○출연 : NH투자증권 김규정 부동산전문위원

●앵커 : 박경수 기자

[인터뷰 전문]

▶ 박경수 앵커(이하 박경수) : 사회의 쟁점현안과 주목받는 인물을 조명하는 <뉴스파노라마> 이슈&피플. 앞선 기자 리포트를 들으셨지만요. 부동산 문제, 좀 더 자세히 들여다보도록 하겠습니다. NH투자증권 김규정 부동산 전문위원 전화 연결돼있습니다. 김규정 위원님, 안녕하세요!

▷ 김규정 부동산전문위원(이하 김규정) : 네, 안녕하세요.

▶ 박경수 : 정부가 참 ‘강남 집값 잡기’에 올인을 하고 있는데 참 시장이 쉽지 않아 보이고요. 한 달 전에도 진단을 해주셨습니다만 이 강남부동산 문제 근본적인 원인은 어디에 있다고 봐야 될까요?

▷ 김규정 : 근본적인 상승원인부터 좀 지켜봐야 되는데요. 서울 같은 경우에 기본적으로 최근에 먼저 오른 지방에 비해서 상품성에 비해서 저평가 되어있다라는 판단이 좀 있었습니다. 이후에 서울 집값이 비교적 장기 부진을 거친 뒤였기 때문에 상대적으로 가격이 좀 저렴하다는 판단 그리고 앞으로 상승할 거다는 기대감이 겹쳐지면서 수요가 몰렸고 여기에 아시는 것처럼 저금리 유동성 장세가 이어지면서 수요자를 견인한 것이 됐고요. 일단은 서울에 최근 공급된 새 아파트들의 상품성이 상당히 높게 인정되고 있다는 부분이 상승 원인 중의 하나로 더 꼽힐 것 같습니다. 장기간 재건축이 좀 부진하다가 2014년도 이후로 서울지역에 집값이 오르면서 재건축이 다시 활발해졌고 그 결과로 이제 새 아파트 입주물량들이 이제 조금씩 나오기 시작하는 상황인데요. 이렇게 좀 많지 않은 새 아파트들이 주거환경도 우수하고 가격도 높게 시장에서 매겨주고 보유가치가 높은데다가 공급도 좀 제한적이다 보니까 투자성이 높은 안전한 자산이라는 인식이 확산되면서 규제에도 불구하고 계속적인 상승세를 보이고 있는 것으로 분석이 되고 있습니다.

▶ 박경수 : 네, 그래서 재건축 연한을 이제 30년에서 40년으로 좀 늘리자... 또 재건축조합의 부담금을 좀 올리자 뭐 이런 거 정부에서 많이 검토되고 있는 것 같은데 어떨까요? 현실화될까요?

▷ 김규정 : 일단 재건축초과이익환수제는 유예기간이 종료되면서 지난 1월 3일부터 이미 시행이 된 제도고요. 부담금은 이제 5월부터 지자체들이 예상환수금액을 책정해서 고지하기 시작하면 본격적으로 시행이 된다라고 봐야되겠고 얼마 전에 국토교통부가 예상부담금을 시뮬레이션해서 최대 8억4천만 원까지 나오는 단지도 있을 수 있다라고 발표까지 하고나선 상황이어서 이미 본격적으로 시행되는 거다 라고 보고 대비를 하고 있는 상황이고요, 조합들이... 재건축연한 같은 경우에도 서울의 경우 40년으로 다시 늘리는 이런 원상복구 되어 있는 규제들을 더 쓸 가능성이 상당히 높아 보입니다. 주택강남지역에 아파트 가격 불안정장세가 다시 커지면 충분히 쓸 수 있는 규제라고 판단이 되고 그렇지 않더라도 안전진단을 강화 한다던가 재건축사업에 필수적이라고 볼 수 있는 인허가 조치 같은 것들을 강화해서 규제를 계속 그럴 가능성은 충분히 있다 라고 보여지는 상황입니다.

▶ 박경수 : 네, 이렇게 재건축을 옥죄는 방식 외에도 말씀하신 것처럼 안전진단을 좀 강화 한다든가 인허가를 어렵게 한다든가 이런 방법이 강남 집값이 오르는 걸 좀 막을 수 있는 방법이 될 수 있겠네요. 또 일부에서는 말입니다. 강남아파트를 현실적으로 대체할 수 있는 대체재 공급이 필요하지 않느냐... 추가공급 같은 얘긴데요. 강남 집값 이렇게 잡을 수 있다고 보시나요?

▷ 김규정 : 일단 강남 쪽에 계속해서 투자수요자들이 몰리고 있는 걸 좀 막으려면 장기적으로는 ‘공급이 좀 충분히 계속 될거다’라는 신뢰라든가 ‘강남 쪽에 무리해서 투자하지 않아도 가격이 높은 주택들을 계속 보유할 수 있다’는 기대가 좀 형성되어야 되는데 그러지 못한 것이 사실이고 그러다 보니 아무래도 이제 강남 수요를 좀 분산하기 위해서는 방금 말씀하신 것처럼 대체 투자처를 좀 개발해야 된다는 얘기가 나오고 있는 상황입니다. 그 안에서는 워낙 강남 지역의 인프라가 상대적으로 우수하고 특히 3,40대 수요자들이 굉장히 중요하게 생각하는 교육환경인프라 같은 것들이 굉장히 차별화되어 있다 보니까 대표적으로는 그런 인프라를 좀 분산하는 것이 단기적인 대책이라고 말씀하시는 목소리도 최근에 좀 많이 나왔는데요. 쉽게 설명하면 이제 강남 쪽에 수요가 몰리는 것들을 분산하기 위해서 명문고를 다시 좀 다른 곳으로 옮긴다 라던가 학원가 같은 것들을 다른데 조성한다는 거 이런 얘기도 좀 나왔는데 근본적인 해결책이라고 보기는 어렵고 그런 것들이 옮겨간 일부 지역에 다시 또 투자수요가 몰릴 수 있기 때문에 좀 단계적으로 대응을 해야 되는 상황이 되겠고요. 그런 방법이 아니라면 장기적으로 인프라를 좀 균형개발하면서 단기적으로 좀 직접 규제를 할 수 있는 세금 규제, 뭐 ‘보유세’같은 부분이 될 수 있겠죠. 최근 같은 얘기로는 ‘보유세’같은 세금 강화나 최근 현장에서 많이 진행되고 있는 ‘탈세조사’같은 것들을 통해서 수요를 좀 직접적으로 차단하는 조치들을 단기카드로는 쓸 수 있을 것 같습니다.

▶ 박경수 : 네, 참 이 강남 집값 문제 참 어렵습니다. 근데 이제 강남을 중심으로해서 서울 아파트 값은 계속 오르잖아요. 근데 지방 부동산은 좀 그런 것 같지 않고 이런 양극화 부분은 앞으로 어떻게 될까요?

▷ 김규정 : 일단 뒤늦게 오르기 시작한 서울이 상대적으로 강보합 또 규제지역이 계속 오름세를 좀 보이는데 반해서 지방은 지금 입주량이 늘어난 지역 중심으로 이미 하락하고 있고 미분양도 증가추세가 눈에 띄는 상황입니다. 그래서 지방 하락 지역을 중심으로는 한동안 주택 경기도 건설 경기도 부진해 질 수 있어서 말씀하신 양극화나 이제 디커플링(decoupling) 상황 같은 것들이 좀 극심해질 수밖에 없는 상황인데요. 어찌보면 양극화보다도 더 이게 세밀화 돼서 최근의 문제는 서울 집값의 불안정세가 문제라고 볼 수 있습니다. 그래서 그 지역에 이런 근본적인 불안요인을 어떻게 해소 할 거냐? 그리고 좀 단기적인 좀 규제를 계속 쏟아내는 것보다는 장기적인 대응책을 좀 마련하는 것들이 필요해 보이고요. 지방 쪽은 반대로 지금 주택경기 부진이 좀 길어지거나 심해지지 않도록 좀 지원하는 대책도 필요하고 뭐 잔금대란 같은 것들을 대비해서 실수요자들 지원하는 내용을 오히려 늘려야 되는 부분도 있어서 지역별 대응을 좀 달리 해 나가야 되는 상황입니다.

▶ 박경수 : 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.

▷ 김규정 : 감사합니다.

▶ 박경수 : NH 투자증권 김규정 부동산 전문위원이었습니다.

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