□ 출연 : 김지은 주택산업연구원 책임연구원

□ 진행 : 전영신 기자 

 

[인터뷰 내용]

 

전영신: 정부가 다양한 부동산 대책을 내 놨죠. 6·19부동산 대책에 이어서 8·2 부동산대책 그리고 10·24 가계부채 종합대책까지... 하지만 여전히 가계 부채는 지난 2분기와 3분기에 다시 전 분기보다 각각 2.1% 2.2% 증가하는 등 좀처럼 증가세가 꺾이지 않고 있습니다. 또 부동산 규제에도 불구하고 서울의 집값은 계속 오른다고 하죠. 정부가 후속 대책으로 내년 1월부터 신DTI, 신총부채상환비율 도입하기로 했습니다. 내가 벌어들이는 돈이 이자를 갚을 수 있는지 빚을 갚을 수 있는지를 모두 따진다는 건데요. 이제 빚을 내서 부동산 투기하는 시대는 막을 내리는 듯 싶습니다. 부동산과 가계 부채 관련 이야기들 정리해 보는 시간 마련했습니다. 주택산업연구원 김지은 책임연구원 연결 하겠습니다. 안녕하십니까? 

 

김지은: 네, 안녕하세요? 

 

전영신: 요즘 경제 분야 뉴스 가운데 초미의 관심사인 것 같아요. 신 DTI의 구체안이 나왔는데 먼저 이 후속 대책에 대해서 설명을 좀 해 주시죠. 

 

김지은: 일단 지금 가장 중요한 게 가계부채 그런 증가세가 가장 크기 때문에 이런 가계부채의 질적 개선을 하겠다는 그런 것이 가장 큰 목적이라고 할 수 있겠고요. 그래서 차주의 상황 능력을 조금 더 꼼꼼하게 보겠다. 소득과 부채 부분을 정말 정확하게 판단하겠다고 하는 것이 이번 정책의 가장 큰 방향이 아닌가 싶습니다.

 

전영신: 내년부터 도입되는 신 DTI, DSR 총부채원리금상환비율이 구체적인 산정 방식도 발표가 됐는데 먼저 신 DTI를 좀 보면 신규뿐 아니라 이미 받은 주택담보대출에 원금까지 모두 반영해서 대출 가능액을 산정한다는 건데요. 산정 방식이 어떻게 되는 건가요? 

 

김지은: 일단 기존에는 그런 가지고 있던 주담보에 그런 이자만을 합산해서 이런 소득과 함께 부채 비율을 선정했는데 이번에는 이제 모든, 가지고 있는 주담보의 모든 원리금과 그런 대출에 대한 부담을 같이 가져가겠다는 것이 가장 큰 방향의 차이라고 볼 수 있겠습니다. 

 

전영신: 네, 한마디로 상환 능력 만큼만 빌려서 갚을 만큼만 주택 구입하는데 사용하라 이런 얘기가 되겠네요. 그렇죠? 

 

김지은: 네, 그리고 실수요가 아닌 다주택자의 경우에는 주택 담보대출을 받을 수 있는 가능성과 그런 범위가 더 줄어들기 때문에 정부에서 지금 가져가고 있는 다주택들의 투자 수요에 대한 억제가 아마 좀 직접적인 효과로 나타나지 않을까 싶습니다. 

 

전영신: 그렇군요. 그리고 소득심사와 대출 심사는 까다로워지지만 오히려 청년층하고 신혼부부에게는 조금 더 기회가 될 수 있다 이건 어떤 부분입니까? 

 

김지은: 그러니까 일단 소득선정 방식에서 앞으로 그런 소득에 대한 안정성을 고려하는데 있어서 청년층이나 신혼부부 같은 경우에는 소득을 향후 20~30년 이상 증가할 수 있는 그런 기대 가능성이 크기 때문에 이러한 것을 반영해서 이들에 대한 소득 산정방식을 반영하기 때문에 다주택자에 대한 그런 부담이 더 커지는 것과 달리 이들에 대한 배려가 더 커진다고 보실 수 있겠습니다. 

 

전영신: 그러면 나이가 많으면 아무래도 대출이 어렵겠네요? 

 

김지은: 그렇죠. 증빙할 수 있는 소득이 없거나 그런 경우에는 대출 한도가 더 작아지기 때문에 주택 구입에 있어서는 조금 어려움이 있을 수도 있을 것 같습니다. 

 

전영신: 아마도 나이 기준이 40 정도 되는 것 같아요. 그렇죠? 

 

김지은: 네, 지금 40세로 되어 있고요. 만 40세 미만으로 되어 있고요. 그래서 청년층이나 신혼부부 등에 대해서 그러니까 실수요로 보고 있는 주택수요에게는 조금 더 여유가 있는 그런 대출 한도를 주겠다는 게 정부의 정책 방향 인 것 같습니다. 

 

전영신: 그렇군요. 얘기를 듣다 보니까 집을 여러 채 보유하고 있던 다주택자들이 집을 처분하게 해서 무주택자나 젊은 세대들이 집을 가질 수 있게 하는 일종의 어떤 분배정책 같다는 느낌도 드네요. 

 

김지은: 그러신가요. 

 

전영신: 네, 사실 최근 대책에도 불구하고 가계부채는 여전히 증가세를 보이고 있는데 실제로 이번 대책이 가계부채를 줄이는 효과가 있을 것인가... 이 부분은 어떻게 보세요. 

 

김지은: 어쨌든 이런 금융 여신의 선진화 안이라는 것이 좀 중장기 적으로 봐야 할 필요가 있고요. 최근에 그런 가계부채 증가세가 아마 이런 신DTI 나 DSR이 반영될 것이다는 그런 우려감 때문에 주택의 구입을 서두르셨던 분들도 조금 있으셨던 것 같습니다. 

 

전영신: 그렇죠. 

 

김지은: 하지만 어쨌든 정책적으로 이제 좀 선진화 방향으로 가야 되는 것은 맞고, 고금리 시대로 접어들고 있고 가계부채 문제가 워낙 심각하기 때문에 이런 질적 구조를 개선하겠다는 방향성이 맞다고 보기 때문에 이런 방향에 대해서는 큰 무리는 없다고 보고 있습니다. 

 

전영신: 이제 고금리 시대에 접어든다고 하셨는데 모레 한은, 한국은행의 금통위, 금융통화위원회가 기준 금리를 정하잖아요.

 

김지은: 네. 

 

전영신: 사실상 금리인상이 기정사실화 되는 분위기인데 이미 시중 금리는 선반영 되어서 올라가고 있는 상황이고요. 이런 금리 인상에 대한 여파는 어떻게 전망하세요? 

 

김지은: 글쎄요. 지금 아직까지 우리가 이런 금리인상에 대한 직접적인 얘기가 나오긴 했지만 한국은행의 기준금리 인상이 나타나지도 않았었고요. 은행들이 먼저 선반영을 하긴 했지만 아직까지 체감하지 못하고 있는 부분이 좀 많다고 생각을 합니다. 그래서 지금 대출을 받고 난 후에 그러니까 지금 이렇게 여신 금융선진화를 하게 되면 대출이 축소된다는 걱정을 하시는 분들이 굉장히 많은데 어쨌든 돈을 많이 빌리는 거 자체가 굉장한 부담이라는 것을 이제 느끼셔야 할 것 같고요. 그 부담이 현실적으로 내 소득에서 얼마씩 일정부분 나가야 된다는 것을 조금 더 정확히 좀 파악을 하셔야 될 것 같습니다. 지금까지는 주택가격 상승과 여러 가지 규제 완화로 인한 그런 시장의 이런 분위기들이 조금 그런 것을 생각하지 못하게 했던 부분이 많기 때문에 아마 지금 시장의 안정기 그리고 일부 지방의 위축으로 접어드는 현 시점에서는 이러한 금리 인상과 그런 부담이 이제 대출을 받으셨던 분들에게 보다 직접적으로 나타날 수 있다는 생각을 합니다. 

 

전영신: 네, 그래서 걱정이 됩니다. 빚을 내서 집을 사서 빚을 갚고 있는데 금리가 올라가 버리면 비용부담이 커지잖아요. 

 

김지은: 그렇죠. 그리고 가격이 만약에 추가적으로 상승하지 않는다고 하면 대출을 받으셨던 분들의 그런 경제적인 측면, 심리적인 측면에서의 그런 여러 가지 스트레스가 굉장히 클 수 있다고 보기 때문에요.  

 

전영신: 부동산 규제까지 강화를 하면서 지금 말씀하셨듯이 부동산 가격 그러니까 부동산 시장이 급랭한다든지 역전세난, 깡통전세 이런 우려 나오는데 이건 어떻게 분석하고 계세요. 

 

김지은: 지금 여러 가지 모든 것들이 일부 지역에서 서서히 나타나고 있다고 보시면 될 것 같고요. 입주 물량이 많았던 경기 지역 일부에서는 이미 기사에서도 보셨겠지만 역전세난이 나타나고 있고요. 가장 중요한 원인이 실수요자가 아닌 그런 사람들이 주택을 구입했기 때문에 임차인을 구해야 하는 문제가 발생하게 되죠. 그런데 임차인을 구할 수 없게 되면 그리고 전세 가격을 낮춰야 되는데 전세 가격을 또 낮추게 되면 주택을 구입하셨던 분들의 그런 대출에 대한 부담이 더 커지기 때문에 그런 것들이 직접적으로 가시화 될 수 있는 그런 분위기라고 보시면 될 것 같습니다. 

 

전영신: 신DTI, 신DSR 등의 대출을 옥죄어내는 것이 당장 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠까? 이 부분도 궁금한데요. 어떻게 전망하십니까? 

 

김지은: 일단 지금은 이런 시장 자체가 좀 관망세 아니면 지금 조정기에 들어갔다고 보시면 될 것 같습니다. 그래서 이러한 시장 조정기에 있어서 대출이 줄어든다는 게 조금 부담이 되실 수도 있지만 또 반면으로는 주택 시장을 좀 안정화시키기 위해서 조금 긍정적인 측면으로 바라보실 필요도 있고요. 그래서 위축이 오지 않을까 라는 우려보다는 기존의 이제 좀 과열 됐던 시장이 정상화 되는 과정이라고 보시는 것이 조금 맞지 않을까 라는 생각을 개인적으로 합니다. 

 

전영신: 이번 조치에 대해서 시장 위축과 거래 절벽에 대한 우려는 공통적으로 나오는 부분인데요. 이 가격 조정 전망에 대해서는 대출이 막혀서 거래가 끊이면 가격이 꺾일 것이다 반면에 수요가 줄었지만 공급이 더 많이 줄었기 때문에 가격 상승세는 여전할 것이다 이런 전망이 엇갈리는데 연구원님 의견은 어떻습니까? 

 

김지은: 글쎄요. 공급이 줄었다는 것에 대해서는 지금 2012년 이후에 서울에서 주택이 부족하지 않다는 얘기가 크게 나오지 않았던 상황에서 지금 이제 3~4년 지난 현 시점에서 공급이 굉장히 부족하다는 문제가 나오고 있는데요. 그것에 대해서는 조금 생각을 해 봐야 될 그런 부분인 것 같고요. 어쨌든 저는 지금 현 시장에서 이런 분위기가 시장의 침체를 가져올 것이라는 것 보다는 아까도 계속 말씀드렸지만 좀 안정화 방향으로 가지 않을까 그래서 일부 지역이 조금 과열됐던 부분은 조정이 돼야 할 것 같고요. 지금까지 왔던 빚으로 투자해서 새로 구입하는 그런 시대가 끝나가는 그런 시대를 우리가 맞이해야 하지 않나 생각을 합니다. 

 

전영신: 0736 청취자 분께서요. 각종 부동산 대책이 실효성이 없어 보입니다. 서울은 규제를 하고 있는 데도 집값이 오르고 있는 이유는 무엇인가요. 라는 질문 주셨어요. 강남 재건축 시장은 여전히 뜨겁거든요. 관망세가 짙어질 것이냐, 침체와 무관할 것이냐 이런 얘기 있는데 어떻게 보십니까? 

 

김지은: 일단 재건축은 굉장히 그런 투자에 대한 그런 수요들이 많이 뛰어드는 시장이고요. 현 시점에서는 지속적으로 가격이 상승할 것이라는 기대감 때문에 지금 재건축에 대한 과열 양상이 보이고 있는 것 같습니다. 그런데 이 시장들이 지금 재건축이 물량으로 나오는 것들이 앞으로 한 7~8년 후의 일이고요. 중장기적으로 지금 현재 나오고 있는 것들은 2~3년 후에 입주를 하겠지만 그런데 그 상황에서 주택시장이 지금처럼 계속 상승세를 가져갈 것인가 아닌 가에 대해서는 저희가 그 누구도 알 수 없는 상황이기 때문에 지금 급격하게 뜨거워져 있는 재건축 시장도 내년에 있는 재건축 초과이익환수제나 이런 것들 그동안 풀어왔던 규제들이 정상화 되는 과정에서는 일정 부분 조정이 분명히 있을 거라고 생각을 하고요. 지금 서울시장의 가격 급등세가 계속 나타나고 있다고 하는데 지금 8·2 대책 이후 그래도 급격히 꺾였다고 봅니다. 아마 8·2 대책이 나오지 않았으면 지금보다 더 급격한 가격 상승을 가져왔을 거고요. 어쨌든 분양가 상한제나 이런 여러 가지 것들의 조치를 지금 취하고 있고, 정상화 방향으로 가려고 하고 있기 때문에 지금은 그런 지진의 여진처럼 시장의 뜨거운 열기가 조금 이렇게 혼돈의 시간을 보내는 것이 아닌가 하는 생각을 하시는 것이 맞지 않나 싶습니다. 

 

전영신: 네, 그리고 정부가 보유세 인상 카드를 검토하고 있잖아요. 이거야말로 다주택자들이 집을 처분하게 만드는 강력한 수단이 될거다 이런 분석인데 보유세 인상에 대해서는 어떻게 보십니까? 가능성에 대해서? 

 

김지은: 지금 정부의 주택정책 방향은 아마 단기적인 시장에 대한 그런 변화도 있지만 지금 금융의 그런 선진화 그리고 보유세 같은 것들은 굉장히 중장기적으로 앞으로 틀을 만들어 가는 그런 방향이라고 보시면 될 것 같습니다. 그래서 지금 다주택자들의 그런 주택을 팔게 하는 그런 수단이 될 수 있다고 얘기를 하는 것은 아마 단기적인 그런 영향일 것 같고요. 중장기적으로는 주택을 보유하고 계신 분들이 또는 임대하고 계신 분들이 그 소득 수익에 맞는 정확한 세금을 내는 것에 대한 그런 사회적인 어떤 그런 인식이 되어가고 있기 때문에 이런 것들도 조금 중장기적으로 방향성을 갖고 시도해야 되지 않나 라는 생각을 합니다.

 

전영신: 단기적으로는 보유세 인상이 큰 영향은 없겠지만 중장기적으로는 영향이 있을 것이다 그래서 시도돼야 된다, 라는 말씀. 

 

김지은: 단기적으로도 물론 영향이 있겠죠. 

 

전영신: 아, 영향이 있을까요? 

 

김지은: 다주택자들이 주택을 팔아야 하는 그런 문제가 있기 때문에 어쨌든 그런 전체적인 큰 틀에서 시장이 가야 할 방향이 아닌가 소득이 있으면 세금을 내야 하는 거고 재산이 있으면 또 그만큼 세금을 내야 하는 것이 맞기 때문에 그런 방향성을 이번 정부가 여러 가지 틀에서 맞추어 가고 있지 않나 라는 생각을 합니다. 

 

전영신: 그런데 이 보유세나 취득세, 양도세 인상 얘기도 나오는데 이런 부분들은 사실 조세 반발이 만만치가 않잖아요. 

 

김지은: 그렇죠. 굉장히 민감한 부분이죠. 네. 

 

전영신: 그렇죠. 끝으로 집을 사야 하는 실수요자들 참 난감할 것 같아요. 내년 1월 신DTI 실행 앞두고 그 전에 받아야 하는 건지 어떻게 전략을 짜면 좋을까요. 

 

김지은: 지금 시장이 굉장히 혼돈 돼 있는 것 같습니다. 판단하기가 쉽지 않죠. 그래도 대출을 받는 게 나은 건지 내년에 대출이 잘 안 되는데 주택 가격은 오를 것 같은데 어떻게 하나 고민이 굉장히 많으실 것 같습니다. 전문가라고 하는 저도 어떤 답을 드리기는 굉장히 쉽지 않은 상황인데요. 어쨌든 가장 중요한 것은 본인이 부담할 수 있는 그런 수준의 대출을 받으셔야 한다는 것 같습니다. 40% 정도로 규제를 하고 있지만 그것도 부담스러운 금액이라고 보실 수 있고요. 주택의 40%를 대출을 받는다는 것, 그러니까 본인의 소득 대비 적절한 대출을 받으셔서 주택을 구입하시는 게 좋겠고요. 지금 주택 시장의 열기가 조금 뜨거워서 더 두려워하고 계시는 분들이 더 많다는 생각을 하는데 시장을 항상 뜨겁지는 않습니다. 뜨겁다 보면 내려올 때도 있고요.  시장을 정부의 정책을 믿고 조금 기다려 보시는 건 어떨까라는 생각을 하고 있습니다. 

 

전영신: 네, 알겠습니다. 앞으로는 주택이 소유의 개념이 아닌 이용의 개념으로 바뀌고 있음은 분명한 듯 해 보입니다. 오늘 여기까지 말씀 듣죠. 고맙습니다. 

 

김지은: 네, 감사합니다. 

 

전영신: 네, 지금까지 주택산업연구원, 김지은 책임연구원이었습니다. 

 

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