김현미 국토교통부장관이 민간택지 분양가상한제 도입을 시사하면서 서울 강남권 주요 재건축 아파트 단지의 분양가에 관심이 쏠리고 있습니다.
이 규제가 시행되면 민간 시행사도 분양가를 원가수준으로 정해야 합니다.
선임기자의 시선에서 자세히 알아보겠습니다.
양봉모 선임기자가 연결돼 있습니다.
[앵커]
분양가 상한제, 지난 8일 국회에서 김현미 장관이 이 카드를 꺼내들면서 구체화되고 있다는 시각이 많습니다.
먼저, ‘분양가 상한제’, 개념 정리부터 하고 가죠.
[기자]
분양가격을 주위 시세에 따라 정하는 것이 아니라 특정기준에 따라 결정하는 것을 말합니다.
택지비와 건축비에 적정한 마진만 붙여서 실수요자에게 공급되기 때문에 지금보다 훨씬 싸게 아파트를 공급할 수 있다는 개념입니다.
[앵커]
이번에 분양가 상한제를 도입하겠다는 것은 민간택지개발에까지 확대하겠다는 것이죠?
[기자]
현제 이미 공공택지에는 분양가 상한제가 시행이 되고 있구요.
앞으로 민간택지개발에도 도입해야겠다는 게 김현미 장관의 의지죠.
민간택지의 경우 토지에 대한 감정평가금액에 일정 금액을 가산해 택지비를 산정한다는 건데요.
올해 표준지 공시지가의 평균 시세반영률은 64.8%였잖아요. 그런데 감정평가금액이 공시지가를 바탕으로 하기 때문에 시세보다는 낮게 산정될 수밖에 없습니다. 건설사로서는 맨붕이죠.
지난 2007년 분양가상한제가 도입됐을 때도 건설사가 매입한 실제 택지비를 100% 인정해주지 않아 논란이 된 적이 있습니다.
택지비용이 아파트 분양원가 중 많게는 50% 이상을 차지해 비중이 가장 높기 때문에 이 토지에 대해 감정금액에 일정 금액만 가산해서 택지비를 산정하면 건설사는 어려워지고 아파트 가격은 싸지는 효과가 있을 수 있습니다.
[앵커]
분양가 상한제는 이전에도 시행이 된 적이 있잖습니까?
[기자]
2007년에 시행됐죠. 그후 8년 정도 시행됐습니다.
2015년 4월 민간택지에 대해서 자율화 되면서 규제가 완화됐습니다.
박근혜 정권에서요.
이후 분양한 주택들 중 개포3단지의 분양 신청가격이 급등하면서 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사제도가 도입됩니다.
그렇지만 완전한 해제가 아닌, 종전 가격 대비 110% 수준에서 결정하는 준 상한제가 시행됐습니다.
그런데 최근 재건축을 중심으로 가격강세가 나타나면서 재건축의 수익모델인 일반분양에 대한 가격조정을 하겠다는 것이구요.
후분양이든 선분양이든 상한제가 적용된다면 원가수준의 분양을 해야한다는 점에서 분양가 상한제는 힘을 발휘할 것으로 보입니다.
[앵커]
그렇지만 강남 재건축 단지는 요즈음 시위도 하고 이러던데, 이들이 이렇게 나오는 이유는 뭔가요?
[기자]
재건축단지 입장에서는 힘들어지죠.
분양가가 20~30%가량 낮아지니까 재건축을 추진하는 조합원 부담이 대폭 늘게 됩니다.
정부가 상한제를 관리처분인가를 받아 사업이 이미 많이 진행된 단지까지 적용할 뜻을 내 보이면서 해당 단지들이 반발하는 겁니다.
현재 서울에서 관리처분인가를 받은 사업장이 67곳인데, 강남 3구에만 23곳, 3만 가구가 넘습니다.
이미 진행된 단지까지 적용을 한다면 소송도 이어지겠죠.
[앵커]
그동안 분양가 규제는 아파트 분양 보증 업무를 맡는 주택도시보증공사가 해왔는데 분양가 상한제가 도입되면 택지가격을 감정가 수준에 좀 더한 가격으로 정하기 때문에 집값을 안정시킬 수 있다. 이런 논리네요?
[기자]
그렇습니다.
그동안 주택도시보증공사는 서울과 경기 과천, 성남 분당 등을 고분양가 관리지역으로 지정해서 분양가를 제한해왔습니다.
아파트 사업자가 분양가를 지나치게 높게 책정할 경우, 분양 보증 승인을 하지 않는 방식이었죠.
분양보증을 받지 못하면, 아파트 분양 자체를 할 수 없으니까 사업자들에게는 껄끄러운 조치였습니다.
하지만 분양 예정 지역에서 최근 1년간 분양한 아파트가 없는 경우, 직전 분양한 아파트 분양가의 최대 105%까지 가격 인상을 허용할 수 있도록 하고 있습니다.
또 앞에서 말했듯이 후분양제를 선택하는 아파트는 분양보증승인을 받을 필요가 없어서 폭등을 막는 것은 제한적이었다는 지적을 받아왔습니다.
그런데 앞으로 분양가상한제를 민간개발에도 도입하게 되면 개발이익은 상당부분 줄어들겠죠.
그래서 시행사와 조합에 불이 떨어진 겁니다.
[앵커]
벌써부터 시행사와 조합에서는 반발이 많잖아요. 특히 강남지역의 반발은 거센데요. 실제로 민간개발에까지 이 제도가 시행된다면 매우 강력한 조치라고 할 수 있을텐데, 정말 상한제를 도입할 수 있을까요?
[기자]
아직은 정부의 공식 발표도 아니고 국토장관이 이야기 한 수준입니다.
현재 집값이 천정부지로 뛴 것도 아니고 지난해 9월에 내놓은 부동산 대책도 있는데 진짜로 도입하겠느냐는 의구심을 갖는 분들도 있습니다.
그런데 이미 업계에서는 도입될 것이라는 쪽에 무게가 실리고 있습니다.
8~9월에 발표하고 11월부터는 시행할 것이라는 보도가 여러 매체에서 나오고 있잖아요.
지금은 일부 부처 장차관 인사철이예요. 이 인사철이 지나면 국토부에서 발표를 할 것이라는 것을 기정사실로 받아들이는 분위기입니다.
특히 이런 사안은 주택법 시행령만 바꾸면 되기 때문에 국회 승인 사항도 아닙니다. 도입될 가능성이 매우 높다고 봐야합니다.
[앵커]
아무래도 시장에 미치는 영향도 크겠는데요.
[기자]
2007년부터 8년정도 시행을 했는데 재개발 재건축이 약 3만호 정도가 줄었습니다.
일반분양도 감소해 30만호 정도였습니다.
2015년 4월 박근혜 정부때 이 제도를 사실상 사문화합니다. 대폭 완화한거죠. 그러면서 매년 6~7만호가 분양됩니다.
2배가 늘어 난거죠. 그만큼 이 제도의 영향력은 막대합니다.
[앵커]
요즈음 시중의 이야기를 들어보면 분양가 상한제로 아파트 분양가를 낮게 책정하면 나중에 아파트 가격이 오르니까 분양 받은 사람들만 이득을 본다는 말들을 많이 하더라구요.
[기자]
그게 바로 ‘로또분양’이라고 일컬어지는 겁니다.
예를 들어 강남 어느 지역에 아파트를 새로 짓는데 분양가상한제 적용으로 실수요자들이 싸게 샀다고 가정합시다.
그러면 근처 아파트는 분양가 상한제가 도입되기 전에 지어진거니까 비싸겠죠.
그러면 분양가상한제의 혜택으로 싸게 들어온 사람들도 팔 때는 인근 아파트 가격으로 팔 것이다. 그러니까 이거 분양받으면 ‘로또’다. 이런 이야기거든요.
그런데요. 반대로 생각해보죠.
소위 '로또 분양'이 문제라면 규제를 풀어 아파트 분양가를 주변 시세보다 더 높게 책정되면 되겠죠. 그러면 분양가상한제 도입 취지에 맞지 않는 겁니다.
아파트 분양가를 높이면 좋은 쪽은 아파트 사업 시행자, 건설사, 재건축조합입니다.
분양가가 높을수록 많은 이득을 남기는거니까 이들은 맨날 '로또'라는 거예요.
시행사 건설사 조합이 이익을 많이 남기는 것은 좋고, 분양가상한제를 통해 낮은 가격에 들어가서 높은 가격을 형성하는 것이 나쁘다고는 할 수 없을 겁니다.
[앵커]
김현미 국부토장관이 민간부문도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 되었다는 말로 촉발이 되면서 시장은 혼란스러워하고 있습니다.
하지만 집값을 안정시키기 위한 강력한 조치라는 점에서는 긍정적인 측면도 없지 않습니다.
분양가상한제 도입 검토, 선임기자의 시선으로 정리해 주시죠.
[기자]
현재 분양가상한제는 공공택지에만 적용되고 있습니다.
그런데 김현미 국토교통부 장관은 상한제를 민간 택지로 확대할 수 있음을 시사했습니다.
부동산업계는 부정적입니다.
분양가상한제를 하면 공급이 부족해진다는 거죠.
그런데 지금까지 꾸준히 공급을 늘려왔지만 집값이 잡히지는 않았습니다. 시장의 기대심리를 자극해 오히려 집값을 높이고 말았죠.
부동산 대책이야말로 백약이 무효인 셈입니다.
그런 가운데 분양가 상한제의 확대 시행 시사는 강력한 조치라고 할 수 있습니다.
집값 안정을 위한 거의 유일한 선택이 아닐까 싶습니다.
분양가상한제 확대 도입이 서울 집값을 잡을 수는 없을 겁니다.
그러나 실수요자가 아닌 시행사와 건설사에게 유리하게 짜여진 구도를 바꾸는 역할은 할 수 있을 것으로 보입니다.
아무리 적절한 제도라 해도 갑작스런 도입보다는 시장의 상황, 즉 수요 공급을 주시하면서 차분하게 준비한 후에 도입하는 것이 옳을 것입니다.
또 분양가상한제 전면 도입과 함께 아파트 건설원가를 공개하고, 아파트 후분양제도 민간에 도입할 수 있는 방안을 모색해야 할 것입니다.
집은 투기의 대상이 아니라 적절한 곳에서 가족들과 편안하게 사는 곳이라는 본래 기능으로 돌아갔으면 합니다.<끝>