함영진 : 예, 안녕하세요. 부동산 114 함영진입니다.
양창욱 : 예. 센터장님, 이렇게 불러 드려야 되나요?
함영진 : 제가 리서치 센터장입니다.
양창욱 : 예. 요즘 왜 이렇습니까, 전세값이?
함영진 : 아파트 전세가격이 많이 올랐죠. 그래서 2009년부터 7년간 무려 70.39%나 올랐습니다.
양창욱 : 70.39%요?
함영진 : 예, 그렇죠. 그러니까 매해 평균 10%씩은 오르고 있다고 봐야 되는데요. 일단 저금리에 따른 월세 전환이 가파라지면서 전세 물건이 많이 부족한 편입니다.
양창욱 : 잠깐만요. 저금리에 따른 월세 전환?
함영진 : 예전에는 집값 상승에 대한 기대 심리가 있었기 때문에 전세를 끼고 집을 사는 경우가 많았죠. 그래서 전세 끼고 집 사는 물량들은 시장에 임대차 물량으로 많이 출시가 됐었고요. 과거와 같이 시세차익에 대한 기대 심리가 적어졌고 저금리에 따라서 집주인이 전세 자금을 받아봐야 기회비용이 낮기 때문에 차라리 직접적으로 월세 수익을 챙기려는 움직임으로 변하면서 전세 물량이 부족한 상황입니다.
양창욱 : 아, 그렇군요. 그런데 먼저 이 질문들부터 하고 전셋값 얘기 계속해보죠. 왜 옛날에는 집을 사면, 사실 저희 부모 세대들만 하더라도 재산 쌓는 데 가장 유력한 수단이 부동산이었잖아요. 집 하나 사놓으면 몇 억씩 뛰고, 몇 십년 지나면. 뭐 이런 분위기였는데 이런 걸 이제 기대할 수 없는 상황이 됐나요?
함영진 : 최근의 집값이, 비근한 예를 들어 보면 지난해 전국 아파트를 포함한 주택의 거래량이 백만 건을 돌파했습니다. 그 백만 건이라는 것은 2006년 집값이 아주 급증했을 때, 대세상승기 정도의 거래량인데요. 대세상승기에 백만 건 거래됐을 때는 한 해 주택 가격이 25% 정도 급등했지만 똑같이 백만 건 거래된 지난해 같은 경우는 집값이 3%정도밖에 오르지 않았습니다. 거의 이제 물가상승률이라든지 인플레이션등과 비교해봤을 때 집값이 크게는 오르지 않는다는 것이고요.
양창욱 : 왜 그러냐고요, 그러니까. 센터장님. 저는 궁금한 게, 왜 이렇게 된 거죠?
함영진 : 일단, 시장이 실소유 위주로 재편된 것으로 보여집니다.
양창욱 : 아, 예.
함영진 : 주택 공급율이 100%를 돌파하면서 과거와 같이 결제량이 그리 부족한 것은 아닌 것이라고 봐야 되겠죠.
양창욱 : 예. 근데 단지 그 이유 때문에 이렇게 집값이 별로 오르지 않고 이러나요? 다른 이유들은 없어요?
함영진 : 일단 과거에 비해서 주택 보급률도 높아지기도 했지만, 뭐 예전과 같이 도시화율이 낮진 않습니다. 그래서 요즘 지방과 같은 지역들도 아파트 공급이라든지...
양창욱 : 아, 예.
함영진 : 굉장히 도시화율이 많이 공급이 됐고요. 그 외에도 예전처럼 뭐 부동산 자산이라든지 실물 자산이나 또 이런 것들이 경제성장률 위에서 같이 움직이고 있는데 요즘에 디플레이션 우려 애기하는 것처럼 사실 내수라든지 경제상황이 과거와 같이 경제성장률이 높지는 않죠. 그래서 부동산 가격만 홀로 뛸 수는 없고요. 또 이미 주택 가격이 과거와 달리 일정 부분 이상 올랐기 때문에 사실상 단기에 예전처럼 폭등하듯이 사고팔면서 시세차익을 생기기는 쉽지는 않을 것으로 보입니다.
양창욱 : 아, 이제 앞으로 그런 시대가 오기 힘든가요? 그니까 집 사서 돈 벌 수 있는 시대.
함영진 : 국지적으로 일부 분양 시장이라든지 또 매물이 부족하다든지 지역이 호재가 있는 지역에서는 가능할 순 있겠지만 과거와 같이 뭐 주택을 1, 2년 안에 사고팔면서 몇 억 이상 수입을 챙기는 것은 쉽지는 않을 것으로 보입니다.
양창욱 : 예, 그렇군요. 다시 그러면, 제가 좀 곁가지로 샜는데, 전세가격으로 돌아와서. 그래서 그런 저금리에 따른 월세전환 이런 것때문에 전세가격이 오르고 있고. 또 어떤 이유들이 있을까요?
함영진 : 가장 중요한 것은 뭐 여러가지가 있겠지만 부동산 시세차익에 대한 기대 심리가 높지 않고요. 그리도 또 전세 전환이 빨라졌고 여기에 서울 같은 일부 지역 같은 경우는 아파트 입주량이 지난해보다 무려 45%나 급감했어요.
양창욱 : 아.
함영진 : 지난해 약 한 3만 6천 호 정도가 서울 지역에서 아파트들이 입주해서 임차 시장에 공급이 됐다면 올해 같은 경우는 한 2만 호 정도 줄어서 전세난이 상대적으로 우려되는 실정이고요. 거기에 무슨 대량 이주를 동반하는 강남권의 재건축 또는 재개발 지구들도 상당히 많은데요. 일례로 개포지구, 고덕지구, 신반포지구, 이렇게 관리 처분 인가 신청 후에 바로 이주를 시작한 사업지가 사실 2만 4천 호나 됩니다. 그리고 대량 주택의 이주 멸실이 다른 전세 매물을 소진시키면서 주변의 임차 시장에 불안요소가 된 것 같습니다.
양창욱 : 아, 그런 요인들이 있군요. 근데 지금 청취자분들께서 궁금해하시는 게 언제까지 전세 가격이 진짜 이렇게 계속 오를 것이냐, 더군다나 설 연휴 끝나고 지금 아이들 신학기가 시작될 그런 시즌이잖아요. 이때는 좀 더 오른다면서요?
함영진 : 과거 사례를 보더라도 통상 설 연휴가 끝난 뒤에 봄 이사철이 시작되면서 전세 가격이 본격적으로 더 상승하는 경우가 많았는데요. 사실 뭐 지난 8년 중에 6년간은 전세 가격이 설 연휴가 끝난 뒤에 사실상 가격 인상 폭이 더 커졌습니다. 아까 말씀하신 이제 방학 시즌의 학군 수요는 작년 12월에서 올 2월까지 마무리가 됐고요.
양창욱 : 마무리됐고. 예.
함영진 : 이제 3, 4월 봄 이사철에 많이 따뜻해지면서 본격적인 이사 시즌이 도래하고 이제 신혼부부들 결혼 수요가 있죠. 또 여기에 뭐 전세난이 최근 커진다, 또 몇 년간 장기적으로 전세 가격이 지속적으로 올랐기 때문에 전세 재계약 만료 전에 서둘러서 전세를 구하려는 사람들이 늘고 있습니다. 이런 수요까지 몰리면서 사실상 전세 가격은, 당분간 불행하게도, 뭐 더 오른다고 봐야 될 것 같습니다.
양창욱 : 예. 센터장님이 죄송스럽게 말씀하실 일은 아닌 것 같아요. 전세가가 계속 고공행진을 하면 매매가를 앞지를 가능성도 있겠네요?
함영진 : 뭐 쉽진 않겠지만 불가능한 얘기는 아니라고 생각이 되는 게...
양창욱 : 실제로 그런 경우도 한두 군데가 보인다면서요?
함영진 : 예, 그렇습니다. 일례로 성북구 종암동의 SK 59제곱미터나 상월곡동의 동아에코빌 59제곱미터, 그리고 강동구 암사현대 59제곱미터 같은 경우는 올해 들어서 실거래 된 전세 거래 가격하고 주변의 매매가격의 차이가 불과 한 900만원에서 1000만원에 그친다는 수치가 나왔거든요.
양창욱 : 예, 그 차액이. 예예.
함영진 : 예. 그렇다보니까 서울에서도 실제 실거래 전세가율이 한 90%를 넘어서 거의 100%에 육박하는 단지들도 속출하고 있는데요. 현재 전국 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 정확하게 말해서는 68% 정도 됩니다. 그러니까 70%를 눈앞에 두고 있고요. 광주나 대구광역시 같은 경우는 뭐 77에서 78%나 되니까 일부 지역의 비근한 사례로는 거의 육박하는 전세가율, 매매가를 앞설 가능성도 일부에서는 있는 것이죠.
양창욱 : 예. 집이 만약에 1억에 거래된다면 전세는 평균적으로 7000만 원 정도로 봐야 된다는 얘기 아니에요, 지금?
함영진 : 지금 평균적으로.
양창욱 : 평균적으로 그렇다는 거죠?
함영진 : 거의 육박하죠.
양창욱 : 예예. 이렇게 되면 차라리 집을 사야 되는 거 아니에요?
함영진 : 뭐, 그렇습니다.
양창욱 : 집을 사는 게 낫나요?
함영진 : 뭐 무조건 사실 빚내서 집을 사는 시대는 이제 지나갔다고 보여지고요. 지금 한 7, 8년간 전세난이 계속되고 있기 때문에 전세금 정도를 갖고 계신 분이 초저리 대출 또는 저금리 상황에서 좀 금리 부담이 낮은 상품을 약간의 대출을 끼고 집을 사는 것은 저는 나쁘지는 않다고 보여집니다.
양창욱 : 약간의 대출이라는 건 어느 정도예요?
함영진 : 저는 사실 집값 대비 주택담보대출 비율이 30%를 넘어서는 것은 위험하다고 보여지는데요.
양창욱 : 아, 30%.
함영진 : 금리가 더 낮기 때문에 가능할 순 있겠죠. 아무래도 전세자금 대출보다는 실제 주택보유자금 대출이 담보가 있기 때문에 금리도 훨씬 저렴한 편입니다.
양창욱 : 예.
함영진 : 그래서 요즘에 이제 전세 시장이 불안하면서 매물 찾기가 굉장히 어렵잖아요. 그래서 일부 무주택자의 경우에는 직접 집을 사거나 매매로 선회하는 그런 경향이 있어서 최근 주택 가격도 상승세를 나타내고는 있는데요. 다가오는 3월에 정부가 1%대 복리형 초저리 대출 상품 출시하고 또 기존에 변동금리 대출자를 2%대로 고정금리로 장기로 갈아탈 수 있는 금융규제 완화 방안을 꾸준하게 내놓을 예정이거든요.
양창욱 : 이게 다 정부가 매매를 독려하는 거네요, 그러니까?
함영진 : 아무래도 수요자의 구매 심리를 일정 부분 자극하고 자가 이전이라든지...
양창욱 : 예예, 정부도 그런 정책을 쓰는 군요. 그럼 이제 센터장님, 올해는 확실하게 전세 가격이 안 잡히겠네요? 보시기에.
함영진 : 뭐 사실 전세 가격이 안정될 요인보다는 전세 가격의 불안 요인이 상대적으로 많기 때문에 여러 가지 변수들을 고려했을 때는 전세값이 오른다고 봐야 되겠죠.
양창욱 : 예. 그래서 결론적으로 지금 집을 사는 것도 나쁘진 않은 시점이다, 지금 시점이?
함영진 : 요즘에는 대신 무리하게 주택을 구입하는 것보다요, 실소유자가 움직이시더라도 저렴한 매물이 있으면 움직이는 거죠. 왜냐하면 아까도 말씀드렸듯이 전세가율이 매우 높은데 전세가율이 높다는 것은 세입자에게 무조건 전세가 유리하다는 것은 아닙니다. 왜냐하면 집주인이 뭐 디폴트가 되거나 전세자금을 반환하지 못할 때는 그만큼 전세자금 반환 위험이 커지고 있기 때문에 수요자가 움직이더라도 중소형이라든지 또는 요즘 신규 분양 시장이 3월부터 청약 제도가 간소화돼요. 그래서 청약을 해서 아파트를 분양받는 이런 제한적인 시장 위주로 내 집 마련에 나서시면 좋겠습니다.
양창욱 : 그렇군요. 잘 알겠습니다.그럼 결론적으로, 센터장님 보시기에, 정부 정책이 뭐 우선돼야겠습니다만, 이거 어떻게 하면 전세값이 좀 잡힐까요?
함영진 : 뭐 일단 말씀드렸듯이 저금리라든지 경제 저성장 문제 때문에 근본적으로 사실 전세 매물이 부족할 수 밖에 없는 시장 환경의 문제도 있긴 합니다. 하지만 우리나라 같은 경우는 정부가 갖고 있는 공공의 임대주택 재고량이 이제 OECD 평균의 절반 정도밖에는 안 되거든요. 그래서 일단 절대적인 임대 주택의 총량을 좀 늘리는 방향이 필요할 것 같습니다. 뭐냐면 매입 임대주택을 좀 늘려서 서민이 갈 만한 임대주택 재고를 확보할 필요가 있겠고요. 아까도 말씀드렸듯이 올해 이제 수도권 전세 시장의 가격 불안이 재건축, 재개발 이주 지역 여파도 있습니다. 그래서 대승적인 차원에서 일부, 너무 전세시장이 불안하니까 경제사업 시기 조절도 고민할 필요가 있다고 보여집니다.
양창욱 : 그렇군요. 오늘 말씀 잘 들었습니다.궁금한 의문점들이 많이 풀렸습니다.
함영진 : 감사합니다.
양창욱 : 지금까지 부동산 114 함영진 센터장과 함께 했습니다.
양창욱 / wook1410@hanmail.net