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이제는 DSR 시대, 실수요를 반드시 입증해야 한다!
양창욱 | 승인 2018.10.17 23:36

*출연 : 이인철 참조은경제연구소 소장

*앵커 : 양창욱 부장

*프로그램 : BBS 뉴스파노라마 [인터뷰, 오늘]

양 : 자동차 할부금과 학자금 대출, 카드금 등 모든 금융부채를 전부 계산해 대출에 반영하는 것을 총부채원리금상환비율, 이른바 DSR이라고 합니다. DSR의 본격적인 시행에 앞두고 대출한파 등 지금 이런 저런 우려와 논란이 나오고 있습니다. 오늘 금융당국이 구체적인 방안을 내놨는데요. 이인철 참조은경제연구소 소장 만나 뵙겠습니다. 소장님 나와 계시죠?

이 : 네, 안녕하세요.

양 : 네, 제가 잠깐 설명을 드렸습니다만, DSR이 구체적으로 뭔지 다시 설명을 해주시죠.

이 : 잘 설명해주셨는데요, 총부채원리금상환비율, DSR, 사실 그 동안은 연소득으로 주택담보대출의 원금과 상환능력만을 따져서 대출해 왔습니다. 그런데 큰 그림을 보면 주택대출 말고도 다른 대출이 더 있네... 자동차 할부금이 있을 수 있고요, 신용카드 사용금, 마이너스 통장 대출금, 학자금 대출금, 당신이 진 모든 빚을 연소득으로 갚을 수 있는지, 그 한도까지만 대출해주겠다고 해서, DSR, 총부채원리금상환비율을 가장 강력한 대출규제 방안이라는 겁니다.

양 : 아, 그런데, 이걸 왜 시행하는 거죠?

이 : 일단, 정부 특히나 금융당국의 입장은, 지금 대출로 사는 집을 투기의 수단으로 보고 있습니다. 특히, 부동산 임대업 하시는 분들, 임대사업자를 하면 세금을 깎아주고 하다 보니까 오히려 전세대출이나 대출을 받아서 집 한 채를 더 사더라... 이것을 차단하겠다는 거죠. 그러니까 현금으로 집을 사는 건 못 막겠지만, 적어도 대출이 주택 투기의 수단으로 전용되는 것은 차단하겠다는 겁니다.

양 : 네, 금리가 워낙 싸니까 대출받아서 집 한 채씩 더 사셨죠 정말로. 그런데 이게 가장 강력한 대출규제라는 말도 해주셨는데, 이게 실제로 도입되면 정말 그렇게 될까요? 어떤 효과들이 나타날까요?

이 : 그동안 사실 DSR을 시범적으로 은행들이 도입을 해왔습니다. 그래서 자체적으로 적용하다 보니까 은행들마다 차이가 있다는 겁니다. 그래서 앞으로는 금융당국이 가이드라인을 적용해서 대출을 직접 규제하겠다는 의미인데요, 그래서 이게 총량규제 아니겠습니까? 은행권이 대출할 수 있는 총량을 줬습니다. 야, 지난해보다 올해는 대출을 7퍼센트를 넘지 않게 해, 그랬는데 벌써 이 총량을 넘어선 은행들이 나타났다는 거고요. 그러다 보니까 가계부채도 계속 늘고 있는 게 확인되고 있습니다. 그래서 일부 농협과 같은 은행은 연말까지 주택담보대출을 안하고 있습니다. 그래서 앞으로는 모든 대출의 원리금 상환능력을 따져서 더 꼼꼼하게 대출을 억제하겠다는 의미기 때문에, 앞으로 이 총부채상환비율을 적용하게 되면 대출 금액은 줄어들고, 신규로 대출받기는 더욱 까다로워진다고 이해하시면 되겠습니다.

양 : 그러면 소장님, 정부 의도대로 집값 좀 잡을 수 있을까요?

이 : 일단 DSR은 대출받고 집사지 말라는 시그널이거든요. 투기를 막겠다는 취지입니다. 그런데 이미 서울에서는 9억 원을 넘는 주택을 구매할 때는 무주택자라 하더라도, 실수요입니다, 입증을 못하면 대출이 한 푼도 안 됩니다.

양 : 실수요 입증이 안 되면...

이 : 그렇습니다. 저는 정말 실수요입니다, 이걸 입증해야합니다. 그래서 당연히 주택매수심리는 위축될 수밖에 없고요. 실제로 9.13 대책 공급확대정책 발표 이후에 집값 상승폭, 서울은 크게 둔화되고 있고요. 일부 강남권 주택의 경우는 호가가 1억 원 이상 낮춘 매물도 등장하고 있습니다. 그래서 집값을 잡는 가장 좋은 방법은 동서고금을 막론하고 금리 인상과 세금을 올리는 겁니다. 그래서 이번 주 한국은행이 내일이나 모레 18일, 아니면 다음달 말쯤 금리를 인상할 것으로 확실시 되고 있죠. 그리고 정부가 그 동안 여덟 차례 대책을 발표하면서 규제에 규제가 더해지다 보니까, 정말 그물망처럼 규제가 강해졌습니다. 대출 규제, 청약 규제, 세금 규제 등등을 총망라하고 있거든요. 특히나 세금 측면에서는 18억짜리 아파트를 보유한 사람이 종부세 1년에 10만원 더 낸다고 팔겠니? 그것은 착각이야, 이런 얘길 했는데, 4년 후면 시장상황이 달라집니다. 4년 후면 종부세 할인율이라고 하는 공정시장가액은 100퍼센트 입니다. 할인 안해준다는 거고요. 여기다 공시가격, 집값이 급등한 지역의 경우 시세를 그대로 반영하겠다, 이 얘기는 공시가격 9억 원이, 종부세 9억 원 대상이 될 수 있다는 겁니다. 그런데 이제 공시가격이라는 건 매달 내는 건강보험료와 같은 각종 복지 혜택의 기준이 되기 때문에 4년 후가 되면 세금 콩알탄이 아니라 다이너마이트가 될 수 있다는 거고요. 물론 변수는 있습니다. 과연 1,100조에 이르는 부동자금이 금리를 올린다고 해서 다른 재테크 자산으로 옮겨갈 것이냐, 그리고 부동산 시장에 거래절벽 현상이 나타나고 있는데 이게 어떤 부작용으로 나타날 것인가, 이런 변수가 있습니다. 그러나 큰 흐름에서 보면, 금리와 세금이 지금 올라가고 있기 때문에 부동산 시장에는 굉장한 부정적인 시그널입니다.

양 : 네, 결국 잡힐 가능성이 크다는 말씀이시네요. 장기적으로 보면. 그런데 오늘 발표를 보니까 정부가 은행별로 DSR을 차등 적용하겠다는 입장을 밝혔어요. 이건 이유가 뭡니까?

이 : 일단 서울과 지방부동산의 온도차가 심합니다. 같은 30평형대, 서울에서 2~30억 하는데 지방에서는 2~3억이거든요. 그러다보니까 서울로 서울로, 서울 집값만 천정부지로 치솟고 있고요, 지방은 내리고 있습니다. 그래서 금융당국은 그러면 시중 은행권하고 지방 은행하고 특수 은행을 차별화하는 게 어떻겠느냐. 시중은행의 경우 DSR을 현재 100퍼센트 수준으로 해주고 있는데, 70%로 대폭 낮추겠다는 거고요. 상대적으로 지방은행, 특수은행은 70~90%로 차등적용하게 되면 서울은 대출을 옥죄는 효과가 있지만, 지방은 상대적으로 느슨하게 해서 양극화를 좀 줄이겠다는 포석으로 이해됩니다.

양 : 그렇군요. 끝으로 제가 이것 하나 다시 여쭤보겠습니다. 방금 말씀해주셨는데 매수자가, 정말 실수요자입니다 이걸 입증해야 한다고 하셨잖아요? 이걸 어떻게 구체적으로 입증하죠?

이 : 맞습니다. 일단 주택구매할 때, 대출받을 때, 실수요면 예를 들어, 학교가 근처에 있다던가, 무주택자면 반드시 들어가서 입주해서 살 거라는 걸 입증하고 서약서를 써야하고요.

양 : 서약서.

이 : 당연합니다. 그리고 무주택 기간 살고서도, 9억 원 이상의 경우에는 2년 이상 보유해야만, 거주해야만 비과세 혜택을 주기 때문에 실수요를 입증하는 게 굉장히 중요해졌습니다.

양 : 그렇군요. 알겠습니다. 소장님, 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 또 모시겠습니다.

이 : 감사합니다.

양 : 이인철 참조은경제연구소 소장님과 얘기를 나눠봤습니다.

양창욱  wook1410@hanmail.net

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