의 분양가를 통제하겠다고 나선 건데요. 얼마만큼의 실효성이 있을지 전문가와 살펴보겠습니다. 윤석천 경제평론가 전화 연결되어 있습니다. 나와 계십니까?

윤 : 네. 안녕하세요. 윤석천입니다.

 

전 : 민간 택지 분양가 상한제 적용 기준 개선안의 핵심은 어떤 겁니까?

윤 : 뭐 일단 이런 강한 조치가 나오게 된 배경을 이해할 필요가 있겠죠. 사실 뭐 펄펄 끓던 주택 시장은 작년 913 대책 발표 후 하향 안정세를 좀 이어갔습니다. 뭐 그런데 올 4월부터 강남 지역의 아파트 가격이 꿈틀대면서 재반등 현상이 나타났죠. 가장 큰 원인은 신규 분양 아파트 분양가가 집값 상승세보다 더 큰 폭으로 올랐기 때문입니다. 기존 주택 가격은 2에서 3%정도 올랐는데, 분양가는 무려 12%정도 올랐습니다. 이에 정부는 선제대응 하는 차원에서 민간 택지 분양가 상한제라는 어떻게 보면 극약 처방을 들고 나온 것이라고 볼 수가 있겠고요. 이번 처방의 핵심은 리포트에서도 밝혔듯이, 민간 택지 분양가 상한제 지정 혹은 시행 요건을 완화했다는 겁니다. 현재는 분양가 상한제를 시행하려면 3개월 간 해당 지역 주택 가격 상승률이 해당 지역에 포함된 시도 물가 상승률의 두 배를 넘어야 했는데요. 하지만 14일 입법 예고될 개정안은 민간 택지 분양가 상한제 적용 필수 요건을 투기 과열 지구로 지정된 지역으로 바꿔버렸습니다. 현재 뭐 투기 과열 지구로 지정된 지역은 31 곳이죠, 전국적으로. 특히 서울은 전 지역이 포함됩니다. 이로써 정부는 마음만 먹으면 투기 과열 지구 전체를 민간 택지 분양가 상한제 지역으로 지정할 수 있게 됐고요. 또 한 가지는 재개발, 재건축 단지의 민간 택지 분양가 상한제 지정 효력이 발생하는 시점을 일반 아파트와 일원화하면서 강화했습니다. 뭐 풀어서 설명하면, 분양가 상한제 적용 요건은 좀 완화했고요. 재개발, 재건축 단지에 대한 규제는 강화했다고 정리할 수 있겠죠.

 

전 : 예. 그런데 이렇게 하는 이유가 결국은 집값을 안정화하기 위한 거잖아요. 어떻게 보십니까, 실효성이 있을 거라고 보십니까?

윤 : 뭐 과거의 경우로 보게 되면 충분한 실효성은 있죠. 사실 과거의 경험으로 보면 분양가 상한제는 아파트 가격 안정을 이끌어냈습니다. 이는 팩트인데요. 2007년에서 2014년 분양가 상한제가 실시됐죠. 당시 국토연구원이 2019년 7월에 발표한 보고서를 보게 되면, 민간 택지 분양가 상한제 시행으로 서울 아파트 가격은 연간 1.1% 포인트 하락하는 효과가 발생했습니다. 뭐 게다가 이번 대책은 분양가 상한제와 함께 전매 제한이 강화됐죠. 뭐 수도권 투기 과열 지구의 민간 택지 상한제 적용 주택의 전매 제한 기간은 현재 ?에서 4년에 불과한데, 개정안은 이 기간을 5년에서 10년으로 대폭 연장했습니다. 뭐 일단 분양가 상한제 아파트는 입주한 이후에도 상당 기간 전매가 안 된다는 점에서 뭐 그만큼 재산권의 어떤 행사가 제한될 것이기 때문에 가수요를 막는 데 효과가 있을 것이고요. 분양가 상한제와 전매 제한이 합쳐지면서 서울 아파트 가격은 하향 안정세를 보일 것으로 전망됩니다.

 

전 : 그런데 아까 말씀하실 때 '극약 처방'이라는 표현을 쓰셨어요. 그러니까 결국은 이번 대책도 강남 집값 잡기 정책이 아니냐, 김현미 장관의 부동산 정치가 아니냐...라는 사실 그런 시각도 있고. 또 과거에도 이 정책이 시행됐다가 해제되었다가를 여러 차례 반복했기 때문에 이번에도 예견되고 있는 부작용들이 있죠?

윤 : 뭐 아무래도 몇 가지 부작용은 있을 수가 있겠죠. 단기적으로는 기존 아파트 건설사들이 분양가의 제한을 받기 때문에 공급 모양이 뭐 축소될 수가 있다는 우려 같은 것도 있을 수가 있을 거고요. 아니면 오히려 분양가 상한제 역풍이 불어가지고 이게 오히려 어떻게 보면 아파트 가격이 상승하는 신호가 아니냐 라는 어떤 시장에 잘 못된 사인을 줄 수가 있어 가지고, 오히려 가수요가 몰릴 수 있다는 그런 부작용들도 일부에서는 염려를 하고 있는 것 같습니다.

 

전 : 그런데 이제..지금 말씀하신대로 신규 아파트 분양가가 내려가면, 단기적으로는 집값 상승을 낮추지만 결국은 공급이 부족해서 전세값, 집값 모두 상승할 수 있지 않겠습니까?

윤 : 글쎄요. 뭐 그런 염려들을 많이 하시는데요. 사실 건설사는 주택을 지어 팔아야 생존이 가능하지 않습니까. 뭐 상한제 실시로 건설사 마진은 줄 수 있겠지만, 하지만 적정 마진으로 아파트 가격이 내린다면 수요는 그만큼 더 늘어날 수 있을 거고요. 사실 분양가 상한제와 주택 공급량의 상관관계는 명확히 단정할 수는 없습니다. 분양가 상한제를 시행 했음에도 시행하지 않았을 때보다 주택 인허가 시장이 더 많은 적도 있었고요. 또 어떤 경우에는 더 적은 적도 있었기 때문인데요. 분명한 것은 분양가 상한제 실시에 따라 주택 공급이 줄어든다고 단정할 수는 없다는 것입니다. 분양가 상한제보다는 오히려 주택 시장의 전체적인 수요에 오히려 어떻게 보면 더 큰 영향을 받는다고 할 수 있겠죠.

 

전 : 전체적인 수요에 영향을 받는다고 하셨는데,  서울 강남에 미칠 영향은 어떻게 보세요?

윤 : 뭐 이번 시행령 개정으로 직격탄을 맞는 것은 강남 재건축, 재개발 단지들이 될 것은 분명합니다. 재건축 재개발 단지의 경우 이미 관리 처분 인가를 받았다면 현재까지는 분양가 상한제의 무풍 지대였는데요. 하지만 이번 시행령 개정으로 앞으로는 입주자 모집 승인을 신청한 날 이후로 분양가 상한제 적용 대상이 되니까.

전 : 그게 어떤 의미가 있는 건가요?

윤 : 다시 말해 관리 처분 인가를 이미 받은 단지라도 분양가 상한제 적용 대상이 될 수 있다는 이야기입니다. 따라서 이번 조치로 재건축 초과 ?? 숫자라든지 조합원 지위 양도 문제 등, 기존 규제에 대해 분양가 상승 적용 값까지 받게 되니까 그만큼 수익성은 악화되고 조합원들이 부담해야하는 추가 부담금은 높아질 것으로 예상 되고요. 뭐 당장 강남이나 마포, 용산 지역의 재건축, 재개발 아파트 가격은 직격탄을 맞게 될 것이고요. 아무래도 그렇게 되겠죠.

 

전 : 그런데 사실상 모든 재건축 단지가 상한제 적용을 받게 되면 시세보다 이제 2~30% 낮은 가격이 되는 거죠?

윤 : 네. 아무래도 지금 이제 분양가 상한제에서 정부가 규제하고 들어오게 되면 기존 아파트보다 통상 10에서 20% 정도 낮은 수준에서 분양가가 결정될 거라고 시장에서는 예상을 하고 있거든요. 그러니까 신규 분양 아파트가 주변보다 10에서 20% 낮게 분양이 된다고 하면 기존 아파트 가격도 어떻게 보면 하락 압박을 강하게 받을 수 있게 된다는 뭐 그거는 너무나 자연스러운 현상이겠죠?

 

전 : 지나친 규제는 아닙니까?

윤 : 글쎄요. 저는 이게 뭐 지금 새롭게 들고 나온 거라면 좀 문제가 있을 수가 있겠지만은 과거에도 여러 차례 시행되었던 어떤 조치거든요. 따라서 이것을 가져다가 강한 너무 지나친 규제라고 보는 것은 무리가 있는 것 같고요. 사실 아파트 가격은 극소수의 아파트 가수요 가격이 아주 고급 주택에 몰리면서 소수 아파트가 좀 오르면 그게 전체적인 아파트로 파급이 되어버리고 이에 따라서 서울을 벗어난 수도권, 전국으로 확대되는 양상을 보이고 있는 거니까, 일부 고급 주택에 대한 가수요를 갖다가 투기 수요를 진정시킬 필요는 있을 것으로 보입니다.

 

전 : 사실상 그동안은 강남의 재건축 단지는 부동산 투기의 산실이고, 부자들의 전유물처럼 여겨져 온 부분이 없지 않은데, 이렇게 되면 투기는 좀 잠잠해지겠네요?

윤 : 네. 아무래도 그렇다고 봐야겠죠.

 

전 : 이번 발표를 쭉 보시면서 앞으로 추가로 보완되어야 할 부분들 혹시 눈에 띠는 점들이 있습니까?

윤 : 뭐 부동산 핵심 문제는 공급부족이 아니라 높은 주거비 부담에 있지 않습니까. 결국 높은 주거비 부담을 가중 시키는 핵심 요인은 결국 고가 아파트에 대한 일부 투기 수요잖아요. 이들 소수의 투기로 인해 극히 일부 주택 가격이 뛰고, 이게 표준 가격으로 굳어지면서 결국 전체 주택 가격이 상승세를 견인하고 있는데요. 따라서 정책 핵심은 지속적인 투기 수요를 억제하는데 초점이 맞춰져야 할 것이고요. 사실 가장 중요한 것은 질 높은 공공 주택을 갖다가 대폭 늘리는 방안이 반드시 병행이 되어야 하겠죠.

 

전 : 알겠습니다. 오늘 여기까지 말씀 듣겠습니다. 고맙습니다.

윤 : 네. 감사합니다.

전 : 지금까지 윤석천 경제평론가와 이야기 나눴습니다.

전영신 기자  ysjeon28@hanmail.net

<저작권자 © BBS불교방송, 무단 전재 및 재배포 금지>

전영신 기자의 다른기사 보기
이 기사가 마음에 드세요?
0
0
이 기사를 공유하실래요? KakaoStory Facebook
icon인기기사
기사 댓글 0
전체보기
첫번째 댓글을 남겨주세요.
여백
여백
여백
여백
여백
여백
여백
여백
여백
여백
여백
여백
Back to Top