● 출 연 : 강전애 변호사

● 진 행 : 고영진 기자

● 2019년 5월 27일 제주BBS ‘아침저널 제주’

(제주FM 94.9MHz, 서귀포FM 100.5MHz)

● 코너명 : 법률 이야기

[고영진] 매주 월요일 시원시원한 법률상담로 청취자들의 궁금증을 풀어주는 ‘강전애 변호사의 법률 이야기’, 오늘도 강전애 변호사 나오셨습니다. 안녕하세요. 변호사님.

[강전애] 안녕하세요? 강전애 변호사입니다. 시원시원하다는 말씀 감사드립니다.

[고영진] 변호사님께서 지난 주에 말씀해주셨던 상가 권리금 대법원 판결은 일반인에게는 조금 어려운 내용이기는 했는데, 좋은 내용 알려주셔서 감사하다는 청취자들의 의견이 있었습니다.

[강전애] 감사합니다. 앞으로도 열심히 하겠습니다. 오늘 그런 칭찬 들을거라 생각하고 준비한건 아닌데, 오늘도 임대차 관련한 대법원 판결 하나 소개해드리려고요.

[고영진] 임대차 관련 분쟁이 정말 많은 것 같습니다. 오늘은 어떤 내용인가요?

[강전애] 네, 지난주에는 상가임대차 관련이었는데, 오늘은 주택임대차 관련입니다. 아무래도 주택임대차에서 가장 많은 분쟁을 꼽아보면, 임차인이 퇴거할 때 임대인이 보증금을 제때 돌려줘야 하는데, 새로운 임차인을 구하지 못했다거나 하면 임대인이 보증금을 임차인에게 바로 지급하지 못하는 경우들이 있죠. 이런 경우 소송으로 많이 진행됩니다.

[고영진] 임차인이 집에서 나갈 때 집주인이 보증금을 돌려줘야 하는 건 청취자들께서도 잘 아시는 상황일 텐데요. 만약 임차인이 집에서 이사 나갈 때 보증금을 바로 돌려받지 못하면, 임차인이 몇 년 안에만 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있다 이런 것들이 있는 건가요?

[강전애] 네, 지금 말씀하신 게 ‘소멸시효’라는 건데요. 지금 말씀드리려는 대법원 판결에서는, 임차인이 보증금을 반환받기 위해 설정한 임차권등기는 민법상 보증금 반환 채권 소멸시효 진행 중단에 영향을 끼치지 못한다고 보았습니다.

[고영진] 좀 어려운 말인데요. 집의 부동산등기부에 임차인이 등기되어 있어도 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이 생길 수 있다는 건가요?

[강전애] 그렇습니다. 대법원은 해당 판결에서, 임차권등기 설정은 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권 취득 등 담보적 기능만 한다는 취지로 해석했습니다. 조금 쉬운 말로 말씀드리면, 임차인이 보증금을 반환받기 위해 임차권에 대한 등기를 한다는 것은 요즘 많이들 알고 계실 텐데요. 그 등기만으로는 보증금을 반환하여야 하는 기간에 대한 법적인 의무라고 볼 수 있는 소멸시효 10년의 진행을 중지시킬 수 없다는 겁니다.

[고영진] 이 방송을 듣고 계신 많은 임차인들 입장에서는 이게 무슨 소린가 하실텐데요. 해당 판결의 사실관계를 말씀해주세요.

[강전애] 대법원은 임차인 A씨가 사망한 임대인 B씨의 자녀들을 상대로 낸 보증금 반환청구 소송에서 최근 원고패소 판결한 원심을 확정했습니다. 사실관계를 말씀드리면, A씨는 2002년부터 2004년까지 B씨의 건물을 보증금 1천800만원에 임차해 2년간 사용한 후 이사를 갔습니다. A씨는 임대차 기간이 만료되자 B씨에게 보증금 반환을 요구했지만, B씨는 이를 반환해주지 않았죠. B씨는 2005년 2월 사망했고, A씨는 보증금을 돌려받기 위해 그해 6월 임차권등기명령을 받아 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 A씨는 2016년 B씨의 상속인인 자녀들을 상대로 "상속받은 재산 범위 내에서 임대차 보증금을 반환하라"며 소송을 낸거죠.

[고영진] 그런데 임차권등기 관련 법은 어떻게 규정되어 있는 건가요?

[강전애] 주택임대차보호법은 '임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청 할 수 있고, 이에 따른 임차권등기를 마치면 대항력 및 우선변제권을 취득한다'고 규정하고 있습니다. 이 규정에 관해 재판부는, "임차권등기명령에 따른 임차권등기는 어디까지나 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다"며 "이같은 담보적 기능을 넘어 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고는 볼 수 없다"고 밝혔습니다. 이어 "임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법이 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 없다"고 설명했죠.

[고영진] 그렇군요. 결국 소멸시효 기간이 지나는데 임차권등기만으로는 역부족이라는 해석이네요.

[강전애] 네. 대법원은 "A씨는 임대차기간 만료 후 이사를 가 임차했던 부분을 계속해 직접 또는 간접 점유하는 등 사실상 지배를 계속 유지한 것으로 볼 수 없다"며 "A씨의 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 소멸시효의 진행에 아무런 영향이 없다는 것을 전제로 임대차 보증금 반환채권의 소멸시효가 계약 종료 시점인 2004년 8월부터 진행하고, 그로부터 10년이 지난 2016년 소송이 제기돼 시효가 완성됐다고 판단한 원심은 타당하다"고 판시했습니다.

[고영진] 임차인이 그럼 계약이 종료된 2004년부터 10년 안에 소송을 제기했다면 반환받을 수 있었던 건가요?

[강전애] 그렇죠. 임차인은 2004년 그 집에서 이사했고, 2005년에 임차권등기를 했는데요. 결국 소멸시효는 이사했을 때 즉 2004년부터 10년인 2014년까지 가능했고, 임차인 A씨는 2016년에야 소송을 제기했기 때문에 대법원은 이 사건이 소송 자체가 되지 않는다고 판단한 것입니다. 제가 변호사로서 이 사건이 좀 아쉬운 것이, 2004년에 계약 종료 후 보증금을 바로 반환받지 못했을 때 임차인 A씨가 보증금반환청구 소송을 바로 진행했다면 어땠을까 싶습니다. 그럼 원금에 이자까지 고스란히 돌려받을 수 있었을 가능성이 높아 보이는데요. 보증금반환청구 소송에서는 어렵지 않게 승소하셨을 것으로 예상되고, 그럼 그 판결로 집에 대해 경매신청 등을 해서 채권의 만족을 얻으실 수도 있지 않았을까 싶습니다. 청취자분들께서도 문제가 생겼을 때는 어려워말고 법률전문가를 찾아 상담을 받으시기 바랍니다.

[고영진] 일반인들이 변호사를 찾아가기 어려운건 아무래도 비용이 걱정돼서 일수도 있는 거 같은데요.

[강전애] 말씀하신 것처럼 일반인들이 변호사를 찾기 어려운 이유는 아마도 고액으로 추정되는 변호사 비용 때문이시기도 할 텐데요. 이렇게 전부 승소하는 판결을 받게 되는 경우에는 상대방이 소송비용을 부담하게 판결을 받을 수 있습니다. 소송비용은 변호사 수임료 뿐만 아니라 법원에 지급하는 인지대 송달료 등을 포함한 금액이죠. 소송의 가격 즉 소가라고 부르는 범위에 따라 법정되어 있는 변호사비용이 있어요. 만약 변호사비용이 부담되고 소송은 확실히 승소할 수 있을 것으로 판단되는 경우에는 변호사와 협의해서 수임료 지급시기를 조정할 수도 있습니다. 사업하시는 분들의 경우 세금계산서 발행이 되니 비용처리하실 수도 있고요.

[고영진] 변호사 사무실도 세금계산서 발행이 되나요? 몰랐네요.

[강전애] 네, 변호사도 사업자등록을 하기 때문에 세금계산서 발행이 아주 당연한 일인데, 생각도 못했다는 분들이 많이 계시더라고요. 아프면 병원에 의사를 찾아가듯이, 법률적인 분쟁이 있을 때는 당연히 변호사를 찾아가야 합니다. 변호사 접근이 좀 더 쉬운 사회 분위기가 조성되어야 할 것 같아요.

[고영진] 오늘도 강전애 변호사와 함께하는 생활 속 법이야기, 잘 들었습니다. 강변호사님 그럼 다음주에 뵙겠습니다.

[강전애] 네, 다음주에 뵙겠습니다.