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[뉴스인사이트] 부동산 시장 4월 분수령...강남4구 집 값 둔화세 지속
박관우 기자 | 승인 2018.03.13 16:14

시중 유동자금 어디로 갈까[좌] 8일 오후 서울 송파 헬리오시티(구 가락시영) 아파트 건설현장 인근 부동산 업체 안내 팻말 - 분양권 전매제한 강화와 분양권에 대한 양도소득세 중과 규제로 서울 아파트 분양권 거래 시장이 꽁꽁 얼어붙은 것으로 나타났다. [우] 코스피지수가 13일 외국인 투자자의 매수 공세에 힘입어 전 거래일보다 10.37포인트(0.42%) 상승해 2,494.49에 거래를 마감했다.

 

서울 등을 투기과열지구로 지정한 ‘지난해 8.2대책’ 이후, 정부가 잇따라 부동산 대책 발표하면서, ‘강남4구’를 포함해 서울 집값 둔화세가 계속되고 있습니다.

매매가격의 선행지수로 작용하는 전세가격이 안정되고 있습니다만, 지역별 편차는 크다는 진단입니다.

박관우 기자가 보도합니다.

 

서초와 강남, 송파, 강동 등 서울 강남4구 아파트 값 둔화세가 계속되고 있습니다.

우선, 재건축 규제에 따른 매수세가 급감한데 따른 것으로 보입니다.

여기에다, 수도권 택지 공급이 증가하면서 전세 수요 마저 분산된 것도 주요 원인으로 작용하고 있습니다.

[인서트1]

한국감정원의 강여정 주택통계부장의 말입니다.(26초)

[서울 전셋가격이 하락한 주요 원인은, 서울과 가까운 수도권 택지지구에 신규 공급물량이 많아지면서, (전세)수요가 분산된 것으로 보입니다. 그리고, 지난해부터 집값이 크게 오르면서, 불안감을 느낀 일부 세입자들이 주택 구입으로 돌아섰고, (3월 새학기를 앞두고) 방학 이사수요가 마무리된 영향도 (서울시) 전셋가격이 하락한 원인으로 작용한 것으로 보입다.]

통상 전세값은 매매가격의 선행지수로 작용해, 최소 1분기 가량 시차가 발생하고 있습니다.

즉, 동조화, 커플링(coupling)현상인데, 금융위기가 발생했던 2008년이 뚜렸했습니다.

그러나, 디커플링(de-coupling), 탈동조화현상을 보인 시기도 있었습니다.

2010년과 2011년이 그랬는데, 전세값은 올랐지만, 매매가는 약세를 면치 못했습니다.

최근 부동산 시장의 흐름은 지역에 따라 서로 다른 현상이 동시에 발생하고 있다는 진단입니다.

[인서트2]

건국대 부동산학과의 심교언 교수의 말임니다.

[과거의 경우에는 일반적으로 전세가가 실수요를 반영하고, 매매가의 선행지표라고 해서 1분기 내지 2분기 매매가의 빠른 경향을 보여줬습니다. 그러나 최근에는 서울지역 봤을 때는 워낙 수요가 많은 상태이기 때문에 과거와 같은 정확한 관계를 성립하기에는 힘든 면이 많습니다.]

아파트에 대한 투기 수요가 줄고 안정화되면서, 부동산 시장에 풍선효과(balloon effect, 風船效果)가 발생하고 있습니다.

오피스텔 등 수익성 부동산으로 시중 유동자금이 몰리고 있다는 진단입니다.

실제 지난 1월 서울 송파와 경기 화성, 인천 등 수도권 일부지역엔 오피스텔 거래가 급증했습니다.

[인서트3]

상가정보연구소의 이상혁 상가정보연구소 선임연구원입니다.

[작년 대비해서 오피스텔 거래량이 많이 늘었는데요. 정부의 집값 규제로 수익형 부동산인 오피스텔에 시중 유동자금이 몰리는 풍선효과가 나타나고 있는 것으로 보입니다. 다만, 오피스텔도 분양권 전매와 같은 규제가 강화되고 있기 때문에 향후에는 지역에 따라서 투자 선호도가 갈릴 것으로 예상됩니다.]

부동산 시장에 물건에 따라 유동성이 커지면서, 시장 전망도 엇갈리고 있습니다.

집값 상승률이 계속 마이너스를 기록할 것이라는 전망과 함께 ‘서울의 강남 불패신화’는 여전히 이어질 것이라는 예상입니다.

문제는 다주택자 양도세가 중과되는 다음달, 4월이 분수령을 맞을 것으로 보입니다.

이른바, 갭(gap)투자를 비롯해 다주택자에 대한 양도세 중과를 앞두고 최근 임대주택 등록이 급증하고 있습니다.

[인서트4]

국토교통부의 문성요 주거복지기획과장의 말입니다.

[금년 2월 한 달간 임대주택사업자로 신규 등록한 숫자가 9천 199명입니다. 이것은 작년에 비해서 2.4배 증가한 수치인데요 지역별로 살펴보면, 서울시(3,598명)와 경기도(3,016명)에서 전체의 72%(71.8%)인 6천 614명이 등록하였고 한달간 증가한 임대주택 등록수를 보면, 18,600채로서 역시 서울(7,177채)과 경기도(6,357채)에 많이 몰려 있습니다. 이렇게 임대주택사업자 신규등록이 증가한 것은 작년 임대주택 등록 활성화방안이 발표 이후 임대주택 등록사업자 등록 추세가 지속되는 것으로 보입니다.]

부동산 시장은 정부정책 못지 않게, 시중 금리에도 크게 좌우되고 있습니다.

당장 미 연준이 경기활성화를 위해, 물가가 목표치를 넘어도 금리인상을 할 가능성이 높아지고 있습니다.

여기에다 최근 주택담보대출의 기준금리인 ‘금융채 금리’도 상승하고 있어, 시장 유동성은 제한될 것으로 보입니다.

BBS 뉴스 박관우입니다.

 

 

  jw33990@naver.com

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