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전세자금 대출, 제대로 받으려면?
박상규 기자 | 승인 2018.03.08 14:42

□ 프로그램: BBS울산불교방송 아침저널3부 (FM 88.3Mhz / 월~목: 08:30~09:00)

□ 진    행: 박상규

□ 출    연: 울산시민연대 이승진 팀장

울산시민연대 이승진 팀장. BBS불교방송.

▷ 지난 시간, 우리나라 주거복지 정책 전반에 대해서 알아봤는데요.
서민들이 전세를 얻거나 자기 집을 구할 때 들어가는 돈이 만만치가 않습니다.
오늘은 그 중에서도 서민들에게 가장 밀접한 전세자금 대출 정책을 알아보고 제대로 받으려면 어떻게 해야 하는지 들어보는 시간 가져보겠습니다.
지난 해 정부가 주거정책을 발표하는 시점에 맞춰서 전세자금 대출을 1조원까지 확대하겠다고 밝혔는데요. 우리나라는 주거비 부담이 높은 나라이지 않습니까? 정부 발표대로 전세자금을 확대하면 어느 정도 도움이 될 수 있을까요?

▶ 정부가 이번 대책을 세운 목적은 주거비, 의료비 등 핵심 생계비 경감을 통해 가계의 소비여력을 키우려는 것입니다.
정부는 주거비 완화를 위해 연 2.3~2.9%의 저금리로 최대 1억2000만원까지 대출해주는 서민 대상 저금리 전세자금대출을 기존 5조4000억원에서 1조원 더 확대하기로 한 것인데요.
대략 2만가구가 추가 지원을 받을 수 있습니다.

▷ 그러면 가장 먼저 나에게 맞는 대출이 무엇인지부터 살펴봐야겠군요. 우리나라 전세자금 대출의 종류에는 어떤 것들이 있나요?
 
▶ 기본적으로 전세자금 대출은 금융기관에서 전세자금을 담보로 대출을 받는 것입니다.
전세자금 대출은 크게 국민주택기금, 주택신용보증서, 은행 전세자금대출이 있는데, 대출조건과 금리에서 차이가 있습니다.
기왕 대출을 받으려면 자신에게 가장 유리한 상품을 찾아야 합니다.

▷ 말씀하신 대출 종류 가운데 가장 금리가 낮은 상품은 뭔가요?

▶ 지난 주에 말씀 드렸던 버팀목 전세자금(국민주택기금) 대출이 가장 낮습니다.
하지만 금리가  낮은 만큼 대출 조건은 까다롭습니다.
국민주택기금 전세자금대출을 받으려면, 세대주를 포함해서 세대원 모두가 무주택자이고, 대출 대상 주택의 임차보증금이 2억 원 이하(서울·경기·인천은 3억원 이하)이며, 전용면적 85제곱미터 이하에 임대차계약체결(읍·면지역은 100제곱미터 이하)이고, 소득기준은 부부합산 연소득 5

천만원 이하(신혼부부·혁신도시 이주자·재개발 이주자는 6000만 원 이하)일 때 신청 가능합니다.

▷ 조건을 갖춘 분들이라면 어디로 찾아가면 되지요?

▶ 우리은행, 국민은행, 기업은행, 농협은행, 신한은행에서 신청 가능합니다.

▷ 그럼 대출금액과 이자를 알아볼까요?

▶ 대출금의 경우 수도권은 전세금의 70%까지 최대 1억2000만 원, 수도권 외 지역은 최대 8000만 원까지 받을 수 있습니다.
대출금리는 부부 합산 연소득과 임차보증금에 따라 달라지고, 국토교통부 고시 변동금리를 기준으로 하는데요.
일반 대출과는 달리 연소득이 낮고 보증금이 적을수록 대출이자가 낮아집니다.
예를 들어 연소득이 2000만 원 이하이고 보증금이 5000만 원 이하이면 대출이자는 연 2.3%이고, 보증금이 5000만 원~1억 원 이하면 이자는 2.4%, 1억 원을 넘으면 이자는 2.5%입니다.

▷ 연소득이 높을수록 대출이자도 높아진다는 게 흥미롭군요. 연소득 2000만원 이상이면 이자는 얼마나 올라갑니까?

▶ 연소득 2000만 원~4000만 원이면 이자는 각각 2.5%, 2.6%, 2.7%이고 연소득 4000만 원~6000만 원이면 이자는 각각 2.7%, 2.8%, 2,9%입니다.
저소득층과 한부모가정, 신혼부부, 다자녀가구 등에는 0.5%~1% 포인트의 우대금리가 제공되니 꼭 챙겨보셔야 합니다.

▷ 그러면 대출을 받고 난 다음 상환은 어떻게 할 수 있습니까?

▶ 상환방식은 기존 만기일시상환에 혼합상환방식이 추가됩니다.

▷ 만기일시상환과 혼합상환방식에 대해서 좀 더 설명이 필요할 것 같습니다.

▶ 만기일시상환은 대출기간 동안 이자만 부담하고 만기일에 대출 전액을 상환하는 방식입니다.
혼합상환방식은 대출기간에 이자와 원금 10%를 나누어 갚고 남은 90%를 만기에 일시상환하는 방식이구요.
혼합방식을 선택할 경우 이자와 보증수수료를 함께 줄일 수 있는데 상대적으로여유가 있는 분들에게 유리합니다.
세부 자격요건이나 우대금리 항목, 필요 서류 등은 주택도시기금 ‘누리집’에 들어가시면 확인할 수 있습니다.

▷ 지금까지 알아 본 버팀목 전세자금, 그러니까 국민주택기금은 무주택 서민인 경우에 해당되는데 집이 있는 분들도 전세자금 대출을 받을 수 있는 방법이 있습니까? 예를 들면 집이 있어도 개인사정으로 가족을 두고 멀리 가서 살아야 하는 경우도 점점 늘어나고 있는데요?

▶ 그런 경우라면 긍융권의 전세자금 대출을 받아야 합니다.
제1금융권 대출이 제2금융권의 대출보다 금리가 낮지만 아무래도 대출조건은 까다롭습니다.
금융기관마다 대출한도, 대출기간, 상환방법, 금리가 다르기 때문에 잘 비교해 보시고 가장 이득이 있는 상품을 선택하면 됩니다.
제1금융권은 우리가 통상적으로 알고 있는 은행을 말합니다.
대출 금리는 연 2.4%~5%이고 신용등급이 1~6등급일 때 대출받을 수 있습니다.
제2금융권은 은행을 제외한 증권회사, 보험회사, 투자신탁회사, 종합금융회사, 상호저축은행 등이구요.
금리는 연 4.5%~26.9%로 비교적 높고 국민주택기금과는 반대로 신용등급이 낮을수록 이자가 높아집니다.
이자율이 높지만 신용등급 7등급 이하의 사람도 이용가능하다는 점을 눈여겨 볼 필요가 있습니다.
대출조건과 금리는 ‘금융감독원 금융상품통합비교공시’를 살펴보면 도움됩니다.
금융기관별로 주거래 고객, 거래실적, 인터넷 우대 등 조건을 만족하면 우대금리를 적용하는 경우가 많은데 가능하면 주거래은행을 정해서 활용하면 유리합니다.

▷ 이제 전세자금 대출 받는 절차를 알아볼까요?

▶ 전세자금대출은 이해관계자인 집주인과 세입자, 금융기관, 보증기관 등의 조건을 잘 살펴보고 절차를 밟아야 합니다.
우선 버팀목 대출 조건부터 알아보고 조건이 안 되면 금융기관의 ‘대출상담사’와 상담하는 것이 제일 좋은데 대출상품 소개부터 대출업무까지 무상으로 해주기 때문인데요.
다만, 대출상담사는 자기 회사의 상품만을 소개하기 때문에 어떤 금융기관을 이용할 지 미리 파악해서 찾아야 합니다.
전세자금 대출을 받으려면 확정일자를 받은 계약서가 꼭 필요합니다.
임대차계약서를 갖고 이사할 동네의 행복센터를 방문해서 날짜가 찍힌 도장을 받으면 됩니다.
확정일자가 찍힌 전세계약서와 금융기관에서 요구하는 서류를 제출해서 대출이 확정되면, 금융기관이 이사하는 날 집주인 통장으로 대출금을 입금합니다.

▷ 대출 신청 과정에서 주의해야 할 사항들은 뭐가 있을까요?

▶ 금융권에서 전세자금대출을 받으려면 반드시 부동산 중개업소를 통해 계약해야 합니다.
집주인과 세입자 간의 전세계약도 계약으로서 효력은 있지만, 전세자금 대출을 받을 때에는 부동산 중개업소를 통한 계약서만을 인정(제3자 보증 원칙)합니다.
또 전세자금 대출을 받으려면 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험 등의 보증서 발급이 필요합니다.
각 보증기관은 발급절차가 다르기 때문에 세입자는 자신의 재무상황과 집주인의 동의 여부 등을 고려해서 보증기관을 선택해야 합니다.
보증기관마다 대출한도액, 보증료 부담주체(채무자 혹은 은행), 채권보전 절차(질권설정 또는 채권양도), 은행의 권리보험 가입이 달라집니다.

▷ 말씀을 들어보면 전세자금 대출을 받기 위해서는 집주인 동의도 중요하겠군요?

▶ 전세자금대출 상품은 집주인의 동의를 필수로 요구하는 경우가 많습니다.
서울보증보험, 주택도시보증공사는 임대인의 동의가 없으면 보증서를 발급하지 않지만 한국주택금융공사는 집주인 동의가 없어도 보증서 발급합니다. 
여기서도 주의해야 할 사항은 집주인과 전세자금 대출 간련 분쟁이 발생할 수 있으니 계약할 때 집주인에게 동의를 구하고 전세계약서 ‘특이사항’에 기록해 두는 것이 좋습니다.
예를 들어 전세금이 2억 원이라면 “임차인은 1억4000만 원의 범위에서 금융기관의 전세자금대출을 받아 잔금을 치룰 수 있다”와 같이 쓰면 좋습니다.

▷ 전세자금대출도 결국은 빚입니다 그러나 본인의 부담능력을 고려해서 적정하게 받으면 안정된 주거 환경을 마련할 수 있는 수단이 될 수 있다는 사실 꼭 기억하시고 내 집 마련의 지렛대로 삼아야 하겠습니다.

 

박상규 기자  201one@hanmail.net

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