○출연 : 김규정 부동산 전문위원(NH투자증권)

●앵커 : 박경수 기자

▶ 박경수 앵커(이하 박경수):

오늘부터 가계부채 등을 잡기 위한 새로운 대출규제가 도입됐습니다. 사회의 쟁점 현안과 주목받는 인물을 조명하는 <뉴스파노라마> ‘이슈&피플’. 오늘은 새롭게 도입되는 DSR등 대출규제 정책과 함께 부동산 시장에 미치는 영향 짚어보도록 하겠습니다. NH투자증권 김규정 부동산 전문위원 전화연결 되어있네요. 김규정 위원님 안녕하세요!

▷ 김규정 부동산 전문위원(이하 김규정):

네, 안녕하세요?

#총체적 상환능력비율 검증 DSR

임대소득 이자상환비율 RTI

소득대비 대출비율 검토 LTI

▶ 박경수 :

먼저 오늘부터 새로 도입된 대출규제, 어떤 것들이 있는지 설명을 좀 부탁드릴게요.

▷ 김규정 :

대표적으로 지금 세 가지 대출규제가 새롭게 도입이 되는데요. 총체적상환능력비율을 검증하는 DSR, 그리고 임대소득이자상환비율을 측정하는 RTI, 소득대비대출비율을 총괄적으로 검토하는 LTI 등이 새롭게 적용되게 됩니다. 이름이 좀 어려운데요. 쉽게 생각하시면 전체소득에 비해서, 아니면 실질적인 임대소득에 비해서, 혹은 개인의 모든 대출에 대해서 좀 더 다양하고 강화된 규정으로 대출을 적정한지 검증하는 제도들이 계속 도입되고 있다고 보실 수 있겠고요. 종전에 주택담보대출 위주로 대출 적정성 여부를 평가하던 것을 개인의 모든 대출을 관리하는 것으로, 그리고 주택담보대출뿐만 아니라 개인사업자대출액까지 규제를 확대하는 내용 등이 계속 시행되고 있다고 이해하시면 좀 더 간단하고 쉬울 것으로 판단이 됩니다.

#DSR “연간 부채상한액이 연봉을 초과해서는 대출받기 어렵다”

▶ 박경수 :

예, 전체적으로는 좀 이해가 되는데, 하나하나 짚어본다면요. 먼저 DSR이라고 있잖아요? 설명해주신 대로 총체적상환능력비율, 이렇게 번역이 되는데. “연간 부채상한액이 연봉을 초과하면 대출받기 어렵다” 이렇게 해석이 되는 것 같네요?

▷ 김규정 :

네, 맞습니다. 개인이 은행에 연간 갚게 되는 대출 원리금을 개인의 연소득으로 나눠서 그 비율을 측정하는 것인데요. 종전의 DTI가 주택담보대출에 관련해서만 검증을 했다면 DSR같은 경우는 직장인들이 많이 쓰는 마이너스 통장과 같은 신용대출, 그리고 자동차 할부금, 카드론 같은 개인이 쥐고 있는 모든 금융권의 부채에 대해서 연소득 대비 얼마나 갚을 수 있는 능력이 있느냐를 산정하게 됩니다. 그래서 만약에 연봉 5천만 원 정도이신 분이 자동차 할부, 카드론, 마이너스 통장 같은 것까지 포함해서 연간 상환액이 5천만 원이라면 DSR이 계산상 100% 되게 되고. 은행권이 지금 지정하고 있는 DSR이 너무 높은, 예의주시해야 되는 대상으로 분류가 됩니다. 그러면 연봉 이상의 부채상환액이 연간 있으시다면 사실은 새로운 대출, 추가 대출 이런 것들은 어려워질 수 있겠다고 이해할 수 있겠죠.

#RTI 임대소득이 많을수록 대출액수가 늘어나는 제도

LTI 개인사업자들에게 대출규제를 강화 시행하는 제도

▶ 박경수 :

RTI라고 하고, 또 임대소득이자상환비율, 또 LTI, 소득대비대출비율 이것은 어떤 형식의 대출규제라고 봐야 될까요?

▷ 김규정 :

두 가지 같은 경우는 개인사업자들이 받는 대출에 있어서 여신심사를 어떻게 할 것이냐에 해당하는 부분인데요. 종전보다는 주택담보대출만 관리하는 것에서 좀 더 확대되는 내용입니다. RTI같은 경우는 부동산 임대소득이 발생하는 부분을 연간 대출을 통해서 내야 하는 이자비용으로 나눈 값을 말하는데요. 임대소득이 많을수록 RTI 값이 커지기 때문에 임대소득이 좀 더 많을수록 대출액수가 늘어나는 제도라고 볼 수 있습니다. 그래서 주택임대업대출을 받으시려면 기본적으로 RTI가 1.25배수 이상은 되셔야, 그 정도 이상의 소득이 되셔야 받을 수 있고. 비주택임대업대출 같은 경우는 RTI 1.5배수 이상이 되셔야 대출을 받으실 수 있습니다. 그 아래가 된다면 사실은 신규대출을 통해서 이러한 부동산을 매입하기에는 어려워진다는 이야기겠고요. LTI 같은 경우는 개인이 모든 금융권에서 빌린 사업대출, 가계대출 같은 이런 총부채를 자영업자들이 내는 모든 이익, 총소득 같은 것으로 나눈 값을 말합니다. 그래서 개인사업자들의 대출 원리금 상환능력을 심사하는 새로운 지표라고 보실 수 있는데. 중요한 것은 이 두 가지가 종전에 주택담보대출로 한정하다 보니 풍선 효과 같은 것이 개인대출에서 늘어나는 것을 막기 위해서 개인사업자들에게까지 대출에 관련된 규제를 좀 강화해서 시행하는 내용이라고 볼 수 있습니다.

#DSR은 시범운영하다 10월에 본격 시행

▶ 박경수 :

용어는 어렵지만, 아무튼 대출규제를 좀 강화하는 그런 규정들이 많이 생겼다고 보면 되겠네요. 앞으로 은행대출이 필요한 분들은 꼼꼼히 살펴봐야 될 것 같은데. 이 DSR 있잖아요? 설명해주신 DSR은 우선 시범적으로 도입한 뒤에 10월부터 본격적으로 시행된다고 하는데, 이렇게 시간차를 두는 것은 어떤 이유일까요?

▷ 김규정 :

일단 은행권에서 제도준비나 여러 가지 시범도입기간에서 시행착오나 이런 것들을 점검할 수 있는 시간을 두는 것으로도 볼 수 있겠고요. 개인이용자들의 경우에는 갑자기 바뀐 DSR 규정 같은 것으로 대출계획 같은 것들이 무산되거나 문제가 생길 수 있기 때문에. 일정기간 시범도입기간을 두는 것으로 보여지는 측면이 있습니다. 그리고 워낙 지난 해 10월에 발표했던 주택가계부채대책에서 이미 DSR같은 경우는 올해 하반기에 적용을 하는 것으로 예고를 했기 때문에 그 일정도 맞춘 것으로 판단이 됩니다.

▶ 박경수 :

이제 다주택자의 대출을 좀 억제하기 위해서 지난 1월이죠, 신DTI를 도입했었잖아요? 두 달 만에 DSR을 새로 적용하게 되는데. 이것은 가계부채, 또 부동산시장에 미치는 영향이 크지 않다, 이런 판단에서겠죠?

▷ 김규정 :

네, 아무래도 소득산정이나 가계부채, 주택담보대출 위주로 관리하는 신DTI만으로는 전체적인 가계부채 증가세를 잡거나 아니면 질적 관리를 하기가 어렵다는 판단이 있었던 것으로 볼 수 있겠고요. 다만 적용하지 않으려던 제도를 급하게 새롭게 만들거나 도입, 결정한 것은 아니고, 아까도 말씀드린 것처럼 지난 해 10월 가계부채종합대책에서 이미 DSR이나 RTI같은 것들은 이미 적용을 하려고 계획을 발표했었기 때문에 계획에 따라서 체계적인 대출규제 강화, 그리고 전체적인 총량 규제, 질적 관리에 들어가는 상황이라고 볼 수 있겠습니다.

#가계부채 증가속도 억제하고 관리하는데 긍정적인 효과 전망

가계소비 줄어들면서 경기위축을 우려하는 목소리도 경청해야

...정책의 속도감과 균형감 필요

▶ 박경수 :

전체적으로 봤을 때 금융권 규제가 강화가 되면 가계부채를 포함해서 부동산시장에 미치는 영향, 클 수밖에 없을 것 같은데. 위원님께서 보시기엔 전망 어떻게 하세요?

▷ 김규정 :

일단 규제가 계속 강화되고 있기 때문에 전체적으로 가계부채의 증가속도를 좀 억제하고 늘어나는 것을 좀 관리하는 데는 긍정적인 효과를 낼 것으로 보여집니다. 그런데 부동산 시장 자체에는 현재 이미 좀 조정이 시작된 상황에서 대출규제로 유동성이 줄어들게 되면 아무래도 투자심리약화나 거래량 감소에 따른 가격조정이 좀 더 빨라지는 이런 조정이 있을 것 같아서 좀 주시를 하고 있고요. 전체적으로는 가계부채 억제효과는 긍정적이지만 아무래도 대출규제가 강화되면 가계의 소비 같은 것들도 줄어들면서 한편에서는 경기위축을 우려하는 목소리도 있기 때문에 전체적으로 시범도입기간 중에 이러한 시장의 영향이나 부정적인 영향은 없는지 면밀하게 따져보면서 부족한 부분은 좀 더 보완하거나 지원 대책을 같이 쓰는, 속도감이나 균형감을 검토하는 것들도 필요할 것으로 보여집니다.

▶ 박경수 :

알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.

▷ 김규정 :

감사합니다.

▶ 박경수 :

NH투자증권 김규정 부동산 전문위원이었습니다.

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