*출연 : 고종완 한국자산관리연구원장

*앵커 : 양창욱 부장

*프로그램 : BBS 뉴스파노라마 [인터뷰, 오늘]

양 : 고종완 한국자산관리연구원장님 전화연결돼 있습니다. 원장님, 나와 계시죠?

고 : 네, 안녕하십니까. 고종완입니다.

양 : 네, 오랜 만에 인사드리겠습니다. 잘 지내셨죠? 9.13 부동산 대책이 시행된 지 한 달이 다 돼가네요. 서울 집값이 좀 잡혔습니까?

고 : 네, 일단 집값 상승세는 멈췄다고 볼 수 있겠습니다. 상승폭은 상당히 감소하고 있거든요. 그렇게 보면 9.13 대책의 약발, 효과가 나타났다고 할 수 있겠고요. 실제로 강남재건축 은마아파트 같은 경우에는 호가가 1억 원 정도 빠졌다, 마포의 모 새 아파트는 5~6천 아파트씩 빠진 급매물이 등장하기 시작했고요. 물론, 매물량이 많지는 않습니다. 그리고 거래량도 상당히 줄어서 거래절벽 현상까지 나타나고 있다는 기사가 나오고 있거든요. 급기야 용산의 모 아파트 84제곱미터 아파트 경우, 매수자가 매도계약을 파기해서 계약금을 1억 5천만 원 떼이고 계약이 파기된 상태, 이런 현상까지도 지금 나타나고 있어서 추석 전에는 매물 품귀현상으로 집값이 수천만 원씩 뛰었잖아요, 확실히 이런 폭등현상과는 천양지차의 차이를 보이고 있다고 할 수 있습니다.

양 : 그러니까 폭등세는 멈췄고, 그런데 거래는 활발해져야 되는데 거래도 없잖아요? 눈치보느라 그러나요?

고 : 그런 면이 있죠. 그래서 앞서 제가 말씀드린 대로 지금 거래절벽현상이 나타나고 있다고 했더거고요. 제가 볼 때는 올 연말까지 추세를 좀 살펴볼 필요가 있습니다. 왜냐하면 지금 거래가 안 된다고 합니다만, 가을 이사철이 11월 초까지 계속되거든요. 시간이 좀 남아있고 그 때까지는 흐름을 파악해야 될 것 같고요. 두 번째는 연말까지 거래가 확실히 작년보다 30% 이상 감소한다면, 급감한다면 앞으로 집값도 단기적인 게 아니라 중장기적으로, 적어도 1~2년 정도 안정국면으로 접어들 것이다, 이런 예측도 가능해보입니다. 거래절벽이 나타나다 보니까 사실 여러 가지 실수요자들도 자기 집을 찾지 못하는 그런 문제가 나타나고 있거든요. 다행히 전세가격은 생각보다 많이 오르고 있지는 않습니다. 그러나 또 기대만큼 우리 무주택서민들이 생각하는 것만큼 전세가격이 하락하지도 않고 있어요. 올해와 내년에는 입주 물량이 좀 늘어난다고 하니까, 다행인 점은 전세가격이 많이 오르지도 않는 점인데, 그렇지만 이런 거래절벽 현상이 나타나게 되면 실수요자의 경우 적합한 내 집을 찾기가 쉽지 않습니다. 그런 측면에서 거래가 안 되는 현상이 장기적으로 지속되는 것은 바람직하지 않다고 볼 수 있겠습니다.

양 : 네. 방금 전에 은마아파트 말씀하셨는데 1억 원이나 빠졌다고요? 은마아파트가 재건축이 되긴 됩니까?

고 : 네, 저는 재건축이 가능은 합니다. 나름 안전진단 등을 추진해서 하면 되니까요, 다만 정부가 재건축에 대한 규제를 강화하고 있지 않습니까. 또 초과이익 환수제라든지, 여러 층고나 용적률을 두고 서울시와의 갈등도 있습니다. 주민들의 주장과 서울시의 정책이 이렇게 충돌하고 있는데, 은마아파트만 나쁘다, 문제가 있다 이런 뜻이 아니라 강남 재건축을 추진하고 있는 것들이 다소 지연, 연기될 가능성은 높아 보입니다.

양 : 지연, 연기될 가능성이 높군요. 네, 그런데요 원장님, 이런 게 궁금해요 처음에 징벌적 세금정책이라고 불릴 정도로 이 정부가 세금으로만 때려잡는 그런 분위기로 가다가 공급으로 정책전환을 한 건 맞는 거 같은데, 이게 서울 외곽, 경기도 쪽에 아파트를 많이 짓는다는 얘기잖아요? 이렇게 공급을 하면 효과가 있을까요? 도로, 교통이 우리나라는 워낙 안좋아서, 서울 외곽에서 도심 쪽으로 향하는 게 지옥이라서...

고 : 그렇죠.

양 : 저기에다 집을 지으면 저도 안 살 것 같은데...

고 : 양 앵커님 말씀에 저도 동의를 하고요. 청취자들의 의견도 대체로 비슷할 것 같은데, 위례신도시 사례를 보면 이게 잘 나타나고 있습니다. 우선 위례 신도시도 지난 고 노무현 대통령 때 발표 했었잖아요. 이때 좋은 반면교사로 삼을만한 내용이 있는데, 그래서 정부도 이번에 두 가지 기준을 발표했습니다. 하나는, 서울에서 1기 신도시와 서울의 사이에 백만 평 규모를 네 군네 내지 다섯 군데, 백만 평 정도 되는 신도시 택지를 확보하겠다고 발표하지 않았습니까? 그래서 그걸 3기 신도시라고 이름 붙이고 여기서 20만 정도 신규 분양아파트를 쏟아 내겠다는 게 9.21대책의 내용이었거든요. 그런데 시장에서 반신반의하고 있는 게, 2기 신도시 때 보면 서울과 가까웠던 판교나 광교, 위례신도시가 있죠. 하남 위례, 이런 신도시는 사실 성공했다고 볼 수 있습니다 그러나 서울에서 멀리 떨어지고 교통망이 확충되지 않은 김포 한강 신도시와 파주 운정 신도시를 보면 이런 신도시들은 지금도 미분양이 많고 아직도 지하철이 들어가지 않았거든요. 그래서 제가 볼 때는 앵커님 질문에 대한 답은 두 가지인데, 입지와 가격일 것 같아요. 제가 볼 때는 아까 성공했던 사례로 꼽았던 판교나 광교, 하남, 미사, 위례신도시 같은 경우는 인기를 끌고, 물론 집값이 많이 오른 게 바람직하지는 않지만, 일단 성공사례로 꼽히고 있습니다. 일단 서울에서 20킬로미터 이내가 돼야 할 것 같아요. 20킬로미터 이내에 신도시가 건설 돼야 할 것 같고요, 또 반드시 교통이나 교육이나 이런 쪽에 인프라가 충분히 갖춰져야 3기 신도시가 성공할 수 있습니다. 또 지금 무주택자분들이 서울에 내 집을 마련하지 못해서 많이 고통스러워하고 있는데 이러한 실수요층을, 특히 3~40대 내 집을 갖고 싶어 하는 실수요층을 끌어들일 수 있어야 하지 않을까, 이렇게 보고 있습니다.

양 : 네, 또 하나 제가 궁금한 게, 2기 신도시도 말씀하셨는데, 2기 신도시도 거의 다 못 지었어요. 2기 신도시도 거의 다 못지은 상태에서 언제 3기 신도시를 만들어서 공급 분산을 시킵니까? 저는 이것도 좀 의문이 가더라고요

고 : 네, 그렇죠. 이게 부동산학에서 보면 거미줄이론이라고 해서 공급 시차가 적용이 되는 건데요. 부동산이 다른 재화와 달리, 가격이 급등하고 급락하는 이유가, 지금은 급등이 문제되겠습니다만, 방금 하신 말씀 속에 비밀이 있는데요. 보통 우리 신도시도 발표하고 실제 분양할 때까지는 3~4년이 걸립니다. 그리고 입주할 때까지는 훨씬 더 시간이, 7~8년에서 10년 가까이 갈 수가 있거든요. 그래서 지금 서울에 가까운 곳에 과연 백만 평 규모를 확보할 수 있는 택지가 있느냐도 하나의 관심사, 문제이지만 두 번째는 지금 발표하고 추진한다고 해도 적어도 5~6년, 7~8년 이후에야 입주가 가능할 텐데 그 사이 공백을 어떻게 메우느냐, 그래서 나오고 있는 게 지금 그린벨트 해제입니다. 서울 그린벨트를 해제해서 공급을 확충하자, 이거죠. 다행히 서울시도 발 빠르게 대응을 하고 있습니다. 성동 구치소 부지나 또 공공 유휴 부지를 활용해서, 공공 상업지나 준 주거지로 활용해서, 이 외에도 임대주택을 짓자는 것 아닙니까. 박원순 시장같은 경우는.

양 : 아, 서울시가 성동 구치소 부지는 내놓기로 했어요? 풀어주기로 했어요?

고 : 네, 그렇죠. 확정이 됐는데 다만, 지금 주민들이 반대하고 있습니다. 왜냐하면 복합문화공간으로 만들어 달라, 주택이 들어서고 소형주택이 들어서고 임대주택이 들어서면 우리 동네 집 값만 내린다, 아까 말씀드린 2기 신도시 주민이 반대하는 것과 똑같아요. 지금도 미분양이 많고 개발이 진행 중인데, 또 3기 신도시를 지으면 우리 동네 아파트 가격은 폭락한다, 이런 주민들의 불만이 상당히 많거든요. 이런 것도 우리가 앞으로 극복해야 될 하나의 과제라고 볼 수 있습니다. 아무튼 공급공백을 메울 수 있도록 중앙정부와 지방정부, 말하자면 그린벨트 해제 같은 경우도 빨리 정책 조율이 이뤄졌으면 하는 바람입니다.

양 : 네. 끝으로 이것 하나는 꼭 여쭤봐야겠습니다. 정부가 뒤늦게 어쩔 수 없이 금리를 올리려고 하는 모양인데, 대부분 빚을 내서 집을 사신 분들이 많기 때문에, 부동산 시장에 미칠 영향이 상당히 클 것 같습니다. 이 대목도 끝으로 정리해주시죠.

고 : 네, 많이 크죠. 우리도 다음 달 쯤에는 금리를 올릴 것이다, 이런 예측이 많지 않습니까? 저도 그렇게 보는데. 그렇게 되면 어쨌든 미국이 금리를 올리고 우리도 금리를 올리지 않을 수 없는 상황으로 보입니다. 자본유출도 있고 여러 가지 이유가 있죠. 그런데 만약 금리가 올라가면 부동산 시장에는 하나의 커다란 악재로 작용할 것으로 보입니다. 말씀하신 것처럼 금리가 올라가면 대출을 많이 받았던 분들의 이자 상환 부담도 커지게 되고요. 두 번째는 대출억제와 맞물려서 대출을 받아서 집 사기가 어려워졌지 않습니까? 우리나라 사람들은 집을 구매할 때 보통 40%정도를 은행대출에 의존하는 것으로 돼 있는데, 그리고 실제로 연구결과를 보아도 금리가 1% 이상 오르게 되면 대출 금리는 당연히 오르게 돼 있고요. 그렇게 되면 집값은 1.83% 정도 하강압력, 하락한다는 이런 보고서도 있습니다. 이제 좀 집을 사시려는 분들은, 제가 볼 때는 지금은 집을 사기에는 좀 늦었어요. 상기 신도시나 서울 도심권에서 공급이 6만 가구 나온다고 하니까 좀 기다려 보는 게 좋을 것 같습니다. 또 무리하게 대출받았던 분들은 대출금을 바로 갚을 수는 없으니까, 이자 금리 상승에 대비한, 저는 다주택자 같은 경우는 줄여나가는 전략이 바람직하고, 소위 말하면 똘똘한 한 채죠. 슈퍼 아파트, 이런 것들만 실수요자의 관점에서 보유하는 전략이 금리인상에 대비하는 가장 효과적인 방법이 아닌가 보고 있습니다.

양 : 알겠습니다, 원장님. 오늘 말씀, 고맙습니다. 여기까지 듣겠습니다.

고 : 감사합니다.

양 : 고종완 한국자산관리연구원장님과 얘기 나눠봤습니다.