□ 출연 : 김남근 국토교통부 관행혁신위원장
□ 진행 : 전영신 기자

▷전영신: 부동산 투기로 돈 벌 생각 못하게 할 것이다. 정부가 오늘 고강도의 부동산 대책을 발표합니다. 하지만 정말 그렇게 될 수 있을까요. 광풍이 풀고 있는 수도권의 부동산 가격 폭등 현상을 과연 이번 대책이 안정시킬 수, 진정시킬 수 있을지 아직은 미지수인데요. 김남근 국토부 관행혁신위원장 연결해서 오늘 발표될 부동산 대책 내용에 대해서 이야기 나눠보죠. 김 위원님 안녕하십니까? 

▶김남근: 네, 안녕하십니까? 

▷전영신: 먼저 국토부 관행혁신위원회라는 게 어떤 일을 하는 곳입니까? 

▶김남근: 문재인 정부에서는 각 행정부처마다 조직 혁신, 관행 혁신 등의 이름으로 위원회를 구성하도록 하고 과거의 잘못된 행정관행에 대해서 개혁하는 민관 합동위원회들을 구성하고 있습니다. 국토부 관행혁신위원회도 국토부의 잘못된 행정관행에 대해서 개혁을 하는 그런 민관 합동위원회의 하나입니다. 

▷전영신: 지난해 11월에 출범을 해서 국토행정에 대한 개선안을 마련해 오셨는데 예를 들면 어떤 개선안을 제시를 하셨습니까? 

▶김남근: 예를 들면 부동산 공시가격은 부동산 조세라든가 각종 행정의 지표가 되고 있는데 이게 현실의 시세 반영률이 아파트의 경우에도 한 60%, 고가 단독주택은 한 40% 정도밖에 되지 않아서 어떤 조세 정의나 조세 형평성에서도 많이 문제가 되고 있어서 적어도 강남 같은 경우에는 현실화율이 한 60%, 강북은 70% 이렇게 격차도 심하니까 형평성 차원에서 현실화율들을 낮추도록 하고 점진적으로 현실화율을 높이도록 하는 것들을 제안한 바가 있습니다. 또 1차 발표 때는 LH공사 같은 경우에 공공임대주택을 수익성을 고려를 하다 보니까 분양 전환임대주택 같은 나중에 분양에서 수익이 많이 나는 그런 거 위주로 많이 공급을 해 왔었는데 장기적으로 공공임대주택으로 나눠볼 수 있는 국민임대주택 같은 것으로 공급하도록 하는 그런 부분들을 권고하기도 하였습니다. 

▷전영신: 그렇군요. 알겠습니다. 정부가 그동안 여러 가지 부동산 정책을 내놨는데도 수도권 집값은 오히려 더 폭등을 하고 반대로 지방의 집값은 더 떨어지는 현상 이 이유는 어디에서 찾을 수 있을까요? 

▶김남근: 가장 핵심적인 것은 1,100조나 된다고 하는 유동성이죠. 저금리로 돈이 많이 풀리다 보니까 그런 부분들이 생산적인 주식이나 벤처 붐 같은 것들이 일어나서 그런 생산적인 곳에 투자로 가야 되는데 그런 부분들이 부동산으로 몰리고 지방은 집값 상승에 대한 기대가 없고 주로 서울에 이제 개발 호재가 있는 곳에 집값이 상승할 것이라는 기대가 있다 보니까 그런 곳으로 몰리고 있습니다. 정부도 그런 것들의 위험성을 알아서 지난해 8·2대책이라고 해서 종합적인 투기 억제 대책들 같은 것들을 마련했었는데요. 그런 부분들이 지방에서의 집값 상승들을 막는 데는 기여를 했지만 수도권의 돈이 많이 몰리는 부분에 있어서 한계가 있었다고 생각이 들고요. 게다가 가장 중요한 게 투기 업체 쪽으로는 부동산을 다주택자들이 많이 보유하지 못하도록 하는 이런 보유세 정책, 종부세 정책이 중요한데 그 부분에 대해서는 어느 정도는 집값이 잡혔다 이렇게 생각을 하고 안일하게 굉장히 낮은 수준의 개혁을 하다 보니까. 

▷전영신: 그렇죠. 

▶김남근: 관망을 하고 있던 투자세력들이 집중적으로 투자에 나선 게 8월에 집중적으로 집값 버블이 생기게 되는 원인이기도 하고요. 또 직접적으로 가장 큰 영향을 줬던 건 임대사업자 등록을 하면서 일반적으로는 대출을 LTV 40%에서 규제하고 있었는데 신규 임대사업으로 등록을 하면 80%까지 하다 보니까. 

▷전영신: 80%까지. 

▶김남근: 이 부분에서 집중적으로 대출들이 늘어서 8월 한 달만 4조 5천 억이 넘는 대출이 이루어지고 그 부분이 집중적으로 서울 지역에 투자가 되면서 강남 같은 경우에는 한 40% 정도의 임대사업자 등록이 이런 투기 목적의 등록인 것으로 이렇게 알려지고 있습니다. 

▷전영신: 그렇군요. 그리고 또 집값 상승을 부추기는 어떤 부조리한 부분 중에 하나가 집값 담합 이것도 지금 문제점으로 제기가 되고 있죠? 

▶김남근: 일부 투자세력들이 허위의 계약서 같은 것들을 작성하면서 매물을 올리려는 그런 인위적인 가격 부작용도 있어서 서울시에서 이번에 그 부분을 단속해서 밝혀내는 것이 있고요. 또 일부 아파트단지 같은 경우에 있어서는 공인중개사들을 압박을 해서 일정한 가격 이하로는 매물을 내놓지 못하도록 해서 사실상의 담합이 이루어진 것으로 알려지고 있습니다. 

▷전영신: 이런 게 이제 매도우위 현상 그러니까 매물이 귀해지면서 아파트 부녀회가 집값 담합을 지금 주도하고 있는 건데 이건 엄연하게 불법행위죠? 

▶김남근: 당연히 불법행위고 적발되면 처벌을 할 수 있는 것이고요. 과거에는 중앙정부만 그런 단속을 하도록 했는데 중앙정부가 그렇게 행정능력이 모자라다 보니까 올해 1월부터는 권한이 지방자치단체로 넘어가서 서울시가 특별사법경찰단을 구성을 해서 한 60여 명 정도의 불법행위를 밝혀냈던 것입니다. 

▷전영신: 알겠습니다. 사실 이런 문제들이 곳곳에서 암초처럼 있다 보니까 정부의 고민도 깊었을 수밖에 없는 그런 상황인 것 같은데 오늘 정부가 부동산 종합대책 추가 대책을 발표합니다. 여기에 어떤 내용들이 담기게 될까요? 

▶김남근: 저도 정확히는 잘 모르겠습니다마는 크게 한 3가지 부분은 있을 것이라고 생각이 됩니다. 첫 번째는 집값은 아무래도 단기적인 집값대책은 금융이거든요. 다른 나라 같은 경우에는 금리도 올리고 있는데 우리는 한국은행이 금리를 안 올리고 있다 보니까 있는 문제도 있고요. 그런데 그건 정부가 할 수 있는 것은 아니고 아마 정부 차원에서는 임대사업자들이 대출을 통해서 집을 사재기 하는 것들을 막기 위해서 임대사업자들이 80%까지 대출을 받을 수 있도록 하는 것들을 일반대출과 마찬가지로 40%가 규제하는 그런 정책을 내놓을 것으로 예상되고요. 아마 다주택자들이 전세대출을 우회적으로 이용을 해서 대출을 받아서 주택을 구입하는 게 있어서 무주택자에 대해서는 규제를 하지는 않겠지만 다주택자들이 전세대출 받는 것들은 아마 규제를 할 것으로 그렇게 예상이 됩니다. 세금 부분에 있어서는 마찬가지로 임대사업자들에게 많은 특혜를 줘서 등록을 유도하다 보니까 세계적으로는 임대사업자에 양도소득세 특혜를 주는 나라는 없고 보통 임대 기간 동안만 보유세나 이런 임대소득세 같은 것에 감면을 주는데 너무 세금 특혜를 많이 주고 있어서 이런 부분들을 줄이는 부분이 있을 것 같고요. 그다음에 무엇보다도 다주택자들의 부담을 높이기 위해서 보유세를 높이기 위한 방법으로 공시가격을 현실화시키는 그런 정책을 아마 제시를 할 것으로 보여지고 일부 종부세 같은 게 세율 조정 같은 것도 하지 않을까 생각이 듭니다. 그리고 공급정책으로 아마 서울 인근 지역이나 서울 도심 지역에 주택을 추가적으로 공급하는 대책도 내놓지 않을까 생각이 듭니다. 

▷전영신: 예, 예. 일단 지금 종부세가 이번 대책의 핵심이라는 얘기들이 지금 나오는데요. 아까도 지적을 하셨지만 7월에 종부세가 2.5%로 찔끔 인상이 되면서 어떻게 보면 기대심리의 자극을 해서 부동산 가격이 폭등한 원인 중에 하나로 꼽히고 있는데 그러면 이번에는 종부세 인상폭 어느 정도나 될까요? 

▶김남근: 그건 적어도 아마 참여정부 때 이제 1~3%까지 이렇게 주택 부분에 대해서는 세율이 적용이 됐습니다마는 그걸 이명박 정부에서 반토막을 낸 거거든요. 그런데 지난 7월 5일 대책은 그중의 중간쯤에 어중간한 세율 조정들을 제시한 것이어서 아마 세율은 다시 참여정부 시대 때의 그런 수준까지 돌아가는 것들을 제시해야 되지 않을까 생각이 들고요. 그다음에 보유세는 3단계로 책정이 되거든요. 먼저 공시가격이 제대로 매겨져야 되는 것이고. 

▷전영신: 그렇죠. 

▶김남근: 그다음에 그걸 공정가격비율이라고 종부세에서는 한 80%로 곱해서 또 낮추거든요. 그다음에 세율이 곱해지는 건데 아마 공정가격비율 제도도 지금은 점진적으로 폐지해서 90%까지 하겠다고 그랬는데 아마 그걸 100%로 해서 전부 폐지하는 방향으로 하지 않을까 생각이 들고요. 공시가격도 적어도 지금 문제가 되는 건 집값이 많이 오르는 강남이나 이런 지역들은 현실화율이 한 60%로 낮고 집값이 잘 안 오르는 강북 지역 같은 경우는 한 70% 이상 되게, 또 높고 이러니까 형평성의 문제도 있거든요. 

▷전영신: 그러네요. 

▶김남근: 그러니까 집값이 많이 오른 지역에 대해서의 현실화율들을 높이는 그 형평성을 맞추는 작업들이 내년에 당장 하게 되지 않을까 생각이 들어서 그런 경우는 서울에서 집값이 많이 오른 지역에서는 공시가격이 크게 오르지 않을까 생각이 됩니다. 

▷전영신: 이번 대책의 공급정책도 발표가 된다고 하셨는데 지금 그린벨트 해제 얘기도 그동안 나왔었잖아요. 그런데 서울 지역 같은 경우에는 박원순 시장이 반대하는 입장인데 서울시는 그린벨트가 미래 세대를 위한 마지막 보루다, 보존해야 된다는 정책기조 이걸 재확인했는데 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하세요? 

▶김남근: 우리 헌법의 정신은 이제 그린벨트와 같은 환경에 대해서는 보존을 원칙으로 하고 있기 때문에 또 환경이라는 건 국가 백년대계를 보고 미래세대를 위해서 보존하는 게 원칙인 거죠. 그래서 그렇게 행정업무를 담당하는 국토부에 대해서도 보존을 원칙으로 하도록 하고 있습니다마는 매 정권마다 무슨 특별한 비상적인 상황이 있다고 하면서 그린벨트를 풀어서 개발을 하다 보니까 그린벨트가 거의 서울 남부지역 같은 경우는 거의 없어진 그런 상황이 됐습니다. 그래서 아마 그런 차원에서 서울에 있어서는 마지막 보루이고 게다가 미세먼지와 환경 문제가 심각해지는데. 

▷전영신: 그렇죠. 

▶김남근: 그거의 최대 효과적인 대책은 숲을 보존하는 거거든요. 

▷전영신: 그럼요. 

▶김남근: 그린벨트를 보존해야 되다 보니까 서울시는 그린벨트를 푸는 게 아닌 다른 방법으로 주택을 공급하는 방식을 찾아야 된다라는 것들을 얘기하고 있는 것 같고요. 만일 그린벨트가 풀린다면 예전에 이명박 정부 때는 그린벨트를 해제를 해서 그걸 민간 건설회사에게 택지로 만들어서 넘겨서 막대한 수익을 내게 하고 결국은 첫 번째 분양받은 사람들만 아주 저가의 주택 공급을 받아서 많이 혜택을 봤지만 지금 그게 강남 집값을 잡고 있다는 아무런 얘기도 없잖아요. 다 잊혀진 게 되버리잖아요. 적어도 그린벨트가 만약 해제돼서 택지가 조성이 된다면 그 부분은 공공성이 강한 공무원 임대주택 같은 것으로 만들어서 신혼부부들 같은 데 공급을 해서 거기에는 보육시설이라든가 육아공동프로그램들이나 이런 것들을 집어넣어서 공공성이 높은 방식으로 개발을 해야 되지 않을까 생각이 됩니다. 

▷전영신: 신규 공공택지 확대도 대책으로 거론돼 왔는데 더불어민주당 신창현 의원에 의해서 수도권 신규 택지개발 정보가 유출돼서 논란이 되고 있기는 합니다마는 경기도 안산과 과천, 광명 이런 8곳이 신규 공급택지지역 물망에 오르고 있는데 공급을 이 정도로 늘리는 시장 안정화에는 좀 도움이 될까요? 

▶김남근: 물론 도움이 되겠죠. 될 텐데 이제 투기세력이라는 사람들이 한 채만 보유하려고 그러는 게 아니라 집값만 오르면 열 채도 보유하려고 하니까. 

▷전영신: 그렇죠. 그래서 그린벨트 해제하고 신규 택지개발해도 결국은 투기 세력이 다 가져갈 거다 이런 회의론도 있지 않습니까? 

▶김남근: 그래서 이제 그런 전철을 다시 밟지 않으려면 적어도 그런 신규 주택에 대해서는 투기세력들이 가져가지 못하도록 무주택자가 우선적으로 청약을 받도록 하고 분양권 전매를 제한을 한다거나 다주택 보유를 할 경우에 있어서는 세금 부담 같은 것들이 크게 되도록 해서 투기를 막을 수 있는 장치들이 잘 작동하는 상태가 된 상태 속에서 이루어져야지 그렇지 않으면 또 이 부분들이 초기의 진앙지가 될 그런 우려성도 있는 것이고요. 그다음에 투기 수요를 그대로 방치하고 무한히 주택을 공급할 수 있다고 수요에 맞춰서 한다는 것은 환상인 거고요. 일종 정도의 투기 억제책과 그다음에 불가피할 경우에 그런 주택 공급정책들이 같이 병행돼야 된다고 봅니다. 

▷전영신: 야당에서는 재건축, 재개발 허용해야 된다 이렇게 주장하고 있는데 이 부분은 어떻게 보십니까? 

▶김남근: 재개발에 경우에 있어서는 거기에 도시 영세민들이 많이 살고 있는 곳이잖아요. 그런데 거기를 전부 철거를 하고 중산층용의 아파트를 짓겠다 그러면 거기 주민들이 강력하게 저항을 해서 우리 사회적 갈등이 컸던 경험이 있고 서울시 같은 경우에는 그 문제를 해결하는 데만 거의 한 2년 이상의 시간들이 들어갔는데요. 다시 주민들을 영세민들을 도시 외곽으로 내쫓고 거기다가 고급주택을 짓겠다 하는 것들은 조금 어려울 것으로 보여지고요. 재건축은 꾸준히 해야 것인데 다만 그것을 촉진시킨다고 해서 각종 특혜를 주다 보니까 그 부분이 투기의 진앙지가 됐거든요. 그래서 적어도 재건축은 내 집 고치자는 것이니까 조합원 지위를 양도하고 이런 것들은 투기적인 목적으로 사용되는 것들은 막도록 하고 재건축 초과이익환수 제도와 같은 것을 통해서 개발 이익은 철저히 환수 할 수 있는 장치들을 마련하면서 꾸준히 추진해야 될 부분이라고 생각이 됩니다. 

▷전영신: 여당에서는 한 발 더 나아가서 토지공개념 카드를 꺼냈는데요. 3월 정부 개헌안에도 토지공개념이 포함된 바가 있습니다. 이 토지공개념을 이번 대책에 토지공개념을 뒷받침하는 내용들이 포함될 것이냐 이것도 초미의 관심인데 어떻게 보십니까? 

▶김남근: 토지 주택거래에 대해서 규제를 다 풀고 시장 자율에 맡기자라는 그런 정책에 대해서 대응하는 개념으로 노태우 정부가 만든 개념이 토지공개념이라는 것이었습니다. 그래서 정부 주도로 공공임대주택 같은 것을 공급한다거나 신도시를 건설한다든가 개발이익환수 전철로써 개발이익환수에 관한 법률 같은 그것들을 만드는 것들을 이런 토지공개념 보통 정책이라고 하고 있는데요. 우리 헌법재판소는 우리 헌법 122조와 같이 국토를 효율적이고 개발을 하기 위해서 필요한 이용 부담들을 가할 수 있다 이런 내용들이 있어서 토지공개념이 우리 헌법의 이념이다 이렇게 천명을 하고 있습니다. 그래서 개헌 이전에 이미 지금의 헌법도 토지공개념에 기초하고 있다고 보는 것이고요. 

▷전영신: 그러니까 토지공개념이 그동안 헌법 불합치, 위헌 소지가 있다는 얘기는 사실이 아닌 거군요? 

▶김남근: 토지공개념으로 우리 헌법에 이념이 되어 있기 때문에 개발이익환수제도 같은 것들이 합헌이다 이렇게 판단을 정부가 헌법재판소가 합헌이라고 결정을 해 온 것이죠. 보통 토지공개념이 입각한 정책이라는 게 지금 나오고 있는 보유세 같은 정책도 그런 것이고요. 재건축초과이익환수제도 같은 경우도 그런 류의 정책이고 공공택지를 개발해서 공공임대주택 같은 것들을 공급하는 정책을 토지공개념에 입각한 그런 정책이라고 하는 것입니다. 

▷전영신: 개발이익환수제라든지... 그렇습니다. 관건은 이번 대책이 실효성을 갖느냐 이 부분이겠죠. 지금 말씀하신 대책들이 대부분 반영이 된다면 시장에서 효과가 있을까요? 어떻게 보십니까? 

▶김남근: 장기적으로야 집값을 잡는 게 되는데 자꾸 언론에서 단기적으로 당장 집값을 잡을 수 있는 정책이냐 이런 부분들을 주문을 하다 보니까 마치 정부가 하는 모든 부동산 정책이 단기적인 집값 잡는 정책처럼 비춰지게 되고 단기적으로 집값을 못 잡으면 무능하다 이런 비판들이 자꾸 발생하는 것 같습니다. 투기억제 같은 경우에는 집값이 오르기 전에도 꾸준히 했어야 되는 것이고 이미 했어야 되는 것이고 그래야만 장기적으로 집값도 잡히는 것이고요. 또 세계적으로도 지금 금융위기 이후에 돈이 많이 풀리면서 부동산 버블 현상은 다 있거든요. 뉴욕도 13%, 도쿄 16%, 홍콩 20% 이렇게 많이 아파트 가격이 대도시에서 오르고 있습니다. 이런 부분에 대해서는 세계적으로도 대출 규제 그다음에 보유세 강화 같은 정책들을 쓰고 있어서 결국 이런 정책들은 꾸준히 해야 되는 정책이고 꾸준히 하다 보면 집값도 잡히는 것이다 이렇게 보여집니다. 

▷전영신: 장기라고 하면 어느 정도 기간이 되면 효과가 나타날까요? 

▶김남근: 보통은 단기적으로 집값을 빠르게 잡는 방식으로 하는 것들은 금리 인상이거든요, 다른 나라들은. 그 다음에 대출 규제이고요. 그러니까 대출 규제 같은 것들은 임대사업자 대출 규제 같은 것들을 강력히 하면 단기적으로 집값을 잡는 데 도움이 될 것으로 보여지고요. 그다음에 보유세 강화 같은 경우들은 그게 단기적인 집값을 잡는 정책은 아니거든요. 장기적으로 보면 다주택자들에게 보유에 대한 부담들을 줘서 매물들을 내놓게 하거나 더 이상의 주택을 보유하는 것을 자제하도록 해서 장기적으로 집값 안정에 도움을 주는 그런 정책들입니다. 

▷전영신: 알겠습니다. 오늘 여기까지 말씀 듣겠습니다. 고맙습니다. 

▶김남근: 예, 감사합니다. 

▷전영신: 지금까지 김남근 국토부 관행혁신위원장과 이야기 나눴습니다.