*출연 : 권대중 명지대 부동산학과 교수

*앵커 : 양창욱 정치부장

*프로그램 : BBS 뉴스파노라마 [인터뷰, 오늘]

양 : 부동산 소식 좀 더 알아보겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수님 전화연결 돼 있습니다. 교수님, 나와 계시죠?

권 : 네 안녕하세요.

양 : 네. 우선 지금 공시지가 공표나 이런 것도 중요하겠지만 무엇보다 역전세난 때문에 굉장히 많은 걱정들을 하고 계십니다. 우선 역전세난이 어떤 겁니까?

권 : 매매가격과 전세가격이 역전되는 거거든요. 전세가격이 매매가격과 유사해지거나 매매가격보다 높아지는 경우에 역전세가 되는 거고요. 그런 경우 깡통전세라고도 얘기합니다. 전세가격을 못 돌려받기 때문에. 또 한 가지는 전세가격이랑 매매가격의 차이는 분명히 벌어지고 있는데 전세 세입자를 구하지 못해서 돌려주지 못하는 경우입니다. 이런 경우에도 세입자가 소유자를 대상으로 경매처분을 해서 또 깡통이 되는 경우도 있거든요. 이 두 가지 형태라고 보면 됩니다.

양 : 전세값이 이전 계약시점 보다 현저하게 떨어지거나 집 주인이 신규 전세 세입자를 못구해 전세 보증금을 못돌려주는 경우를 말하는 군요. 역전세난이. 그런데 요즘 전세값이 하락하고 있다고 얘기가 많던데, 요즘 왜 이렇게 전세값이 이렇게 내리고 있습니까?

권 : 우선 세 가지로 말씀드릴 수 있는데요, 우선 박근혜 정부 때부터 공급을 늘려서 요즘 입주물량이 늘어나고 있습니다. 그 때 공급했던 것들이 입주물량으로 돌아와서 공급량이 늘어난 게 있고요, 또 하나는 2017년도에 지금 정부가 12월 13일 날 임대주택등록활성화방안을 시행했죠. 지금도 임대주택 등록을 받고 있는데, 당시 임대주택을 등록한 다주택자들은 종합부동산세나 또는 양도세 중과세를 피할 수 있었습니다. 문제는 이렇게 100만 가구 이상이 등록을 했는데, 이렇게 등록된 주택은 4년 또는 8년 동안 매도할 수 없습니다. 여기에 지난 해 9월 13일 날 정부가 규제지역에서 대출을 규제함으로써, 1가구 1주택이상 대출을 규제함으로써 실소유주들이 주택을 구입하는 경우 대출이 어려워지다 보니까 다시 집 값도 하락하기 때문에 덩달아 대기수요로 남아버린 거예요. 전세로. 거기에서 4년 혹은 8년 동안 임대주택에 거주할 수 있기 때문에 이사 비용이나 중개수수료 또는 도배장판비도 안 버리고 계속 거주할 수 있지 않습니까? 집 값이 계속 떨어지니까 집을 사지도 않고. 그러니 새로 공급하는 주택이나 이사갈 사람들이 전세입자를 구하지 못하는 것도 큰 원인 중에 하나입니다.

양 : 네, 그런데 교수님, 저는요 도대체 어디 전세값이 내렸는지... 아니 서울에 어디 전세를 들어가려고 해도 어디서 내렸는지 모르겠어요. 다 여전히 비싸기만하던데요, 서울에는?

권 : 서울은 생각보다 많이 내리지 않았습니다. 한국감정원이 2월 달 말에 발표한 자료에 의하면요, 종합적으로 주택가격 하락이 매매가격은 0.12% 하락했는데, 전세가격이 0.22% 하락했어요, 아파트는 역시 0.22% 하락했는데 전세는 0.34% 하락했으니까 매매가격보다 전세가격이 더 많이 하락됐죠. 이러한 하락은 서울 수도권 지역보다 지방이 더 높고요. 지방경제가 어려워서 그런 것 같습니다. 그래서 평균적으로는 하락했는데, 서울은 워낙 주택가격이 많이 올라갔기 때문에 전세가격과 갭은 있겠지만 전세가격도 그렇게 많이 하락하지는 않았습니다.

양 : 그러니까요. 아니, 마포 회사 근처에 전세 30평대 하나 들어가려면, 조금만 아파트가 새것이고, 좋다 싶으면 다 6~7억씩 달라고 그래요.

권 : 네, 청취자분들이 꼭 기억하셔야 될 게요, 언론보도나 한국감정원이나 정부가 하락했다고 계속 얘기하지만, 오르는 건 보통 10억짜리가 15억, 20억도 올랐지만 하락하는 건 영점 몇 퍼센트입니다. 1퍼센트가 안되게 하락하다보니까 피부로 느끼는, 특히, 실수요자가 느끼는 하락폭은 거의 미미하다고 봐야 되죠. 그래서 서울 수도권 지역, 특히 서울은 가격이 하락하지 않았다고 볼 수 있습니다. 그러나 분명한 것은 전체적으론 하락하고 있습니다.

양 : 네, 전국적으로, 전체적으로는 그렇다는 말씀이시고요. 알겠습니다. 회사 주변에 하도 전세값이 비싸서 여쭤봤고요. 다시 역전세난 얘기로 돌아와 보겠습니다. 그러니까 지금 전세 보증금을 집주인들이 못 돌려줘가지고 이런 현상들이 생길 수밖에 없다는 건데, 이런 얘기가 나와요. 전세값이 10퍼센트 내리면 3만 여 가구가 보증금을 못 돌려받을 수 있다, 이런 얘기가 나오던데, 이건 무슨 얘기입니까? 실제로 이런 일이 일어납니까?

권 : 네 갭투자를 하거나 임대를 놓은 사람들이 대부분 현금 동원력이 떨어져요. 부동산만 갖고 있다는 거죠. 임대 소득을 가지고 생활하는 분도 있지만, 임대가구에 재정건전성이 낮다보니까 조금만 하락해도 보증금을 돌려주지 못하는 그런 위험성을 내포하고 있다고 보는 겁니다. 한국은행에서 발표한 자료에 따르면, 전체의 64.1%가, 고소득층이 주택을 갖고 있지만 10%만 떨어져도 거의 뭐 대부분이 보증금을 돌려주지 못할 위험성을 내포하고 있다, 이렇게 발표했습니다.

양 : 그렇군요. 그런데, 아까도 잠깐 언급을 해주셨지만 이렇게 가다가, 집을 다 팔아도 보증금이 모자라는 깡통전세까지, 이건 정말 최악의 상황인데, 이런 상황도 지금 벌어질 수가 있다는 것이죠, 실제로?

권 : 서울에서는 그렇지 않아요. 워낙 서울의 집값이 많이 올랐습니다.

양 : 늘 서울은 예외군요.

권 : 네. 서울은 아니고, 지방 같은 경우 포항이나 울산, 거제나 창원, 마산같은 경우는요 매매가격이나 전세가격이 유사합니다 거의. 그래서 문제가 되구요. 아직까지는 전세가대비 매매가 비율이라는 게 있거든요. 예를 들어서 매매가격이 1억인데, 전세가격이 7천이면 전세가 70프로라는 얘기입니다. 이렇게 매매가 대비 전세가 지방은 좁아지는 현상이 깊어지고 있어요 특히, 아파트가 그렇거든요. 지방 같은 경우는 거의 71%에서 72%정도 올라가고요. 그래도 서울은 아직도 60%대에 있습니다. 지방이 점점 더 공급량은 늘어나고 지방경제가 침체돼 이런 지역에서는 역전세난과 깡통아파트가 생길 확률이 점점 높아지고 있습니다.

양 : 그렇군요. 어쨌든 정부의 부동산 정책이 조금씩 효과를 보고 있다고도 볼 수가 있는 건데, 제 개인적으로 생각을 하기에는 역시 부동산은 뭐니 뭐니해도 대출을 조이는 게 가장 효과가 큰 것 같아요. 돈줄을 조이면 확실히 효과가 좀 나타나는 것 아니냐, 정부 입장에서는 그렇게 생각되는데, 지금 정부가 취하고 있는 부동산정책은 어떻게 보세요?

권 : 지난 90년, 91년 일본의 부동산 버블이 붕괴됐을 때, 일본도 역시 부동산 대출을 금지시켰거든요. 이번 정부가 2017년도 5월에 문재인 정부가 출범했는데요, 당시 가격으로 돌려놓겠다고 지금 강하게 의지를 보이고 있기 때문에 돈줄을, 대출 규제로 상당히 가지 않겠나. 특히 부동산은 많은 돈을 주고 사야 되는데 이렇게 5억, 10억, 현금을 동원해서 집을 사는 사람들은 많지 않거든요. 수요가 줄어들게 되면 가격은 하락할 수 밖에 없지요. 그래서 지금 현재 강남 3구도 마찬가지고 서울에 고가주택으로 분류됐던, 호가가 높았던 것들은 보통 2~3억씩 하락하고 있는게 사실입니다. 문제는 이 여파가 수도권까지, 또는 지방까지 여파를 미쳐서 전반적으로 부동산이나 건설시장을 침체기로 만들 수가 있거든요. 그래서 선별적으로 할 필요가 있어요.

양 : 네. 이것 하나만 여쭤보고 마무리하겠는데, 일각에서는 전세 돈 돌려줄 정도로는 돈을 좀 풀어줘라, 지금 너무 꽉 죄어 놓았다. 그 정도는 좀 풀어줘야 하는 게 아니냐, 돈 돌려주려면. 이런 얘기도 나오던데, 이건 어떻게 봐야하나요?

권 : 제가 지난주 모 일간지에 칼럼을 쓴 내용 중에 이런 얘기를 쓴 게 있습니다. 깡통전세나 깡통아파트를 막으려면 건물임대주택법, 주택임대차보호법에서 하는 임대차보호법은 임차인을 위한 법입니다. 임대를 위한 법은 없거든요. 이렇게 대출을 규제해서 세입자들에게 불이익이 가고 어려움을 줄 바에야, 임대인에게도 전세금반환 대출 제도를 좀 만들자, 다시 말하면 전세금이 5억이면 은행에서 5억을 내어주는 겁니다. 새로운 5억의 세입자를 구하게 되면 우선변제 시키는 거죠. 물론 그 차액이나 이자는 소유주가 내는 겁니다. 이게 도덕적 해이가 있을 수 있기 때문에, 세입자에게 직접 주고 직접 받는 겁니다. 이걸 좀 구조적으로 관리하면 무분별한 대출보다는 우선 세입자를 보호하는 전세금반환대출정도는 풀어주면 어떻겠는가, 이런 생각이 듭니다.

양 : 알겠습니다. 교수님, 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 말씀 고맙습니다.

권 : 네. 감사합니다.

양 : 권대중 명지대 부동산학과 교수님과 얘기를 나눠봤습니다.