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정부, 부동산규제 본격화 앞서 조급한 대응은 위험...김규정 NH투자증권 부동산전문위원<뉴스파노라마/이슈&피플> 강남 재건축 투기적 수요 있지만 ‘똑똑한 한채 전략’도 있어
박경수 기자 | 승인 2018.01.08 21:43

○출연 : NH투자증권 김규정 부동산전문위원

○앵커 : 박경수 기자

 

강남의 한 부동산 중개업소

[인터뷰 전문]

 

▶ 박경수 앵커(이하 박경수) : 이어서 사회 쟁점현안과 주목받는 인물을 조명하는 <뉴스파노라마> ‘이슈&피플’. 오늘은 부동산 얘기를 좀 해야 될 것 같네요. 지난해 정부의 세 차례에 걸친 고강도 부동산 대책에도 서울 강남의 집값 오름세는 좀처럼 꺾이지 않고 있는데요. 오늘 이찬우 기획재정부 차관보가 한마디 했습니다. “강남4구 재건축에 투기적 수요가 있는 것으로 보인다” 이렇게 진단을 했는데요. 얘기 나눠 보죠. NH 투자증권 김규정 부동산전문위원 전화 연결돼있습니다. 김규정 위원님, 오랜만에 뵙네요. 안녕하세요?

 

▷ 김규정 전문위원(이하 김규정) : 네, 안녕하세요.

 

▶ 박경수 : 문재인 정부가 출범하자마자 좀 고강도 부동산 대책을 계속 내놨잖아요.

 

▷ 김규정 : 네, 맞습니다. 6차례나 대책이 나왔죠.

 

▶ 박경수 : 그렇죠. 근데 강남 아파트 값은 계속 오르는 것 같고 그 이유가 뭐라고 봐야 될까요?

 

▷ 김규정 : 가장 큰 원인은 ‘인기지역인 강남권 집값이 더 오를 거라고 보는 기대감이 아직 높기 때문이다’라고 봐야 될 것 같습니다. ‘강도 높은 규제가 계속 나와서 주택경기가 좀 영향을 받을 것 같다’라는 생각들은 많이 하시는데 그럼에도 불구하고 ‘강남권의 아파트 가격이 중장기적으로 더 오를 거 같다’라는 판단을 하는 투자자가 여전히 좀 시장에 많이 대기 하고 있다는 건데요. 여기에 다주택자들에 대한 규제가 계속 더해지면서 ‘이왕 보유할 만한 주택은 좀 투자성이 높은 상품을 선택하겠다’라는 이름바 ‘똑똑한 한채 전략’ 같은 것들이 확산되면서 상대적으로 강남권의 수요가 집중되는 것이 요인이라고 봐야 될 것 같습니다. 이렇게 수요가 몰리면서 최근에 매물은 굉장히 좀 부족한 상황이고요. 굉장히 좀 높게 불리는 매물 호가에도 거래가 이루어지면서 단기간 상승세가 계속 나타나고 있어서 시장에서도 굉장히 좀 불안하게 지켜보고 있는데 물론 정부규제가 아직 본격적으로 시행되지 않은 것도 많이 남아 있기 때문에 당장 판단을 하고 간과를 하고 이럴 수는 없겠지만 현재까지 흐름으로만 보자면 ‘이 유동성을 가진 투자자들이 모여있는 이런 인기지역의 투자기대감을 꺾기에는 아직 나온 규제들이 조금 부족해 보이는 지점이 있지 않나’라고 좀 의심해 볼 필요도 있을 것 같습니다.

 

▶ 박경수 : 그렇군요. 매물은 별로 나오지 않는데 수요는 계속 몰리고 그러다 보니까 가격은 계속 뛰게 되는 거네요. 근데 오늘 이찬우 기획재정부 차관보가 그 얘기 한 건 어떻게 보세요. ‘재건축 재개발에 투기적 수요가 있다’, 이 얘기 말이죠?

 

▷ 김규정 : 아무래도 강남구 재건축 상품 같은 경우에는 위치나 상품의 특성으로 봤을 때 매매 가격 상승 붐 이런 차익 투자를 보고 이제 집중하는 투자자들이 많은 것도 사실이긴 한데 최근에 서울지역의 집값 수준이나 거래 경향을 봤을 때는 사실은 일반주택을 구입하는 투자자들도 일정부분의 가격 상승을 목표나 기대하고 접근하는 일정 부분의 투자자라고 봐야 할 부분은 있거든요. 그래서 그 말씀 하신 요지가 뭐 사실이 아닌 건 아니지만 무조건 이거를 투기적인 성향으로 몰아서 해결하려는 것만이 능사가 아닐 수도 있다는 생각은 좀 듭니다. 저희가 일반적으로 주택을 투자할 때도 일정 부분 거주 목적과 가격 상승에 대한 기대를 가지고 다 이제 투자를 겸해서 접근을 하시고 계시기 때문에 그런 사실을 인정하더라도 이제 접근하는 정책이나 이제 풀어나가는 해법 같은 것들은 좀 더 유연성이 있어야 되지 않나 싶은 생각이 있습니다.

 

▶ 박경수 : 네, 양도세 중과 또 보유세가 인상되어도.. 증세가 일부 다주택자에 한정 될 가능성이 크다는 이런 정부 정책 이런 거에 대한 불신도 작용한 게 아닐까요?

 

▷ 김규정 : 만약에 말씀하신 내용을 양도세 중과나 보유세 인상 우려에 좀 덜 민감한 실소유자들, 1주택자들 같은 경우는 그러면 그런 한정될 것이기 때문에 계속 투자를 하는 것이 아니냐 라는 질문이시라고 하면 사실은 정부가 처음에 진단했던 일부 지역에 과열이나 집값 급등이 다주택자 때문이다 라고 봤던 분석과는 다소 거리가 있기도 한 건데요. 실제 시장 상황에서 보자면 세금부담 특히 최근에 계속 언급이 빠르게 나오고 있는 보유세 인상 부분에 대해서는 주택 투자자들이 굉장히 좀 부담스러워 민감하게 반응을 하는 규제기는 합니다. 그래서 이런 다주택자들에 대한 핀셋 세금규제나 강화정책이 투자목적에 거래를 진정시키는 효과는 일정 부분도 있다고 봐 줘야 될 거 같고요. 다만 이런 규제나 세금부담 같은 수익성 악화에도 불구하고 미래의 투자가치가 더 높게 회수 될 수 있다 라고 보는 투자자들의 심리가 아직 살아있는 것이 가장 좀 근원적인 이유라고 본다면 이런 부분에 대해서 좀 더 접근 하는 것이 낫지 않나라는 생각들이 좀 듭니다.

 

▶ 박경수 : 네, 사실 아파트 값 폭등 문제는 과거 참여정부 때도 있었잖아요. 그래서 아무래도 좀 이 현 정권에서도 트라우마도 있을 수 있는 거 같고 그러다 보니까 이제 고강도 정책이 계속 나오고 있는데 앞으로 문재인 정부의 부동산정책 좀 효과를 보기 위해서는 어떤 점을 좀 보완 해야 된다고 보세요?

 

▷ 김규정 : 저는 일단 지금 강남 등 일부 시장이 정부의 규제 강도 하고는 다소 거리감 있는 반응을 보이는 게 사실이고 그래서 우려가 되기는 하지만 주요 규제들이 본격화되기 전에 너무 조급한 대응이 추가로 계속 되는 것은 또 위험하지 않나 라는 생각이 있습니다. 아직 저희가 신DTI 적용 이라던가 4월에 예고된 양도세 중과라던가 이런 것들이 아직 시행되지 않은 것도 많은 상황이고 이후에 나올 시장에 영향을 주는 이런 상황들의 변화를 조금 지켜볼 필요가 있지 않나 하는 생각입니다. 일단 대출규제가 신DTI부터 하반기 DSR까지 계속 강화되면서 아무래도 수요시장에 영향을 줄 수밖에 없고요. 하반기 이제 금리인상을 좀 더 거치고 또 올해 내년 급증하는 입주량에 대한 시장 반응 같은 것들을 좀 예상해보면 주택시장이 조정을 거칠 가능성이 충분히 아직 남아 있기 때문에 너무 지금 일부 지역의 급낙에 섣부른 판단을 하지 않았으면 하는 생각이 있고... 대신 이런 강남지역이 좀 굉장히 오르고 있다 라는 얘기와는 달리 이미 거래가 좀 부진하고 가격 하락하고 미분양이 나오고 있는지 지방시장도 빠르게 누르고 있어서 지역별로 점검하고 대응하는 전략들이 더 중요한 것 같습니다. 지금 지역별 편차가 굉장히 커서 일부 뉴스에서는 강남권에의 상승 얘기가 나오지만 또 지방 지역에서는 부동산 경기 건설경기가 악화된다는 얘기도 동시에 굉장히 많이 나오고 있어서 그런 부분들의 균형을 맞추는 정책들이 좀 더 필요하지 않은가 라고 보고 있습니다.

 

▶ 박경수 : 알겠습니다. 강남의 집값이 뛰다 보니까 좀 정책들이 조급하게 자꾸만 나오는데, 좀 더 길게 호흡을 갖고 정책을 추진하는 것도 필요하다는 얘기네요. 끝으로 어떠세요? 김규정 위원께서 보시기에 올 한해 부동산 시장 전망 어떨까요?

 

▷ 김규정 : 전체적으로는 방금 말씀드린 것처럼 좀 조정이 나타날 것 같습니다. 일단 입주량이 늘어나면서 전세 가격이 좀 더 안정되면 전국적으로 집값 상승세도 둔화 될 수밖에 없고 특히 하반기로 갈수록 규제 내용 이라던가 아니면 시장 변화 양상에 따라서 더 약세로 갈 가능성이 남아 있다라고 보는데요. 다만 서울 같은 경우는 여전히 좀 초기 재건축에 장기투자 하려고 하는 수요나 아니면 수도권 몇몇 인기 분양 같은 거에 집중하고 계신 무주택자나 투자자들이 굉장히 좀 쏠려 있는 상황이라서 지역 양극화나 아니면 뭐 대출 규제로 인한 세대별 뭐 진입장벽 차이 양극화 같은 것들은 더욱 심해 질 것으로 보고 있어서 이런 부분들을 균형을 맞추고 양극화를 해결하는 것이 아무래도 올해는 정부에서 최대 과제가 돼야 될 거 같고 그에 따라서 좀 전국적인 안정을 끌어내는 게 필요한데 쉽지는 않을 거 같습니다. 지역별로 굉장히 온도차가 극심해 수밖에 없을 것 같습니다.

 

▶ 박경수 : 네, 알겠습니다. 아무래도 부동산 문제는 모든 분들이 연루 되어있는 문제여서 더 관심이 크지 않다는 생각이 드는데요. 오늘 말씀 잘 들었습니다.

 

▷ 김규정 : 네, 감사합니다.

 

▶ 박경수 : NH 투자증권 김규정 부동산전문위원이었습니다.

 

 

 

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