*출연 : 박상언 유앤알 컨설팅 대표

*앵커 : 양창욱 정치부장

*프로그램 : BBS 뉴스파노라마 [인터뷰, 오늘]

양 : 다음 소식입니다. 우리나라 사람들, 결혼한 다음에는 아이들 낳고 키우는 것만큼 신경 쓰는 게 집 사는 겁니다. 평생 모아도 서울에 집 한 칸 마련하기 정말 쉽지 않죠. 상실감이 큰데요. 실제로 청년들의 68%가 집 때문에 결혼 못 하겠다, 이런 설문조사 결과까지 나오는 실정입니다. 최근 집값이 바닥을 치고 꿈틀거리고 있다, 이런 이야기가 나오고 있는데요. 오늘은 이 이야기 좀 해보겠습니다. 박상언 유앤알 컨설팅 대표님 전화연결 돼 있습니다. 대표님, 나와 계시죠?

박 : 네, 안녕하십니까.

양 : 최근 부동산 시장 움직임이 바닥을 치고 반등 조짐을 보이고 있다, 이렇게 분석들을 하고 있는데, 맞습니까?

박 : 네. 안 그래도 지난해 9.13대책 이후에 줄곧 하락세를 보였지만요, 서울 아파트 가격이. 몇 달 전부터 바닥을 치면서 실제 상승하고 있는데, 실제 서울 아파트 중위 매매 가격이 오름세를 계속 이어가고 있습니다. KB국민은행 부동산 통계자료를 보면, 6월 달에 서울 아파트 중위 매매 가격이 8억 3천 754만 원으로 전 달보다 828만원 정도 상승했고, 지난달보다도 두 달 연속 상승한 것으로 나타나고 있고요. 특히 강남, 서초, 송파 등 강남 3구를 비롯한 강남 지역의 아파트 매매 가격이 계속 뛰고 있습니다. 특히 은마라든지 잠실 주공5단지 등 재건축을 추진하는 아파트 대단지들이, 연초 가격보다도 가격이 더 많이 오른 상태고요. 특히 갈아타기 수요도 많이 일어나고 있기 때문에 강남권 새 아파트들이 많이 주둔하고 있습니다. 끝으로 주택 매입수 심리가 실제적으로 좀 살아나고 있는데요. 서울 주택 시장의 매수우위지수가 지난 17일 기준 57.8을 기록했는데요. 지난 4월 달에 최저인 37.2까지 떨어졌던 것에 비하면 최근 오르고 있고요. 아직까지는 이 지수가 백보다도 안 되기 때문에 매수보다는 매도자들이 훨씬 많은 것으로 나타나고 있지만, 그래 매수의향지수가 계속 오르고 있다는 것은 어느 정도 바닥을, 어느 정도 시장에서는 인식을 하고 있다, 이렇게 보면 될 것 같습니다.

양 : 그러니까 그 매수심리가 왜 살아나는 거예요?

박 : 여러 가지 여건이 있겠지만, 아무래도 더 이상 규제가 나올 게 없지 않느냐, 이런 분위기가 강하고요. 또 이제 정부로서는 내년 4월에 총선을 준비 해야하기 때문에 경제에 대한 부양책을 사용하는 거라든지, 그리고 가장 큰 최근 이슈는 2, 3개월 전에 화폐개혁에 대한 이야기가 나왔기 때문에 이런 동산이라든지 금이라든지 땅이라든지 이런 자산으로, 특히 자산시장이 많이 움직이는 것으로 보고 있습니다. 또 금리 부분도 이르면 7월, 8월 정도에 인하될 거라고 어느 정도 시장에서는 기정사실로 받아들이고 있거든요. 이런 것들의 영향이 아닌가 싶습니다.

양 : 저는 그 수많은 부동산 대책들 가운데, 국가에서 정부가 내놓는 그 수 많은 대책들 가운데 제가 생각하기에는 역시 돈줄을 죄는 것만한, 대출을 규제하는 것만한 대책이 없는 것 같아요. 이 정부도 온갖 대책을 다 쓰다 결국 대출 규제로 부동산 시장을 진정시켰는데, 문재인 정부 내내 이 대출 규제 정책은 유지될 것으로 보십니까?

박 : 네, 그럼요. 지금 뭐, 오히려 대출이 강화되고 있습니다. 지난 17일부터 제2금융권이죠. 저축은행, 상호금융조합, 카드사 등 이런 금융권에도 DSR, 총부채원리금상환비율이 도입되어서 대출 심사가 깐깐해졌고요. 소득 증빙하기 어려웠던 주부 같은 경우 돈 빌리기 힘들어졌고요, 주식 담보대출 같은 경우도 소득 증빙 절차를 밟게 되었습니다. 그래서 대출 규제는 더 강화 되었지만, 실제 주택담보대출금리는 지난해 3%대 중반이었거든요. 지금도 3%대 이하의 주택담보대출이 2% 후반이나 중반까지 내려갔기 때문에 오히려 이런 영향이 집값 반등에 영향을 미치지 않았을까 보고 있습니다.

양 : 그러니까요. 그저 한 가구 당 집 하나 실소유로 사서 유지하고 살면 되는데, 이게 한때 금리가 싸고 이러니까 무작정 대출 받아 가지고 투기를 하다 보니깐 집값은 널뛰고, 이런 현상이 끊임없이 반복되며 악순환 됐던 그런 상황들을 우리는 자주 볼 수 있었는데, 하반기 집값을 움직일 변수로 금리 인하도 방금 언급해주셨는데, 금리 인하에 따라 시장이 영향을 많이 받을 것 같다는 생각도 듭니다. 어떻게 보십니까?

박 : 전통적으로 금리가 인하되면, 금윰 비용이 낮아지는 만큼, 부동산 시장이 살아나는 그런 사례가 많지만은 지금은 대출이, 오히려 규제가 더 깐깐해졌고, 다주택자들에 대한 여러 양도세에 대한 부분도 강화되었기 때문에, 과거만큼 큰 폭으로 뛰기는 상당히 어렵지 않겠느냐, 이렇게 보고 있는데요. 올해 4월 말 기준으로 해서 시중에 단기부동자금들이 천백삼십조원 정도 되는 것으로 보고 있는데요, 특히 그 투기 관련은 40%밖에 대출되지 않고, 또 제2금융권도 규제하고 있고, 무엇보다 2주택자들은 신규대출이 불가능하기 때문에 금리가 실제 인하되더라도, 이미 금리 인하 부분이 선반영이 됐기 때문에, 집값에 어느 정도 반영이 되었기 때문에 하반기 때 큰 폭으로 오르기 쉽지 않다, 이렇게 보고 있습니다. 아무래도 정부로서는 변수가 여러 가지가 있겠습니다만, 추가적인 규제라든지 이런 부분이 나온다고 하면 아무래도 오히려 가격이 다시 하락할 수 있지 않겠느냐, 이렇게 보고 있습니다.

양 : 네. 청취자분들이 정말 궁금해하시는 질문을 한두 가지만 드려보겠습니다. 우선 지금 서울 하고 주변 수도권에 집을 너무 많이 짓지 않았나요? 공급이 많은 포화상태 아닌가요? 미분양도 속출하고 있다던데, 실제로 어떻습니까 상황이?

박 : 지금 집값이 상승하는 지역은 강남권하고 서울의 일부 지역입니다. 그러나 수도권 외각이죠. 여기는 지금도 집값 상승의 온기가 전혀 느껴지지 않고 있습니다

양 : 네, 미분양도 많다고 들었습니다. 아주.

박 : 네, 그렇습니다. 특히, 지방 같은 경우로 내려가면, 익산, 부산, 강원, 경상 지역 같은 경우는 상당히 미분양이 많고, 또 역전세난 현상도 일어나고 있습니다. 최근 지방 중에서 잘 되는 곳이 대구하고, 대전하고 광주죠. 대대광이라고 해서 이들 지역은 지금도 상승세를 예상하고 있고, 나머지 지역들은 경기침체라든지, 입주물량의 출발점으로 상당히 어렵다고 보시면 됩니다. 서울 같은 경우도 최근 신도시로 발표된 지역 위주로 공급이 증가하는 것이기 때문에 그 외각 지역은 상당히 침체가 강화되고 있고요, 역전세난 현상이 우려되고 있습니다. 양극화가 심화되고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

양 : 공급이 남아도는 그런 상황이고... 그러면 집을 언제 사면 좋을까요?

박 : 뭐 집을 사는 거야...

양 : 지금부터, 실소유자의 경우에, 올해...

박 : 실소유자들이야 방법론적인 문제입니다. 항상 자기 자금에 맞춰가지고, 좋은 지역에 물량이 있다, 공공택지 같은 경우에는 분양가상한제가 적용되기 때문에요. 이런 지역 같은 경우에도 이런 저런 제한은 물론 있겠지만, 이런 지역 같은 경우 자금 사정에 맞춰서 사면 되고, 그 다음에 급급매라든지 변매를 통해 빨리 살 수 있는 방법이 있는데, 이런 지역 같은 경우도 자기 자금 사정이 맞으면 사도 괜찮다, 이렇게 보고 있고요. 그 다음에 2008년도나 2009년도에 주택 시장이 침체기에 들어갔을 때, 그래도 다른 지역보다 덜 떨어진 지역이라든지 아파트라든지 이런 상품들이 있거든요. 집을 사실 때 항상 오르는 게 아니기 때문에 하락할 때도 대비해서 2008년도 2009년도에 방어적인 지역이나 상품을 골라가지고 이런 경우 최소한 월세를 잘 받을 수 있는 지역, 도심이라든지 역세권이라든지 새 아파트 이런 것으로 포커스를 맞춰서 집을 사게 되면 큰 실패는 없지 않을까 보고 있습니다.

양 : 그렇군요. 그런데 보통 실수요자 같은 경우는 자신들의 직장 교통이나 아이들 학교 같은 입지를 많이 보고 사는데, 사실 이게 가장 중요하죠. 그런데 요즘 신도시들, 2기니 3기니 하면서 주변의 많은 분들이 얘기하고 궁금해 하셔서 여쭤봅니다만, 거기다 집 지어 가지고 누가 그 집을 사고, 도심까지 그렇게 먼 곳으로 누가 출퇴근 하려고 하겠습니까? 하루 출퇴근 시간만 3시간씩, 4시간씩 길바닥에 깔아가면서, 지금 얘기 나오는 신도시 대부분 어디든지 간에. 직장들이 대부분 도심에 몰려있잖아요...

박 : 그 문제는 지금 정부에서도 직주근접이라든지 여러 가지 대안책을 신도시에 마련하고자, 계획을 짜고 있는데요. 실제 기업체들이 상식적으로 세를 주더라도 신도시 쪽에는 판교나 광교 등 인프라가 되고 이런 곳에 가는 것이지, 사실 몇 군데를 제외하고는 기업체들이 들어갈 요인이 없습니다. 들어가더라도 우수한 인력들이 절대 오지 않습니다. 그렇기 때문에 기업체들은 정부에서 혜택을 주더라도 도심으로 몰릴 수 밖에 없는 것이지요. 이런 것이기 때문에 아무래도 도심 지역에 재개발 재건축을 푼다든지, 공공 청사라든지 노후화된 것들은 주택으로 만든다든지, 이런 식으로 선진국형 도시개발 쪽으로 가야지, 계속 외각 쪽으로 개발하다보면 신도시 같은 경우 나중에 상당히 어려운 지경이 되지 않을까 보고 있습니다.

양 : 그러니깐요. 사실 뭐 1기 신도시의 대표주자, 분당 같은 경우도, 사실 '아빠만 힘들면 행복한 도시'라고 해서 처음에 각광을 받았고, 그래서 성장을 해가지고 오늘에 이른 것인데, 정말 분당도 처음에 생겼을 때 아빠들은 정말 힘들었어요. 출퇴근하기가. 그러다가 수십 년이 흐르고 자급자족형 도시로 완전히 자리매김되긴 했습니다만, 모든 신도시가 이렇게 갈 수 있을지 좀 지켜봐야겠네요. 오늘 말씀 고맙습니다.

박 : 네 감사합니다.

양 : 박상언 유앤알 컨설팅 대표님과 이야기를 나눠 봤습니다.