진행 : BBS불교방송 뉴스파노라마 앵커, 양창욱 사회부장
출연 : 조명래 단국대 도시계획부동산학부 교수
양창욱(이하 양) : 조명래 단국대 도시계획부동산학부 교수님 전화연결돼 있습니다. 교수님 나와 계시죠?
조명래(이하 조) : 네, 안녕하세요?
양 : 네, 우선 오늘(8월 2일) 정부가 발표한 부동산 대책부터 정리해 주시죠. 투기과열지구가 많이 지정된 거 같습니다.
조 : 오늘 여러 가지 대책들이 제시됐는데요. 지금 말씀하신대로 투기과열지구, 또 투기지정이 이뤄졌습니다. 투기과열지구는 서울에 25개이고 경기와 과천시, 세종시가 투기과열지구로 지정될 것 같고요. 투기지역은 서울에서 11개구, 그 다음 세종시 이렇게 지금 거론되고 있습니다.이와 함께 민간택지분양상한제도를 조정하는, 그런 내용도 포함돼 있고요. 또 재개발 재건축을 할 때 조합원 지위 양도를 제한하는, 투기과열지구 내에서 재건축 조합원 지위 양도를 제한하는 그런 내용이 제시됐습니다. 그 다음에 투기과열지구 내에서 정비사업에 나오는 분양아파트에 재당첨도 제한하는 내용도 제시됐습니다. 그리고 조합원 분양권 전매에 대한 양도세 강화...
양 : 양도세 다주택자에 대해서...
조 : 네, 그 다음에 LTV, DTI도 투기과열지구로 지정되면 최대한 40%까지 낮춰지는 조치가 지금 포함돼 있고 다주택 중과에 대한 것이 상당히 강화됐습니다.
양 : 그렇군요.
조 : 네, 특히 투기과열지구 내에서 다주택 보유자에 대해선 기본 세율에다가 플러스 2주택 같은 경우는 10%를 더하고, 3주택 이상의 경우에는 20%를 더하는 아주 강화된 세율이 적용될 것 같습니다. 그 밖에 여러 가지 많습니다만...
양 : 네, 그런데 오늘 정부가 이름을 붙히기를, 주택시장안정화 대책이라고 명명했어요. 핵심이 투기세력을 근절하고 실수요자 중심으로 재편하겠다는 것인데, 지금 말씀해 주신 그런 대책들이면 나올 건 다 나온 겁니까? 이 정도면 충분히 시장에서 효과를 거둘 수 있을 까요?
조 : 우선, 시기적으로 좀 늦었습니다.
양 : 아, 그래요?
조 : 네, 지금 서울 같은 경우에 부동산 시장에 여러 가지 문제 지구가 강남 재건축 시장인데요, 강남 재건축 문제는 이미 2, 3년 전부터 계속 지적이 돼 왔었고, 이 문제를 종합적으로 치유하기 위해선 투기과열지구가 이미 작년 연말에 지정이 됐어야했는데...
양 : 작년 연말에.
조 : 네.
양 : 작년 연말은 우리나라가 이런 걸 할 수 있는 상황이 아니었죠. 국정농단 사건으로 나라가 절단났던 때였는데..
조 : 네, 어쨌든 그걸 전제로 해서 논의되다가 포함이 된다 만다 하다가 결국 포함을 안 시켰던 겁니다. 그 때 논의했음에도 불구하고 포함을 안 시킨 까닭은 투기과열지구로 지정되면 너무 충격이 크다, 이런 걱정때문에 안했습니다만, 지금 생각한다면 그런 걱정이 불필요한 걱정이었다고 볼 수 있죠.
양 : 아, 그렇군요.
조 : 네, 그리고 지정을 하지 않다가 올해 들어와서 6월 19일날...
양 : 네, 6월에 대책이 나왔었죠, 한 번.
조 : 네, 그러나 이 또한 11.3 대책 연장에 불과했던 것이죠. 11.3 대책이나 6.19 대책 모두가 분양을 통제하기 위한 일종의 규제강화 내용이었거든요. 그렇다 보니깐 강남재건축 문제를 다룰 수 없는 그런 대책이었습니다. 그런 측면에서 보면 강남재건축은 뜨고 지는데, 정부 정책은 여전히 미온적으로 나오다 보니깐 시장이 내성이 생겼던 것이고, 이번에 대책이 나왔습니다만 그런 면에서 늦었다는 말씀을 드리는 것입니다.
양 : 네, 그런 측면에서 시기가 늦었다는 그런 말씀이시고. 그렇군요. 교수님. 근데 그러면 시기적으로 늦긴 늦었는데 여기서라도 이런 대책이 나왔으면 실효성 있었다, 이런 것 있으세요?
조 : 이번 대책에 가장 중요한 핵심이 지금 전국적으로 적용하는 대책이 아니라는 것이죠.
양 : 아하, 그러네요.
조 : 투기과열지구나 투기지역 모두가 기왕에 지정돼 있는 청약 조정지역에, 일부 지역에 적용하는 겁니다. 그러다 보니깐 이 대책이라는 것이 결국은 지역적으로 그런 지역에만 적용하다 보니깐 가령, 다주택을 많이 갖고 있는 사람들에 대해서 이번에 지정된 지역에 대해 세율이 높아집니다만, 지정이 안 되는 지역에 대해서는 여전히 다주택을 보유할 수 있는 이런 조건이 되겠죠.
양 : 그렇죠. 이 지역들을 벗어나면...
조 : 그래서 대책이 조금 더 전국적인 그런 것으로, 과거에 지난 2번의 정부가 내놨던 각종규제완화를 하나 하나 검토해서 제대로 복원하는 그런 것이 돼야 되는 데, 이번에는 지금 말씀드린 대로 투기지역을 중심으로 하다 보니깐 아무래도 그 지역에 제한된 효과만 있을 수밖에 없고요. 그 다음, 흔히 말하는 보유세 문제, 그 다음 후분양제 문제, 뭐 이런 문제들도 이번에 거론이 됐으면 좋았는데 전혀 언급이 안 됐습니다.
양 : 전국적으로 왜 발표를 안 했을까요, 그 대상을?
조 : 지난 대책들도 그랬습니다만, 여전히 아직도 일시에 모든 걸 하기엔 여러 가지 시장의 충격도 크고, 특히 오늘 야당에서 나온 논평을 보면 이게 노무현 정부로 돌아간다는 그런 비판이 나올 정도로...
양 : 노무현 정부로 돌아간다는 건 어떤 의미인가요? 어떻게 가고 있다는 건가요?
조 : 노무현 정부 때는 뭐 다면적인 규제를 했거든요. 쉽게 말해서 시장을 살리는 것이 아니라 시장을 옥 죄는 정책을 계속 연속적으로 냈기 때문에, 그런 식으로 이번에 대책이 나왔다고 보는 겁니다. 다시 말씀드려서 시장을 활성화시켜서 시장을 안정화 시켜야 하는데 규제를 해서, 수요억제를 해서 수요는 많은데 수요를 억제해서 시장을 안정화 시킨다는 것은 시장원리에 맞지 않다, 이런 비판을 지금 야당에서 하고 있습니다. 사실 이 기조는 지난 두 번의 정부의 부동산 정책 기조였기도 하죠. 그런데 지금과 같은 문제가 또 있는 겁니다.
양 : 네, 정말 그렇게 보면, 정부의 부동산 정책은 뭘 해도 안 되는 것 같아요, 진짜. 특히 이번에 또 하나 걱정되는 게 실수요자들이 주택 구입을 하게끔 그렇게 재편돼야 하는 데, 금융규제를 강화하니깐 돈 빌리기도 마땅치 않습니다. 실수요자인데도 그쵸?
조 : 네, 이번에 실수요자에 대해서는 여전이 구멍을 만들어 놓고 있습니다. 투기과열지구에서도 예컨대, 돈을 빌릴 때 지금 DTI, LTV를 40%까지 낮추기로 했는데, 실수요자 같은 경우에는 합산소득이 6천 만원 이하거나 이럴 경우에는 플러스 10%를 더 주는 것으로 40%가 아니라 50%가 됩니다.
양 : 아니, 6천만 원 이상도 정말 집이 없어서 집 사고 싶은 사람들 많은데... 실수요자들...
조 : 네, 일단은 그 정도로 실수요자들에 대한 배려가 있고요. 그 밖에 정책금융이 많습니다.
양 : 아, 정책금융...
조 : 정책금융에 여러 혜택을 받을 수 있지만 사실은 실수요자들이 돈이 없어서 못 하죠. 은행에서 돈을 빌리기도 힘든 측면이 있습니다만, 워낙에 원천적 소득 자체가 없기 때문에 정부가 각종 혜택을 줘도 그걸 제대로 이용을 못하고요. 오늘 나온 자료를 보면, 특히, 15년 16년 17년간 주택시장거래를 한 44%가 이미 집을 갖고 있는 사람이 다시 집을 사는, 그러니깐 이미 집을 갖고 있는 사람이 집을 사는...
양 : 그 분들, 일종의 투기세력으로 봐야 하잖아요?
조 : 글쎄, 뭐 투기까지는 조금 일반화 하기 힘듭니다만...
양 : 어쨌든 다주택을 보유하는 것.
조 : 그렇죠. 집이 없는 사람들한테 기회를 줘서 집을 사도록 하고 거래를 하도록 하는 이런 것이 돼야 하는데, 사실은 지난 정부의 정책에서는 별로 배려가 안 됐고 또 우리나라 공급구조라든가 시장구조를 보면, 이를 테면 소득분야에서 사분 이하, 십분까지 나눈다면 밑의 사분, 40%에 해당하는 소득계층의 사람들이 사실 구조적으로 시장에서 배제돼 있습니다. 그래서 이런 분들을 생각하면, 정부가 취한 그런 일반적인 주택부동정책으론 이 분들의 주거안정에 기여하기 힙듭니다.
양 : 네, 알겠습니다. 교수님. 오늘 말씀 잘 들었습니다.
조 : 네, 감사합니다.
양 : 조명래 단국대 도시계획부동산 학부 교수님과 얘기 나눠 봤습니다.