내년 4.13총선거를 1년여 앞두고, 벌써부터 수백조원(134조원)대의 선심성 공약이 판을 치고 있습니다.

이런 가운데, 서울시내 일부 자치단체가 과세와 건강보험료 등의 판단기준으로 활용되는 ’고가의 단독주택 공시가격’을 의도적으로 내린 정황이 포착됐습니다.

지역주민의 표를 의식한 조치라는 지적을 받고 있습니다.

‘선임기자의 시선’을 통해 자세히 알아보겠습니다. 박관우 선임기자가 연결돼 있습니다. 안녕하십니까?(네, 박관우입니다.)

[질문 1 - 공시가격]
 서울시내 일부 자치단체가 표를 의식해서 ‘단독주택 공시가격’을 낮췄다는데, 먼저 공시가격이 무엇인지부터 간단하게 설명해 주시죠.

[답변 1]
 공시가격(price of public notice)은 정부가 해마다 조사해 발표하는 부동산 가격입니다.

대상은 토지와 공동주택(APT, 연립, 다세대주택 등), 단독주택 등입니다.

공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 각종 조세와 부담금의 부과기준으로 작용합니다.

또, 보상과 담보, 경매 등 각종 평가기준은 물론 건강보험료와 기초연금, 국가장학금 등 60여가지의 행정목적 판단기준으로 사용하고 있습니다.

[질문 2 - 용산-마포 등 공시가격 잘못 산정]
그런데, 용산과 마포 등 서울의 8개 자치단체가 최근 단독주택 공시지가를 잘못 산정했다는 지적이 제기되고 있습니다.

어떤 내용인지 설명해 주시죠.

[답변 2]
 부동산 가운데 토지와 아파트와 같은 공동주택이 아닌 ‘단독주택의 경우’입니다.

단독주택은 1가구가 생활할 수 있도록 지은 ‘일반 단독주택’과 여러 가구가 살 수 있는 ‘다가구 단독주택’이 있습니다.

그런데, 단독주택 공시지가 결정과정에서, 전체를 모두 다 조사할 수 없기 때문에, 표준을 조사하고 개별 가격에 적용하고 있습니다.

즉, 표준 단독주택 가격을 조사한 뒤, 해마다 주변의 개별 단독주택의 가격에 적용하고 있습니다.

그런데, 이번에 가격 인상률을 보면, ‘일부 개별 주택’이 ‘표준 주택가격’ 보다 ‘비정상적으로 낮은 것’으로 드러났습니다.

[질문 3 - 무엇이 문제인가?]
방금 ‘비정상적으로 낮다’고 말씀하셨는데, 구체적으로 어떤 내용인지 말씀해 주시죠.

[답변 3]
 통상 표준과 개별 주택간 상승률 격차는 1~2%정도 발생합니다.

그런데 이번에 국토교통부가 직접 조사한 곳을 보면, '개별공시가격'이 최대 7% 까지 낮은 것으로 나타났습니다.

그 차이가 나는 만큼, 해당 자체단체가 ‘단독주택의 공시가격’이 하향 조정됩니다.

공시가격을 낮게 매길수록 각종 조세 등 조금전 말씀 드린 60여 가지 행정비용이 낮아집니다.

그동안 자치단체 산정결과를 대부분 인용했습니다만, 중앙정부가 공시가격 저가산정을 이유로 자치단체에 개입하긴 이번이 처음입니다.

[질문 4 - 마포, 용산 등 해당 자치단체 실태]
그렇다면, 어떻게 조사가 이뤄졌는지, 서울시내 해당 자치단체는 어느 곳인지 말씀해 주시죠.

[답변 4]
 이번 조사는 지난 1월 말 발표한 ‘새 표준주택 공시지가’를 근거로 이뤄졌습니다.

그동안 조정과정을 거쳤습니다만, 일부 개별주택은 표준 보다 인상률이 너무 낮다는 지적에 따라 별도 조사가 진행됐습니다.

표준과 개별주택간 공시가격 평균 변동률 격차가 3%포인트 이상 벌어진 8개구에 집중했습니다.

조사결과를 보면, 서울 용산구가 가장 높습니다.

표준(35.4%)과 개별(27.75%) 차이가 7.65%포인트로, 통상의 경우(1~2%p) 보다 최대 8배 가량 비교적 큰 폭의 격차가 발생했습니다.

그만큼 용산구가 관내 단독주택 공시가격에 대해 법과 원칙을 무시하고, 지역주민편을 들어 준 것으로 풀이됩니다.

[질문 5 - 마포 등 나머지 7개구의 실태]
이번에 단독주택 표준가격과 개별가격 조사는 ‘서울시내 8개구’를 상대로 조사가 진행됐죠(네, 그렇습니다.)

용산구 외에 나머지 구의 실태는 어떻습니까?

[답변 5]
 용산구에 이어 마포구가 6.81%포인트(표준31.24%-개별24.43%)로 뒤를 이었습니다. 

그리고, 성동구(표준21.69-개별16.14=5.44%p)와 중구(표준15.98-개별10.59=3.39%p)가 5% 중반 전후로, 표준가격 보다 개별가격이 낮았습니다.

이어서, 서대문구(3.65%p)와 동작구(3.52%p), 종로구(0.03%p) 등으로, 3%대 차이를 보였습니다.

이 역시 통상 차이 보다 최소 1%포인트 이상 높은 것인데, 그만큼 공시지가를 낮춰준 것으로 나타났습니다.

[질문 6 - 적발된 개별 단독주택 실태]
이번 조사에서 적발된 ‘개별 단독주택’의 대부분이 9억 이상 고가인 것으로 나타났다고 하는데, 어떻습니까?

[답변 6]
 이번 조사는 해당 자치단체와 한국감정원의 검증과정을 비교 검토하면서 진행됐습니다.

조사결과, 8개구 9만가구 가운데 456가구, 즉 전체의 0.5%에서 오류률이 발생했습니다.

숫자로는 오류율이 0.5%로 미미한 것으로 보이지만, '9억 이상(시세 12억 이상) 고가주택'이 대부분이기 때문에 오류편차는 크다는 설명입니다.

오류 유형을 보면, 표준주택 선정을 잘못했거나, 개별주택 특성 입력오류와 함께 임의변경사례로 나타났습니다.

또, 이미 산정된 공시지가를 임의로 수정한 사례도 적발됐습니다.

[질문 7 - 실제 사례]
실제 사례를 보면, 개별 가격이 표준가격 보다 절반 가량 낮은 경우도 있다고 들었습니다.

대표적인 케이스에 속하겠습니다만, 실제 사례를 살펴보면 어떻습니까?

[답변 7]
 먼저 서울 용산구 한남동의 한 주택의 경우입니다.

개별 공시가격이 지난해(2018년) 4억 9천 100만원에서 올해 6억 4천 800만원으로 32%가량 올랐습니다.

그러나, 바로 옆에 있는 ‘표준주택 공시가격’이 지난해 6억 7천 800만원에서 올해 10억800만원으로 59.3% 올랐습니다.

비교하면, 상승률이 절반(32% vs 59.3%) 가까이 낮았습니다.

또 성동구 성수동1가 주택의 경우입니다.

지난해 표준주택 공시가격이 5억 600만원에서 올해 9억 1천 500만원으로 81% 올랐습니다.

하지만, 바로 옆에 위치한 개별주택은 4억7천200만원에서 6억7천200만원으로 42.4% 올라, 이 역시 상승률이 절반에 그쳤습니다.

[질문 8 - 오류 원인은?]
그렇다면, 이같은 잘못, 오류가 발생하는 원인은 어디에 있는 것으로 분석되고 있습니까?

[답변 8]
 해당 자치단체의 선심성 정책에 고의, 내지 중과실이 있는 것이 아닌가하는 의심을 사고 있습니다.

일단 국토부는 선을 긋고 있지만, 기본적으로 표준주택을 선정할 재량권이 자치단체에 있기 때문입니다.

다만, 이번에 조사에서, 객관적으로 봐도 너무 심하게 엉뚱한 표준주택 기준을 삼은 사례를 적발했다고 설명했습니다.

하지만, 별도 감사 등의 조치는 취하지 않고, 해당 구에 대해 공시가를 바로잡도록 요청했습니다.

그러나, 한국감정원에 대해서는 사전 검증과정에서 이번에 적발된 오류를 왜 적발하지 않았는지 ‘감사’를 진행하고 있습니다.

[질문 9 - 표준과 개별 공시가격 급등 원인]
일각에서는 올해 고가주택을 중심으로 ‘표준주택 공시가격’을 많이 올리면서, 문제가 발생했다는 지적도 있습니다.

[답변 9]
 네, 그렇습니다. 실제 올해 공시가격 상승률을 보면 9억원을 초과하는 ‘고가 단독주택’이 상대적으로 저가주택 보다 많이 올렸습니다.

고가주택에 대해서 매매가 현실화율, 즉 시세반영율이 낮았기 때문에 형평성을 맞추기 위한 조치였습니다.

지난 1월 말 발표를 보면, 서울 표준주택의 경우, 최저-최고 구간 차이가 ‘약 30%포인트’로 비교적 큰 폭의 차이가 발생합니다.

공시가격 3억~6억원 이하는 8.45%에 불과합니다만, 25억원 이상은 무려 37.54%에 이릅니다.

실제 거래가격을 반영해서, 저가주택은 낮게 올리고, 고가주택을 많이 올렸습니다.

특히 이 과정에서 예년에 비해서도 표준주택내 고가주택 비중을 더 높였다는 분석입니다.

[질문 10 - 자치단체의 오류]
그런데, 용산구 등 이번에 적발된 8개구는 임의로 표준을 변경한 것으로 드러났죠.(네, 그렇습니다)

개별주택 가격을 산정하면서, 당초 정해진 표준주택을 사용하지 않고 임의로 표준주택을 변경한 사실이 적발됐군요.

[답변 10]
 그렇습니다.

앞서 오류로 판단된 가구가 456가구라고 말씀 드렸습니다만, 이 가운데 90%가 ‘비교 표준주택’을 잘못쓰는 오류를 범했습니다.

당초 국토부는 9억원 초과 고가주택과 저가 주택의 상승률을 차등적용했습니다.

그런데 자치단체는 고가의 개별주택 공시가격을 산정하면서, ‘비교 표준주택’을 저가주택으로 변경했습니다.

예를 들어, 해당 개별주택 바로 옆에 각각 50%와 20% 오른 주택이 있으면, ‘50% 보다 적게 오른 20% 주택’을 ‘비교 표준주택’으로 삼은 것입니다.

표준 가격 비교대상이 낮아지면 그만큼 공시지가는 낮아지게 됩니다.

[질문 11 - 자치단체 분위기]
자치단체 입장에서는 지역 주민, 특히 고가주택에 대해 선심을 쓰려 하다가, 적발된 것인데, 어떤 입장을 보이고 있습니다.

[답변 11]
 일단 정부의 권고를 받아들이겠다는 입장입니다.  하지만 지난 1월 표준가격이 공개된 이후에도 많이 올렸다고 조정을 요청했습니다.

여기에다, 이제와서 또 다시 바꿔야 하느냐는 불편한 속내를 감추지 않고 있습니다.

오는 30일 공시가격이 확정 발표할 예정입니다만, 앞으로 11일안에 현장 재조사 등을 거쳐 수정작업을 하는데도 빠듯한 실정입니다.

특히, 이미 공개된 가격을 다시 올렸을 경우, 고가주택을 중심으로 반발이 불 보듯 뻔한 실정입니다.

진퇴양난, 사면초가라고 할 수 있는데, 실정을 보면 구청별로 직원 1~2명이 작업을 하고 있기 때문에, 수만가구에 달하는 공시지가 산정업무를 확실하게 처리할지는 의문입니다.

[질문 12 - 선임기자의 시선]
공시가격은 말 그대로 공시가격이 돼야 할텐데, 선거를 앞두고 지역사회 정치적 이해관계에 따라 결정되면 안 될 것으로 생각됩니다.

법과 원칙에 따라 형평성을 맞춰야 하겠습니다만, 선임기자의 시선으로 정리하면 어떻습니까?

[답변 12]
 우선 가장 큰 원칙은 실제 거래된 대로 공시가격이 결정돼야 합니다.

거래 현실과 공시가격이 일치되는 것인데, 지금은 70%에도 미치지 못합니다.

부동산 현실화율, 즉 시세반영률을 보면 단독주택은 53%(←2018년 51.8%), 토지는 64.8%(←2018년 62.6%), 공동주택은 69.1%(←2018년 69.1%)에 불과합니다.

중장기적으로는 100%를 달성한다는 얘기를 합니다만, 현실을 보면 결코 쉽지 않다는 분석입니다.

물건을 살 때 마다 내는 부가가치세 처럼 확실하게 적용하는 방안도 제기할 수 있습니다만, 조계체계는 물론 부동산 거래 현실을 보면 결코 녹록치 않습니다.

참여연대 등 시민단체는 공시가격 검증제도를 개선하자고 주장합니다.

불균형 등이 특이사항이 발생하면 검증을 의무화하고, 오류발생이 많은 지역은 국토부가 지도감독원을 행사하라는 요구입니다.

또 현재 공시제도는 2~3개월간 현장조사와 분석이 고작인데, 여기에 조사자의 주관이 개입될 소지가 많다는 지적입니다.

따라서 부동산 공시가격에 대해 ‘365일 상시 조사체계’를 마련하고, 객관성을 담보해야 한다는 권고입니다.

여기엔, 한국감정원과 국토부 등의 현행 조사체제를, '전담기관 체제'로 전환해, 보다 전문적이고 지속가능한 검증과정을 보다 분명하게 시행해야 할 것으로 보입니다.

[크로징] 지금까지 ‘선임기자의 시선’ 박관우였습니다.