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"전세금이라도 돌려줄 수 있게 대출 좀 풀어줘야 하나?" VS "아니다, 세입자 위주로 먼저 생각해야한다"
양창욱 | 승인 2019.02.19 10:51

*출연 : 한국감정원 이준용 시장분석연구부장

*앵커 : 양창욱 정치부장

*프로그램 : BBS 뉴스파노라마 [인터뷰, 오늘]

양 : 주택시장이 꽁꽁 얼어붙었습니다. 지난 달 1월 거래량이 지난해보다 30% 가까이 줄어들었습니다. 한국감정원 이준용 시장분석연구부장님 전화연결 돼 있습니다. 부장님, 나와 계시죠?

이 : 네 안녕하십니까.

양 : 네, 주택매매 거래량이 눈에 띄게 줄었습니다. 너무 많이 줄었는데요, 왜 이렇게 된 거죠?

이 : 9 : .13대책에 따라서 주택 시장이 위축됨에 따라서 실수요 재편이 되면서 투자수요가 많이 위축됐기 때문으로 보입니다.

양 : 음... 투자수요가 돌아서면서, 실수요가 지금 많이 늘고 투자 수요가 줄어들었다, 이런 말씀이신 거죠?

이 : 네 맞습니다.

양 : 지금 구체적으로는 얼마나 줄어든 겁니까?

이 : 1월 거래량 수준으로 보면, 전체 주택매매거래량이 5만호 수준으로 부동산 경기를 부양했던 2014년 이후에 월별 매매거래량 중에서 가장 낮은 수준입니다. 2014년 부동산 경기부양정책으로 인해 2015년에 최대치를 찍은 이후에 점차 감소하는 추세였습니다.

양 : 음... 그렇게나 투자 수요가 줄었다... 그런데, 이렇게 된 이유가 지난해 정부가 내 놓은 보유세 강화나 대출규제 등의 조치가 효과를 보고 있다고 판단해도 되나요?

이 : 네 맞습니다. 최근 부동산 대책은 8.2 대책의 후속조치로서, 기존의 정책을 보완하는 조치입니다. 크게 보면 다주택자들에 대한 대출규제 강화, 보유세 강화, 분양시장의 진입규제로 투자수요를 줄이고 무주택자들에게 청약기회를 확대하는 것이 주된 내용입니다. 그렇기 때문에 현재 나타나고 있는 이런 가격하락세에 대한 전환이나 거래위축은, 실수요 중심으로 무주택자들에게 혜택을 더 주는 정책으로 전환되면서 기대했던 효과라고 판단됩니다.

양 : 아, 실수요 중심으로 무주택자들에게 혜택을 더 주는 정책으로 바뀌면서 기대했던 효과다, 그렇군요. 그런데 이게 겨울철 비수기, 계절적인 요인도 좀 있죠?

이 : 네 실제로 1월은 비수기입니다. 그래서 거래량 자체가 적을 수밖에 없는데요. 2006년도부터 주택매매량이 집계가 됐습니다. 그런데 올해 1월은 2006년도부터 집계된 것 중에서 거래량으로 보면 한 5번째 수준입니다. 글로벌 금융위기 직후에 2009월 1월은 3.3만호 정도고, 주택시장 침체기였던 12년 1월과 2013년 1월은 2.7만호 정도로 현재 수준보다 훨씬 낮았었던 시기였습니다.

양 : 그랬군요. 그런데 이래서 소위 말해서, 집값이 잡혀가고 안정화되는 좋은 점도 있겠습니다만, 이렇게 주택매매거래량이 줄어드니까 부작용도 서서히 나타나는 것 같아요. 우선 서울 등에서 전세값이 많이 떨어졌잖아요? 깡통전세가 속출하고 있다, 전세값 못 돌려받으면 어쩌나 이런 우려들을 많이 하고 계세요.

이 : 네. 깡통전세를 보면, 지역별로 보면, 매매가격이 하락하는 지역이거나 아니면 그런 지역이 있을 때 전세가격이 매매가격을 초과하는 경우가 종종 발생을 하고 있습니다. 지금 현재도. 그런데 대부분 주택공급이 집중되는 지역에서 나타나고 있는데, 주택공급물량이 시장에서 충분히 소화를 하거나 아니면 매매가격이 하락세를 멈출 때까지는 아마 지속될 것으로 전망이 됩니다. 그런데 이제 세입자들에게 전세금에 대한 보호를 하기 위해서는 보증금 보험 가입 대상 완화조치를 한다든지, 이런 조치가 필요한 것으로 생각됩니다.

양 : 예 부장님. 지금 깡통전세라든지 전세금 못 돌려받아서 걱정하시는 분들이 지금 서울 중심으로 나타나는 거예요, 아니면 전국적으로 퍼지고 있는 양상입니까?

이 : 지금 저희가 분석을 해보면 서울은 그렇게 위험한 수준은 아닙니다.

양 : 그러면 어디가 위험하죠?

이 : 경남, 경북, 충남, 충북 등 공급량이 갑자기 늘어나서 주택물량이 많거나, 아니면 울산이나 경남 거제 같은 경우에는 지역산업 위축에 따라서 매매가격이 많이 하락한 지역, 그런 지역일수록 이런 깡통전세나 역전세난이 일어날 우려가 큽니다.

양 : 아, 주로 영남권 중심으로 이런 우려가 생기는군요?

이 : 네.

양 : 그래서 일각에서는 그런 얘기도 해요. 너무 대출을 묶어놓으니까 실거래를 위해서는 좀 풀어줘야 되는 것 아니냐, 특히, 주인들이 전세가 돌려줄 정도로는 풀어줘야 하는 것 아니냐 이런 얘기들도 주변에서 하십니다.

이 : 네. 그런데 문제는 뭐냐하면, 지금 전세가격이 많이 상승했었던 부분이 있다는 겁니다. 매매가격에 대한 주된 원인이 아니라 2006년도부터 보면 매매가격보다 전세가격 상승률이 더 컸습니다. 전세가 비율이 훨씬 더 높아진 거죠. 그렇기 때문에 매매가격에서 작용해야 되는 게 아니라 주택공급이 많이 부족해서 전세가격이 많이 뛰었던 부분은 해소해야 되는 부분인겁니다.

양 : 그러면 이런 상황이 당분간은 계속 지속되어도 괜찮다는 말씀이신가요? 지금 상황이?

이 : 투자자들을 옹호하는 그런 게 아니라, 세입자들에게 일단 주거비 부담을 완화시켜야 되는 차원에서는 세입자들의 보증금에 대한 보호를 하면서도 시장을 연착륙해야하는 상황이라는 겁니다. 무조건적인 투자자 보호라든지 이런 쪽으로 매매가격을 어느 정도 수준으로 고정시키거나 유지해야 된다는 의견보다는, 세입자 위주로 먼저 더 생각을 해봐야 한다는 겁니다.

양 : 네,. 세입자 위주로 먼저 더 생각을 해봐야 한다는 말씀이시군요. 계속 연관되는 질문입니다만 이렇게 가다가 역전세난이 확산되는 게 아닌가 이런 우려가 있습니다.

이 : 네. 역전세난은 어떻게 보면 난이라고 표현하기는 그런데, 왜냐하면 역전세는 세입자에게는 유리한 조건입니다. 왜냐하면 전세가격이 낮은 곳으로 이사할 수 있는 기회가 생기는 건데, 이제 보증금을 기존 주택에서 돌려받지 못하는 경우가 발생하기 때문에 세입자들에게는 문제가 발생하는 겁니다. 그래서 조금 전에도 말씀드렸듯이 보증금 반환에 대한 보험 상품 가입이나 그 대상을 확대하게 된다면, 역전세난에서도 세입자들이 보증금을 보호할 수 있는 상황을 만들 수 있을 겁니다.

양 : 네 알겠습니다, 부장님 오늘 말씀 잘 들었습니다.

이 : 감사합니다.

양 : 말씀 잘 들었습니다. 한국감정원 이준용 시장분석연구부장님과 말씀을 나눠봤습니다.

 

 

 

양창욱  wook1410@hanmail.net

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