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김성보 “단독주택 재건축 세입자 대책으로 주거안전과 주거권 강화“[BBS 이상휘의 아침저널 - 지방시대 오늘의 ‘서울’] 김성보 서울시 주택기획관
아침저널 | 승인 2019.04.30 13:10

■ 대담 : 김성보 서울 주택기획관

■ 방송 : BBS 라디오 <이상휘의 아침저널> FM 101.9 (07:00~09:00)

■ 진행 : 이상휘 앵커

▷이상휘: 불교방송 애청자 여러분 기억하실지 모르겠습니다. 지난해 12월이었죠. 서울 마포구 단독주택 재건축 아현 2구역 여기에서 강제 철거를 비관해서 스스로 목숨을 끊는 그런 안타까운 사고가 있었습니다. 그 과정에서 단독주택 재건축은 재개발 사업과는 달리 세입자 손실 보상 의무 규정이 없다고 그래요. 그래서 철거민, 즉 세입자들이 갑자기 오고갈 곳이 없는 신세가 되는 현실이 보도가 됐었습니다. 이와 관련해서 서울시가 지난주에 관련대책을 발표를 했습니다. 지방시대 오늘의 서울 순서에서는 서울시 관계자 연결해서 서울시가 발표한 단독주택 재건축 세입자 대책에 대해서 자세한 내용 알아보도록 합니다. 김성보 서울시 주택기획관 연결돼 있습니다. 기획관님, 안녕하세요. 

▶김성보: 네, 서울시 주택기획관입니다. 

▷이상휘: 고생 많으십니다. 지난 달에는 고시원 주거기준개선책으로 출연해 주셨는데 오늘은 단독주택 재건축 세입자 대책 이렇게 만나뵙는 것 같습니다. 그만큼 주거 문제가 시정책에서 차지하는 비중 굉장히 높다고 보는데 먼저 이 대책 나오게 된 배경부터 짚어주시죠. 

▶김성보: 서울시는 모든 시민에게 주거 안정과 주거권 강화를 위한 대책을 지속적으로 추진해 왔습니다. 함께 사는 사회를 만들기 위해서 주거 취약계층의 주거 문제를 해결하고자 많은 노력을 기울이고 있는데요. 이번에 단독주택 재건축 세입자 대책 역시 재건축 구역 세입자라는 이유로 아무런 대책 없이 거리로 내몰리는 악순환이 반복되지 않도록 하기 위한 서민 주거 안정대책의 일환이라고 말씀드릴 수 습니다. 

▷이상휘: 서민 주거 안정대책의 일환이다. 기획관님 단독주택 재건축 그리고 주택 재개발 이런 용어들이 나오는데 사실 비슷하지만 차이가 있다고 보는데 청취자 분들 이해 돕기 위해서 개념부터 정리를 해 주시죠. 

▶김성보: 먼저 재건축과 재개발이라는 용어부터 정리해 보면 재건축은 노후 불량한 아파트단지를 새로 짓는 공동주택 재건축과 노후 불량한 저층 주택가를 새로 짓는 단독주택 재건축 이렇게 두 가지가 있습니다. 반면에 재개발은 소위 달동네라 불리는 노후 불량 저층 주택가를 새로 짓는 방식입니다. 그래서 기존 아파트를 새로 짓는 방법하고 또 기존 단독주택지를 새로 짓는 방법 이렇게 두 가지가 있는데 그중에 단독주택지 안에 재건축 재개발 이렇게 두 가지가 있습니다. 이 두 가지 사업 특징을 비교하면 단독주택 재건축과 주택재개발 모두 노후 불량 주택이 밀집한 지역을 대상으로 하는데요. 기존 주택을 철거하고 아파트를 짓는다는 측면에서는 유사하지만 단독주택 재건축은 도로 상수도 등 기반시설이 양호한 지금의 방배동 같은 단독주택지를 대상으로 하고요. 주택 재개발은 구릉지에 도로 상수도 등 기반시설이 열악한 봉천동 같은 단독주택지를 대상으로 한다는 점이 큰 차이점입니다. 

▷이상휘: 우리 애청자 분들 이해하셨을지 모르겠습니다. 그런데 단독주택 재건축과 주택 재개발의 세입자들이 전혀 같은 대접이 아니고 다른 대접을 받는다고 하는데 이게 어떤 얘기인가요? 

▶김성보: 네, 맞습니다. 비슷한 저층주택지에 사는 세입자 운명은 그 지역이 재건축인지 재개발인지에 따라 많은 차이가 나타납니다. 먼저 재개발은 공익사업으로 분류돼서 공익사업을 위한 보상법률에 따라 세입자 보상근거가 마련돼 있습니다. 규정에서 정한 요건만 갖춘다면 주거이전비와 같은 손실보상과 임대주택 입주 기회를 얻게 되지만 단독주택 재건축은 민간사업으로 분류돼서 세입자 보상 근거가 전혀 없습니다. 

▷이상휘: 그렇군요. 지금 단독주택 재건축으로 세입자들이 위기에 처해 있는 이런 데가 꽤 됐다 그러는데 서울시에는 몇 군데가 됩니까? 

▶김성보: 단독주택 재건축 사업지역이 모두 66개 구역인데요. 2014년에 이 제도가 폐지됐기 때문에 더 이상 신규 지정은 없습니다. 이 중에서 준공이 되었거나 또 착공이 된 지역을 제외하면 현재는 49개 구역이 세입자 대책이 필요한 구역으로 남아 있습니다. 

▷이상휘: 좀 전에 말씀을 드렸습니다마는 이게 관련법이 없다 보니까 제2, 제3 아현 2구역 故박준경 씨 이런 분들이 생기지 말라는 보장이 없다고 보는데 서울시가 앞으로 이런 재건축도 재개발에 준하는 그런 보상을 해 준다고 들었습니다마는 

▶김성보: 네, 세입자 대책이 시급하게 마련되지 않으면 언제든지 이런 유사한 사고가 발생할 우려가 있습니다. 서울시가 상당히 절박한 심정으로 세입자 대책을 마련하게 된 것인데요. 우선 단독주택 세입자들에게도 재개발하고 동일한 수준으로 손실보상계획을 수립하고 사업시행자에게는 사업 사용비용에 상응하는 용정률 인센티브를 준다는 방안이고요. 두 번째는 당의 구역에서 건립되는 임대주택하고 인접 재개발 구역에 건립된 임대주택 중에서 잔여 주택과 공가를 활용해서 임대주택 입주 기회를 제공하는 것을 골자로 하고 있습니다. 

▷이상휘: 입주 기회를 준다. 세입자 손실 보상 이게 재건축 사업 시행 계획의 인가 조건으로 의무화하면 강제성이 생기는 걸로 봐야 됩니까? 

▶김성보: 네, 보상의 실효성을 담보하기 위해서는 사업시행 인가의 명기하는 게 가장 중요하다고 보여집니다. 사업시행 인가 시에 세입자 손실 보상 등 정규사업 시행에 필요한 사항을 인가 조건으로 부여하게 되면 사업시행자가 사업시행을 위해서 반드시 지켜야 하는 사항으로 의무화되는 효과가 있고 이를 통해서 손실보상 시행의 근거를 마련할 수 있습니다. 

▷이상휘: 사업시행의 계획에 인가조건으로 아예 세입자에 대해서 손실 보상 의무규정을 둔다 이런 얘기 같은데 건물주들의 손실 막기 위한 대책도 필요하다는 그런 지적들이 있습니다, 세입자들과 함께. 
용정률 인센티브 규모는 어느 정도 그리고 이걸로 손실 보상이 어려우면 또 어떻게 해야 되는지 이 부분도 짚어주시죠. 

▶김성보: 사업시행자인 조합이 세입자 손실 보상을 시행하는 경우에 비용이 들게 되고요. 그에 상응하는 용정률 인센티브를 주게 되는데 저희 10% 정도 주게 됩니다. 저희가 다른 유사한 구역에 대한 자체 시뮬레이션을 해 본 결과 약 5~6% 정도면 충분히 비용으로 충당이 가능할 걸로 보입니다. 다만 구역별 특수성이 있기 때문에 손실 보상비용에 상응하는 만큼의 용정률 인센티브가 어려운 경우도 나옵니다. 이럴 경우에는 저희가 층수 완화랄지 용도지역 상향이랄지 또 정비기반시설의 부담 규모 등을 조정하면 다양한 조정안이 나올 수 있을 것 같습니다. 

▷이상휘: 좋습니다. 건물주에게 말이죠. 손실보상을 해 준다고는 하는데 기존보다 부담이 더 커진 상황이 된 그런 형태가 되는데 전반적으로 그렇게 되면 재건축 사업이 위축되는 거 아니냐 이런 우려도 있습니다. 어떻게 보십니까? 

▶김성보: 네, 그런 우려를 하고 계시는데요. 오히려 많은 단독주택 사업장에서 조합과 세입자 간의 갈등으로 오히려 사업 추진이 원만하지 않은 경우가 많습니다. 그리고 조합에서 보상을 해 주고 뭔가 사업을 진행하고자 할 경우에도 근거가 없기 때문에 배임 횡령에 해당합니다, 조합 임원들이요. 
그래서 이것도 시행하지 못하고 있어서 오히려 서로 상생할 수 있는 방안을 마련하지 않았나 이렇게 저희는 보고 있고요. 다만 변경에 따르는 시간과 비용이 문제가 될 수 있습니다. 이 부분은 저희들이 신속하게 정비계획을 변경해 주고 또 최대한 행정지원을 아끼지 않도록 하겠습니다. 

▷이상휘: 그러면 재건축 사업이 위축되는 건 아니다 그런 거죠? 

▶김성보: 네, 저희가 그런 우려를 최대한 불식시키도록 하겠습니다. 

▷이상휘: 알겠습니다. 재건축 사업 때문에 길거리 신세되는 세입자들 이분들을 위한 임대주택 지원계획도 있다고 들었습니다. 이 부분도 이야기해 주시죠. 

▶김성보: 이 문제를 해결하기 위해서는 기본적으로 법령 개정이 필요한 사항입니다. 우선 서울시가 보유하고 있는 임대주택 중에서 서울 시장이 재량으로 공급할 수 있는 임대주택 물량을 단독주택 세입자에게 제공한다는 방안입니다. 

▷이상휘: 법령 개정도 필요하고 부여하고 있는 걸 일단 우선적으로 임대주택 지원을 하겠다 이런 말씀이시죠? 

▶김성보: 네. 

▷이상휘: 매입형 행복주택 그리고 재개발 임대주택도 검토한다 이런 얘기도 했는데 이건 어떤 계획입니까? 

▶김성보: 네, 이건 조금 더 구체적인 실행계획인데요. 단독주택 재건축의 임대주택 건립이 의무화돼 있지 않아서 임대주택 공급은 없지만 다만 법정 상한 용정률 범위 내에서 조합이 사업계획을 최대한 용정률을 찾아갈 때는 임대주택을 건설하게 돼 있습니다. 이 건설하는 임대주택을 서울시가 매입하여서 행복주택으로 공급하고 있는데요. 그래서 당의 사업지역에서 나오는 임대주택을 일단은 세입자들에게 제공한다는 게 원칙입니다. 그리고 당의 구역에 행복주택이 물량이 부족하면 인근 가장 가까운 재개발 임대주택에서 철거 세입자들에게 우선 공급하고 남은 잔여 주택과 공가 기존에 사시던 분들 이사가는 분들 그걸로 인한 공가를 활용해서 임대주택을 공급한다는 그런 계획입니다. 

▷이상휘: 재개발 임대주택에 대한 일부분을 서울시가 사들여서 그걸 다시 공급해 준다 이런 얘기신가요? 

▶김성보: 그렇습니다. 당의 사업장에서 나오는 임대주택 물량 그걸 세입자들에게 준다는 얘기입니다. 그 전에는 그렇게 하지 못했습니다. 

▷이상휘: 무상공급은 아니죠? 

▶김성보: 무상공급은 아니고요. 임대주택 보증금하고 소정의 임대료는 있습니다. 

▷이상휘: 소정의 임대료는 있고 그러면 이번 대책 적용할 수 있는 곳 이게 몇 곳이나 되고 언제부터 시행될 것 같습니까? 

▶김성보: 이전에 말씀드린 착공 이전 단계 49개 구역에 해당이 되고요. 시행은 발표 즉시 적용토록 하였습니다. 

▷이상휘: 즉시면 올해 가능하다는 얘기신가요? 

▶김성보: 네, 네. 4월 말부터 바로 즉시 적용 가능하고 있습니다. 

▷이상휘: 대책 원만하게 시행되게 하려면 자치구라든가 아니면 재건축 조합, 지역 주민들 이런 공감대 형성이 필요한데 이런 부분들은 준비가 돼 있나요? 

▶김성보: 네, 자치구나 재건축 조합의 협조가 절실히 필요합니다. 5월 중으로 자치구와 조합을 대상으로 사전설명를 개최하고 발표내용을 충분히 설명해서 차례를 구하도록 하겠습니다. 사업시행자인 조합 주민 갈등으로 인해서 원활하지 못하기 때문에 오히려 이런 게 사업 지연의 부담으로 작용하고 있습니다. 서울시하고 자치구 조합이 함께 협력하고 또 서울시가 설득해 나간다면 충분히 시행되리라고 생각됩니다. 

▷이상휘: 이게 세입자에 대한 지원이 그러면 사회 도덕적인 측면이라든가 그런 배려적 차원에서도 충분히 있는데 재건축 재개발 이게 워낙 이익과 관련된 사업이라서 말이죠. 이게 협의하기가 쉽지 않을 텐데 어떻게 충분히 가능하시리라고 보십니까? 

▶김성보: 네, 사회적 공감대가 많이 형성돼 있고 또 조합도 필요한 부분이 있기 때문에 서울시가 행정지원을 아끼지 않는다면 그렇게 어렵지 않게 적용 가능할 것으로 보입니다. 

▷이상휘: 장기적인 측면에서는 말이죠. 관련법 개정 말씀을 하셨습니다마는 이게 가장 필수적인데 어떤 노력으로 이것이 진행되고 있습니까? 

▶김성보: 국회 차원에서도 작년 12월에 정동영 국회의원께서 재건축 사업에서 일정 부분 임대주택을 건설하는 내용의 도시민주거환경정비법 개정안 발의가 있었고요. 금년 2월에는 금태섭 국회의원께서 영업을 폐기 휴업하거나 주거를 이전하게 되는 경우에 영업이익을 손실과 이전 비용 또 주거 이전 비용 등을 보상하는 도시민주거환경정비법 개정안 발의도 하셨습니다. 서울특별시 의회 주관으로는 지난 2월에 도시계획관리위원회 김인재 위원장, 토론자장으로 김재영 의원, 금태섭 의원님 또 참여연대 이강훈 변호사, 주민 등 200여 명이 모인 가운데 재건축 세입자대책 토론회를 갖는 등 사회적 공감대 형성을 위한 전체적인 논의를 이어가고 있습니다. 

▷이상휘: 기획관님 말씀하시는 중에 우리 애청자 분들이 문자도 주시고 계시거든요. 청취자님이 이렇게 이야기하셨습니다. 재개발 세입자 세대에게 홍보를 많이 하셔야 되겠습니다라는 문자 주셨는데 홍보 충분히 준비하고 있죠? 

▶김성보: 네, 네. 서울시가 충분히 홍보하고요. 각 구역별로 찾아가면서 저희들이 안내를 드리기 때문에 충분히 인지할 수 있다고 보여집니다. 

▷이상휘: 마지막으로 방송 듣고 계시는 청취자 분들에게 이 정책과 관련해서 당부하고 싶은 말씀 있으시면 이 기회에 해 주시죠. 

▶김성보: 이번에 발표한 단독주택 세입자 대책은 삶의 터전을 이전해야 하는 상황은 재개발과 동일한데 법정 근거 없어서 손실보상을 받지 못하고 철거 시점에 이르러 거기로 내몰릴 수밖에 없는 영세한 세입자들을 위한 서울시 차원의 대책입니다. 서울시 모든 시민은 오늘과 내일의 삶을 살아가기 위한 기본적인 권리로서 주거기본권이 있고 내일로 미룰 수 없는 당장 오늘의 과제에 대한 깊은 고민에서 나왔습니다. 재건축 사업을 추진하는 조합 관계자 여러분 누구라도 부모 형제가 철거 세입자가 될 수 있는 사정을 이해하셔서 함께 살아가는 세상을 만드는 데 협조해 주시기를 간곡히 부탁드리고 싶습니다. 

▷이상휘: 기획관님, 저희 방송에 출연하시는 분들은 마지막에 신청곡 하나씩 받고 있습니다. 듣고 싶은 음악 있으십니까? 

▶김성보: 제가 대학 시절 형님과 함께 자취했던 부천의 허름한 단독주택에서 즐겨 듣던 해바라기의 명곡 사랑으로 곡을 신청합니다. 

▷이상휘: 사랑으로 이게 부천에서 사실 때 젊은 시절에 고생했던 그런 시절 떠올리시면서 자주 들으시는 음악인 것 같아요. 

▶김성보: 네. 

▷이상휘: 알겠습니다. 이게 세입자들이 가지고 있는 설움이라는 것은 말도 못하거든요. 저도 세입자로 오랫동안 살아봤습니다마는 이런 정책들이 많이 전개가 되고 홍보도 많이 해서 정말 어떤 극단적인 순간에서 거리로 몰리는 그런 제2, 제3의 아현동 같은 사태가 없었으면 하는 그런 바람을 가져봅니다. 지금까지 김성보 서울시 주택기획관이었습니다. 말씀 감사합니다. 

▶김성보: 감사합니다. 

 

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