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[뉴스 인사이트] 공시지가 발표 후 부동산 시장 경직...실수요 중심 관망세-조정장 우세
박관우 기자 | 승인 2019.03.19 16:33

 

 부동산 시장의 경직성이 계속되고 있습니다. 지난해 9.13 대책 등 강도 높은 규제정책 때문입니다.

또, 지난 14일 공동주택 공시지가를 끝으로 ‘부동산 3대 공시지가(단독주택 1/24, 표준지 2/24)’가 모두 발표되면서, 시장엔 거래절벽으로 표현할 정도로 거래가 뚝 끊겼습니다.

취재 기자를 연결해서 자세한 내용을 알아보겠습니다. 박관우 기자(네, 국토교통부입니다.)

[질문 1-공동주택 공시지가란?]
먼저, 공동주택 공시지가가 무엇인지 간략하게 말씀해 주시죠.

[답변 1]
 공동주택은 아파트와 연립, 다가구를 제외한 다세대를 말하는데, 해마다 1월 1일 기준으로 공시가격을 발표하고 있습니다. 

시세반영률을 지난해 수준인 68.1%를 유지했는데, 가격에 따라 차이를 뒀습니다.

즉, 시세 12억, 공시지가 9억원 초과 고가주택(전체의 2.1%)에 대해서 20% 이상 많이 올렸니다.

반면, 그 이하 중저가 주택(전체의 97.9%)에 대해서는 시세 변동률 이내로 산정했습니다.

[인서트 1] 국토교통부의 이문기 주택토지실장의 말입니다.
[단독주택이나 토지에 대해서 지금 이미 발표하였습니다만, 그 현실화율이 53%, 64.8% 정도 되는데, 그것을 한꺼번에 공동주택하고 같이 맞출 수는 없습니다. 그건 단계적으로 그 부분은 접근한다는 말씀을 드린 거고요. 그리고 서민층 부담 문제가 있기 때문에 그 안에서도 또 점진적으로 접근을 하겠다는 계획으로 있습니다.]


[질문 2 - 부동산 거래절벽 현상 심화]
그런데, 공시지가가 오르면서, 보유세 등 세부담이 크다는 목소리가 있고, 특히 시장에서는 거래절벽이라고 할 정도로 거래량이 급감하고 있다구요?

[답변 2]
 먼저, 거래량이 뚝 끊겼습니다. 지난해 9.13대책 등 고강도 규제대책 이후 감소세가 가중되는 흐름입니다.

지난 17일 기준으로 서울아파트 하루 평균 거래량이 50(50.7)건 정도에 불과합니다.

추세전망을 보면, 이달 말까지 천5백(1,571.1건) 내외로 예상되는데, 2012년 3월(4,011건) 이후 최저치입니다.

특히, 이번에 공시지가가 비교적 많이 오른 마포, 용산, 중구, 성동구 등은 하루 거래량이 1건도 되지 않은 것으로 전해졌습니다.

‘거래절벽’이라고 할 수 있는데, 한동안 거래 위축은 불가피할 것으로 보입니다.

[인서트] 부동산컨설팅 ‘직방의 함영진 빅데이터랩장’의 말입니다.
[대출규제, 세제강화 등 가격 하방압력이 높은 와중에 공시가격 인상으로 보유세 부담이 커질 것이라는 우려가 더해지며 매매가격 하락과 거래위축이 지속되고 있습니다. 6월 1일 보유세 과세기준일까지 매물이 더 나올 확률도 있지만, 아직 뚜렷하게 매물량이 증가하지는 않고 있는데요. 매수심리 위축과 거래 관망이 지속되는 가운데 그동안 상승 피로감이 높은 단지와 신규 입주로 급매물이 있는 지역은 집값하락이 지속되는 분위기입니다.]


[질문 3 - 종부세 논란]
이번에 시세 12억 이상(공시지가 9억원수준, 전체의 2.1%) 고가 아파트 공시지가를 20% 이상 비교적 많이 올리면서 ‘세금폭탄’ 논란이 일고 있습니다. 어떻습니까?

[답변 3]
 재산세는 해마다 6월 1일 과세 기준일입니다만, 종합부동산세는 9억원 이상 고가주택에 부과되는 국세입니다.

고액 부동산 보유자에 대해 지방세 보다 높은 세율을 적용해서 ‘과세형평성’을 확보하기 위한 것입니다.

그런데 이번에 9억 이상 고가 주택의 공시지가를 상대적으로 많이 올리면서, 과세 가중논란이 일고 있습니다.

특히, 소득없는 노인층의 고가주택이 심할 것이라고 하는데, 국토부 설명은 그렇지 않습니다.

[인서트 2] 국토교통부의 이문기 주택토지실장의 말입니다.
[공시가격이 9억이 넘으면 종부세 부과대상입니다만, 33만 정도 됩니다. 다주택자가 한 74%가 됩니다. 공시가격 9억 초과에 해당되는 주택 수가 나오더라도 그 부분이 전부 다 새롭게 종부세를 부과하게 되는 경우는 아니고, 기존에 다주택자인 경우에는 금액의 차이는 있을 수 있지만 새롭게 종부세 부과 대상은 아닐 수가 있습니다.]


[질문 4 - 공시지가 형평성과 산출방식 미공개 논란]
종부세 가중 논란과 함께 공시지가 산출방식 등을 공개하지 않으면서, 형평성 논란고 있습니다.

일부이긴 하지만, 같은 아파트 내에서도 지난해와 올해 공시지가가 오락가락 한다고 하는데, 어떻습니까?

[답변 4]
 네, 서울 서초현대 등 일부 아파트의 경우입니다만, 같은 동 같은 층인데도 작은 평수가 지난해 보다 올해 공시지가가 더 오른 경우가 있습니다.

또 시세 상승률 10위권 아파트를 봤데, 상승률 차이가 3배 넘었다는 조사결과도 있습니다.

여기에다, 2005년 아파트 공시가격제도를 도입할 때는 75%였는데, 올해(68.1%)는 여기이도 못 미친다는 지적입니다.

[인서트 3] 경실련 부동산건설개혁본부의 최승섭 부장의 말입니다.
[이번 아파트 공시가격의 시세반영률은 68%로 지난해와 동일한데요. 지난해 시세 반영률이 급격히 상승했기 때문에, 이번에 정부가 내놓은 시세 반영률이 실제 (거래와) 맞는 시세 반영률 인지를 확인하기 위해서는 근거에 대한 투명한 자료 공개가 필요해 보입니다.]

즉, 미국 대부분 주에서는 부동산 실거래가 데이터를 공개하는데, 정부는 그렇지 않다는 지적입니다.

시시반영률을 100% 맞출려면, 내년엔 올해 보다 더 올려야 하는데, 총선거 등 정치일정 때문에 쉽지 않다는 전망도 제기되고 있습니다.


[질문 5 - 부동산 시장 전망]
각종 규제와 공시지가 인상 등으로 부동산 시장의 경직성이 한동안 계속될 것으로 보입니다.

앞으로 전망은 어떻습니까?

[답변 4]
 부동산 시장은 당분간 유동성을 회복하기는 어려울 것으로 보입니다.

그만큼 시장이 경직됐다는 얘기인데, 하반기 부터는 조정장세가 형성될 가능성도 있다는 전망입니다.

다주택자나 투기세력의 세부담은 갈수록 더 커지면서, 매물유도효과가 예상되기 때문입니다.

하지만, 당분간은 실수요 중심으로 관망세가 강하게 작용하면서, 실제 거래는 잠잠하고, 집값 조정속도 역시 더디게 진행될 것으로 보입니다.

따라서, 매물폭증이나 집값 폭락현상 등은 일어나지 않으면서, 추이를 지켜보는 ‘숨고르기 조정장세’가 지배할 것으로 보입니다.

지금까지 국토교통부에서 BBS 뉴스 박관우였습니다.

 

 

 

 

 

 

박관우 기자  jw33990@naver.com

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